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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE

Du 23 au 29 Janvier 2012

Immobilier : les Français ne se passent pas des agences Le 23/1/2012

Si les trois quarts des Français tentent leur chanc e en postant des annonces sur des sites Internet ou des magazines à destination des particu liers, seule une vente sur cinq aboutit par ce canal.

Un cas d'école: un homme veut vendre son bien immobilier en «direct», par un réseau de mise en relation entre particuliers, pour éviter les commissions des agences immobilières. Mais l'annonce reste plusieurs semaines, les visites peu nombreuses, et le prix se tasse. Au final, il se tourne vers une agence, qui lui vend sa maison, au prix de marché - souvent moins cher que ce qu'il pensait-, dans un délai raisonnable. Une situation largement évoquée dans la presse immobilière et les émissions de télévision sur les ventes d'appartements et de maisons, qui semble avoir servi d'exemple: selon une étude* réalisée pour MeilleursAgents.com par l'Université Paris Dauphine et l'Ifop, si les trois quarts des Français tentent leur chance en postant des annonces sur des sites Internet ou des magazines à destination des particuliers, seule une vente sur cinq aboutit par ce canal.

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D'après l'étude, que ce soit pour vendre ou pour acheter, il est en réalité coutume de passer à la fois par des agences de mise en relation directe et par des agences immobilières: c'est le cas de 69% des Français. Et au final, «la grande majorité des transactions (68%) est réalisée par l'intermédiaire d'agences immobilières», constate Sébastien de Lafond, président et fondateur de MeilleursAgents.com À regret: «Cela montre à quel point les gens n'ont pas compris la valeur ajoutée qu'apporte un agent immobilier: cela veut dire qu'encore maintenant, les Français ne justifient pas les commissions perçues par les agents. En réalité, ils se mettent en concurrence avec elles, et mettent les agences en concurrence entre elles en leur confiant à chacune des mandats simples», déplore le PDG.

Le mandat exclusif plus efficace

Côté vendeurs, seuls 5% d'entre eux tentent leur chance uniquement via des réseaux de particuliers. Mais, parmi ceux qui passent par une agence immobilière, 85% signent un mandat simple, contre 15% pour un mandat exclusif. Pour autant, l'étude de MeilleursAgents.com souligne que le premier cas permet de conclure 60% des transactions, contre 40% en exclusivité. «Ces chiffres prouvent que pour un acheteur ou un vendeur, ce qui compte, c'est de choisir avec le plus grand discernement le bon professionnel, et d'imposer des garanties fortes», confie Sébastien de Lafond, ajoutant qu'il est indispensable d'instaurer une relation de confiance avec lui.

Côté acheteurs, moins d'un Français sur six ne scrute que les annonces de particuliers à particuliers, et un tiers délègue totalement ses recherches aux agences immobilières. Finalement, ce sont 26 achats sur 100 qui se sont conclus en direct. Contre 79, sur 100 qui ont transité par des agences.

* Étude réalisée entre juillet 2011 et janvier 2012 auprès de 6077 personnes.

Source : Le Figaro.fr

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Paris part en guerre contre les loueurs de meublés Le 23/1/2012

La mairie veut limiter le nombre d'appartements mis à la location pour de courte durée, notamment aux touristes, afin d'éviter que le march é locatif traditionnel ne s'amenuise trop.

Un bras de fer oppose la mairie de Paris qui souhaite mettre fin à l'explosion des locations de meublés dans la capitale, au nom de l'accès équitable au logement, et les agences immobilières et des particuliers qui ont manifesté lundi devant l'Hôtel de ville.

Selon la mairie de Paris, en 5 ans, près de 20.000 logements ont "été soustraits au marché locatif traditionnel" et "dans certains arrondissements les locations de meublés touristiques représentent jusqu'à 20% de l'offre locative".

Entre 2 et 3 fois le prix d'une location traditionn elle

Elle estime que les prix pratiqués pour les meublés sont deux à trois fois supérieurs à ceux des appartements loués "vides" et que ce phénomène "provoque une diminution de l'offre locative privée traditionnelle et une hausse du coût des logements".

La mairie enjoint les loueurs à se conformer à la loi qui dispose que toute transformation d'un local d'habitation pour un autre usage "doit faire l'objet d'une autorisation de la Ville", car la collectivité a en charge depuis 2009 le contrôle des changements d'usage des locaux d'habitation.

Mais les agences immobilières et les particuliers qui louent pour une courte durée des meublés à des touristes, des personnes en mission professionnelle, étudiants ou stagiaires, ne l'entendent pas de cette oreille, et on crié leur mécontentement lundi sous les fenêtres du maire, place de l'Hôtel de ville.

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"La mairie exige des propriétaires de transformer leur logement en local commercial pour pouvoir louer en meublé. 2.000 emplois directs et 2.000 emplois induits sont menacés comme les femmes de ménage, les prestataire des services", explique à l'AFP Maud Velter, de l'agence immobilière Lodgis, qui a manifesté avec environ 150 agents et particuliers devant la mairie de Paris.

"Des locations de moyenne durée"

Un autre agent (agence Paristay), André Brue, dit: "selon une étude qu'on a faite, la location aux touristes représente 4 à 5% du temps d'occupation des meublés, nos locataires louent en moyenne pour des périodes de 3 mois".

"On espère que la mairie va nous entendre, elle n'a pas compris qu'il s'agit de locations de moyenne durée", ajoute-t-il.

Ces loueurs estiment ainsi qu'ils ne font pas concurrence au secteur hôtelier. Selon eux le "marché" des meublés concerne 17.000 propriétaires, 50.000 locataires, 2.000 professionnels et 250 millions d'euros de chiffre d'affaires.

Jean-Yves Mano, adjoint PS chargé du logement, a réuni lundi "tous les acteurs concernés (agences immobilières, associations de propriétaires, etc.) afin d'échanger sur les conditions d'application de cette loi", a annoncé la mairie dans un communiqué.*

Source : Challenges.fr

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Immobilier: les 7 questions à se poser avant d'investir Le 25/1/2012

Pour éviter le grain de sable qui fait capoter une transaction, vendeurs et acquéreurs ont intérêt à bien ficeler leur projet en amont. Co nseils à suivre pour investisseurs avisés.

Les bonnes questions à se poser pour ficeler son projet immobilier.

Rarement l'horizon immobilier aura été aussi bouché. Sur le papier, l'année 2012 s'annonce particulièrement compliquée entre hausse des taux d'intérêt, relèvement de la fiscalité et réduction des cadeaux fiscaux. Pourtant, alors que la période tourne en faveur des acquéreurs, ces derniers auraient tort de renoncer à leurs projets, effrayés par le flot d'incertitudes qui s'abat sur le marché. En ces temps de tempête financière, l'immobilier reste un bon placement de long terme. A condition de ne pas se lancer dans l'aventure à l'aveuglette et de rester particulièrement vigilant sur l'emplacement et la qualité du bien. Pour tenter d'y voir plus clair, sept experts réunis par L'Expansion répondent aux sept questions que tout acheteur doit se poser pour bien boucler son projet immobilier.

1. Comment bien ficeler son dossier de prêt immobil ier ?

Ari Bitton président d'AB Courtage

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Cela paraît presque une évidence, mais ce qui fera la différence pour un banquier, cette année, c'est le montant de l'apport personnel que l'acheteur pourra présenter. Apporter plus de 20 % du montant de l'acquisition en fonds propres est extrêmement positif. Ensuite, pensez à bétonner votre dossier. Aucune pièce, notamment une fiche de paie, ne doit manquer : tout dossier incomplet ralentit encore la procédure. Surtout, anticipez et pensez à embellir vos comptes bancaires. Trois mois avant de déposer votre demande, les comptes ne doivent présenter aucun découvert. Enfin, il est toujours possible de transformer ses failles en points forts. Vous êtes jeunes ou en CDD, insistez sur le potentiel évolutif de votre carrière, surtout si vous travaillez dans des secteurs porteurs comme l'informatique et les énergies renouvelables. N'hésitez pas à fournir votre CV.

2. Faut-il accepter un crédit à taux variable ?

C'est sans doute le bon moment de regarder du côté des prêts à taux variable. En effet, le niveau des emprunts à taux fixe va grimper dans le sillage des rendements des obligations d'Etat. A l'inverse, les taux de la BCE qui servent de référence pour la fixation des crédits à taux variables vont rester, eux, très bas. Avec les craintes de récession en Europe, la BCE pourrait même encore assouplir sa politique monétaire dans les semaines qui viennent. On va donc retrouver un vrai écart entre taux fixe et taux variable qui rend cette solution intéressante. Mais attention, pas pour n'importe quel acheteur. Le taux variable, c'est une solution idoine pour les primo- accédants qui savent pertinemment qu'ils n'iront pas jusqu'au bout de leur emprunt. Généralement, ils revendent leur logement pour en acheter un autre plus grand au bout de cinq à six ans. Dans ce cas, le risque de voir leur charge d'intérêt exploser est limité.

3. Faut-il attendre le résultat de la présidentiell e pour acheter ?

Sébastien de Lafond, président de MeilleursAgents.com

Généralement, les périodes électorales et en particulier celles qui précèdent une élection présidentielle sont toujours marquées par davantage d'attentisme sur le marché de l'immobilier. Cette prudence n'est pas forcément justifiée. Certes, cette année, la conjoncture est dégradée, et les menaces sur l'emploi sont fortes. Mais le robinet du crédit n'est pas complètement fermé et les conditions d'emprunt restent historiquement favorables. Un acheteur qui a la chance de voir son dossier de prêt accepté par la banque aurait tort de renoncer à son projet. Car le pouvoir de négociation est aujourd'hui davantage dans ses mains que dans celles du vendeur. Surtout, on va observer une augmentation des biens à vendre sur le marché. Raison de plus pour ne pas être moutonnier !

4. Quelle pépite fiscale après la disparition du Sc ellier fin 2012 ?

Benjamin Nicaise, PDG de Cerenicimo

Le Scellier n'a jamais été un produit pour ceux qui souhaitaient investir dans l'immobilier. C'était un produit pour les défiscalisateurs. Les vrais épargnants-investisseurs regardent avant tout le rendement et pas l'économie d'impôt. Il existe aujourd'hui un produit de niche, la location en meublé non professionnelle, dont le dispositif fiscal permet de se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions avantageuses. Il s'agit dans les faits de toutes les résidences seniors, de tourisme ou les résidences pour étudiants. En choisissant dès le début de l'achat d'amortir le bien sur vingt-cinq ans, le dispositif permet d'être très peu imposé sur les loyers. Aujourd'hui, le rendement net pour ce type de produit est d'environ 4 %. Le bon plan : les résidences de tourisme dont les prix au mètre carré sont relativement bas.

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5. Est-il dangereux de prendre un prêt relais ?

Maël Bernier, responsable des études d'Empruntis

Evidemment, tout le monde garde en mémoire les années 2008-2009, où de nombreux ménages se sont retrouvés coincés avec des prêts relais coûteux, alors qu'ils ne pouvaient plus vendre aux conditions qu'ils souhaitaient leur logement en raison de la baisse des prix et de l'effondrement des transactions. A bien des égards, la situation actuelle ressemble beaucoup à cette période. A une différence près : le comportement très prudent des banques. Elles n'ont, aujourd'hui, pas envie de revivre la même aventure et de se retrouver avec des logements dépréciés sur les bras. Si votre banquier accepte le montage d'un prêt relais, c'est qu'il a étudié au plus près le risque lié à l'opération à grand renfort d'expertise. S'il tique, ou s'il demande davantage de garanties, mieux vaut renoncer à passer par la case du prêt relais et vendre tranquillement son bien avant d'en acquérir un autre.

6. Comment vendre mon bien secondaire, qui me coûte trop cher ?

Bertrand Couturié, directeur du département propriétés et châteaux de Barnes

Si la vente du bien n'est pas une obligation, passer par la location saisonnière permet de diminuer les charges. Dans le cas contraire, il faut améliorer la présentation du bien en épurant l'intérieur et l'extérieur. Les acquéreurs doivent voir de l'espace.

Revoir ensuite son prix. Convaincus de faire une plus-value, la plupart des vendeurs ajoutent 3 à 5 % par an à leur prix d'achat. Or le marché est en baisse depuis trois ans (nous sommes retombés aux prix de 2000). Ils baissent leur prix ensuite, mais par étapes, c'est une grosse erreur. Un bien sans nuisances au bon prix peut se vendre en quinze jours, comme cette propriété située à 80 kilomètres de Paris vendue dès la première visite. Un bien similaire est dans notre portefeuille depuis neuf mois et le restera encore longtemps. Son prix nous semble surévalué de 40 %. Le propriétaire a déjà baissé... de 10 %.

7. Quel est le piège des assurances perte d'emploi sur un emprunt ?

Romain Daniel, journaliste à Ouest-France

L'assurance perte d'emploi est réservée aux salariés en CDI (hors préavis, période d'essai ou préretraite, démission ou licenciement pour faute grave). Elle prend en charge les mensualités de crédit, de façon dégressive et après un délai de carence, si vous vous retrouvez au chômage. Problème : cette garantie ne fonctionne pas en cas de rupture conventionnelle. Le nombre d'emprunteurs "laissés pour compte" est déjà estimé entre 10 000 et 30 000. Saisi à plusieurs reprises, le médiateur de la Fédération française des sociétés d'assurances a recommandé aux compagnies plus de transparence : les contrats doivent désormais stipuler que la rupture conventionnelle n'autorise aucune prise en charge des mensualités. Mais peu d'assureurs jouent le jeu. Lisez de près votre contrat avant de négocier un départ à l'amiable de votre entreprise.

Source : L’Expansion.com

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Logements de luxe : Paris tirée par la clientèle étrangère Le 26/1/2012

La capitale est devenue la troisième ville la plus chère du monde, selon une étude de Barnes. La rareté du foncier et la faiblesse de l'euro atti rent des nouveaux acheteurs étrangers venant des pays émergents comme le Brésil, la Russie et la Chine.

L'année écoulée révèle que l'immobilier haut de gamme en France n'est pas à l'abri de la crise... sauf dans le très haut de gamme. Là où la clientèle est quasiment exclusivement étrangère, révélant un vrai clivage sur le marché des logements de luxe.

La clientèle aisée française -qui cible, en majorité, les grands appartements familiaux parisiens jusqu'à 3 millions d'euros -devient frileuse. « Les prix sont au plus haut, mais on anticipe une baisse et cela a entraîné un afflux de vendeurs, dont 60 % veulent racheter moins grand. Seuls les prix des biens de qualité restent stables, sachant que le moindre défaut entraîne une décote : ainsi, entre un premier et un troisième étage, aujourd'hui la décote atteint 30 % », témoigne Thibault de Saint Vincent, président du réseau Barnes. Autre facteur de vente : la réforme de la taxation des plus-values sur les cessions de résidences secondaires, qui entre en vigueur au 1 er février.

Toutefois, « il y aura sur ce segment français des appartements familiaux nettement moins de transactions cette année », remarque toutefois Jean-Philippe Roux, directeur de John Taylor Paris. Les ventes deviennent moins faciles que par le passé. Les acheteurs sont moins enclins à accepter le prix de présentation, et la marge de négociation augmente. Ce segment pris de frilosité forme le gros des transactions : sur le marché parisien des biens supérieurs à un million d'euros, ceux compris entre 1 et 2,5 millions en ont représenté l'an dernier 88 %, selon les chiffres provisoires de la chambre des notaires.

L'année 2012 sera brésilienne

Le marché est en revanche nettement plus dynamique sur le très haut de gamme. « Sur les biens de 16.000 à 25.000 euros le mètre carré, voire plus, la demande reste importante et surtout, il y a pénurie d'offre de biens de qualité », poursuit Jean-Philippe Roux. Traduction : les non-résidents affluent. Car à partir de 5 millions d'euros, la majorité des clients sont étrangers et ils forment la quasi-totalité des acheteurs de biens de plus de 10 millions d'euros.

Dans l'immobilier de luxe, la capitale est de plus en plus prisée au niveau mondial. « Paris étant petit et sans foncier disponible, c'est un marché de rareté et la faiblesse de l'euro le rend encore plus attractif », commente maître Cheuvreux, notaire à Paris 8 e. Selon le classement dressé par le réseau Barnes, la capitale est désormais la troisième ville la plus chère au monde derrière Londres et Hong Kong, quand elle n'était encore que sixième il y a quelques années. « Les prix, qui étaient traditionnellement 50 % moins chers que ceux de New York, sont devenus équivalents il y a un an et sont désormais de 20 % supérieurs », précise Thibaud de Saint Vincent.

Les nationalités des clients étrangers qui soutiennent ce marché évoluent. Avec une première tendance : l'année 2012 sera brésilienne. Grâce à la forte hausse du real face à l'euro, les Brésiliens arrivent en force, et cherchent des pied-à-terre de 150 à 250 m 2, entre 16.000 et 17.000 euros le mètre carré. Autre nationalité ayant le vent en poupe : la famille russe, comprendre les Russes, les Ukrainiens et les Kazakhs, qui possédaient traditionnellement une résidence secondaire sur la Côte d'Azur et montent à Paris. « Nous avons cinq ou six recherches en cours de ce type de clientèle pour

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des biens de 15 à 25 millions d'euros pour 350 à 450 m2 », relève Jean-Philippe Roux. Egalement davantage présentes, les clientèles arabes (Arabie saoudite, Egypte, Maroc, Algérie...) cherchent des placements hors de leurs pays à la conjoncture politique incertaine.

Dernier phénomène tirant à la hausse le marché de l'immobilier de luxe à Paris : l'ouverture à Paris des palaces chinois, le Mandarin Oriental, le Shangrila, et celle programmée du Péninsula, suscitent l'arrivée des premiers clients de Chine populaire et de Hong Kong. « Une douzaine de clients chinois cherchent actuellement à investir à proximité », note Jean-Philippe Roux. Longtemps stable, la proportion d'étrangers sur le marché immobilier de luxe est donc appelée à s'accroître significativement cette année.

Source : Les Echos.fr

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A propos de KYLIA

KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau 100% web composé d’une famille d’enseignes immobilières toutes spécialisées dans un domaine de transaction. Le concept KYLIA repose sur 3 idées fortes : • La dématérialisation de l’agence avec vitrine permettant une meilleure rémunération des agents et la pratique de taux de commission jusqu’à deux fois inférieurs par rapport aux agences immobilières traditionnelles. • L’hyperspécialisation des agents engendrant une plus grande réactivité sur le terrain, plus de professionnalisme mais surtout plus d’efficacité vis-à-vis des clients. • La culture du partage permettant de fédérer l’ensemble des équipes autour d’un objectif commun : La croissance ! Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier

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