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SIGNIFICATION DE MEacuteMOIRE EN DEMANDE vM
LAN DEUX MILLE HUIT ET LE TRENTE SEPTEMBRE
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A LA REQUETE DE
Monsieur Reneacute CONSCIENCE et Madame Janine T1SSOT son eacutepouse demeurant ensemble agrave PARIS (6egraveme arrondissement) 71 boulevard du Montparnasse proprieacutetaires indivis Et la Socieacuteteacute SOPARTEL socieacuteteacute en nom collectif au capital de 94298864 euro dont le siegravege social est situeacute 71 boulevard du Montparnasse 75006 PARIS identifieacutee sous le numeacutero SIREN 382 362 929 et immatriculeacutee au Registre du Commerce et des Socieacuteteacutes de PARIS repreacutesenteacutee par son Geacuterant Madame Janine CONSCIENCE proprieacutetaire indivis
Ayant pour Avocat Maicirctre Jean-Michel TROUVIN - Avocat au Barreau de PARIS 148 Boulevard Malesherbes 75017 PARIS - Teacutel 01 47 63 42 10 - Fax 01 47 63 42 09 Vestiaire A 354
Elisant domicile en notre eacutetude
Nous SCP Jean-Paul LOUVION et Pascal LOUVION Huissiers de Justice Associeacutes pregraves le Tribunal de Grande Instance de Paris y demeurant 7 rue Sainte Anastase 75139 PARIS 3ecircme soussigneacutes
SIGNIFIE EN TEcircTE DE LA COPIE DU PREacuteSENT ACTE A
La SOCIETE DES CHAUSSURES VIGNON socieacuteteacute agrave responsabiliteacute limiteacutee au capital de 46500 euro dont le siegravege social est situeacute 34 bis rue Vignon 75009 PARIS identifieacutee sous le numeacutero SIREN 662 044 346 et immatriculeacutee au Registre du Commerce et des Socieacuteteacutes de PARIS Dans les lieux loueacutes 34 bis rue Vignon 75009 PARIS
Prise en la personne de son repreacutesentant leacutegal
OU EacuteTANT PARIANT A COMME IL EST DIT EN FIN DACTE
Le meacutemoire des proprieacutetaires des lieux dont il^eumlsTTocircestairer-dafts--Wm^ indiqueacute pris en application de larticle R 145-23 du Code de Commerce tendant agrave la fixation du prix du bail renouveleacute agrave compter du 1er octobre 2006 portant sur un local commercial situeacute 34 bis rue Vignon 75009 PARIS
SOUS TOUTES REacuteSERVES DONT ACTE SUR PROJET
SECOND ORIGINAL
~ SCP ^ Jean-Paul LOUVION
amp Pascal LOUVION
Huissiers de Justice Associeacutes
7 rue Sainte Anastase 75139 PARIS Cedex 03
Bureaux Ouverts du Lundi au Vendredi
de9hagravel2hetdel3hagravel7h
Meacutetro Chemin Vert
Tel 0 1 5 3 0 1 8 9 2 3
gt En Espegraveces ou par Cartes Bancaires agrave nos guichets
gt Par chegraveque ou mandat cash libelleacute agrave lordre de
SCP Jean-Paul LOUVION et Pascal LOUVION
pound i ^ t f t ^ ^ iuml H l M œ C icirc WWW pIuml9Braquogtttlt-ltlaquot
(Espace deacutebiteur) Pour consultation et Paiement en Ugne
parCB avec vos codes daccegraves
Ndeg de dossier 10020728 Mot de passe
Reacutefeacuterences agrave rappeler
Dossier 100207287
Acte 41307408
RCSD
Rd
PROCES VERBAL DE SIGNIFICATION (DESTINATAIRE ABSENT - SIGNIFICATION A PERSONNE PRESENTE AU SIEGE)
A c t e SIGN DE MEMOIRE du 3 0 0 9 0 8 A f f a i r e CONSCIENCE RENE cDES CHAUSSURES VIGNON
Cout du preacutesent acte (deacutecret du 121296)
(EN EUROS) Art6 drfixe 1870
637
Total HT
TVA 1960
Art20 Enregt
Sous-Total TTC
Art20 Frport
25
4
9
33
0
07
91
15
13
88
S i g n i f i eacute agrave SARL DES CHAUSSURES VIGNON 34BIS RUE VIGNON 75009 PARIS
Ref 41307408
Cet acte a eacuteteacute remis par Clerc assermenteacute dans les conditions ci-dessous indiqueacutees et suivant
les deacuteclarations qui lui ont eacuteteacute faites
DILIGENCES CARACTERISANT LIMPOSSIBILITE DUNE SIGNIFICATION A PERSONNE
- Absence du repreacutesentant leacutegal
Les circonstances rendant impossible la signification agrave la personne mecircme du repreacutesentant leumlga
ou agrave une personne habiliteacute agrave recevoir lacte et nayant pu avoir de preacutecisions suffisantes SUJ
le lieu ougrave elle se trouvait
Preacutenom GISELE
Lacte a eacuteteacute remisa
Nom MADAME CHOLET
Qualiteacute SALARIEE
qui a accepteacute de recevoir lacte
Jai laisseacute copie de lacte sous enveloppe fermeacutee ne comportant dautres indications que dui
cdtecirc le nom et ladresse du destinataire de lacte et de lautre cocircteacute le cachet de lhuissie
apposeacute sur la fermeture du pli
Un avis de passage a eacuteteacute laisseacute ce jour au siegravege conformeacutement agrave larticle 65S du CPC
La lettre preacutevue par larticle 658 du Code de Proceacutedure Civile a eacuteteacute adresseacutee avec un
copie de lacte le 01102008
Le preacutesent acte comporte fl[)teuilccedil(s)
Visa de lHuissier de Justice des
mentions relatives agrave la signification
Jean-Paul LOUVION
Huissier de Justice associeacute
TOTAL TTC 4001
(Soit 26245 Francs)
ZSIGPPS16857548 chr
0 1 0 0 2 0 7 2 8 7
BAUX COMMERCIAUX i
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PARIS
MEMOIRE EN DEMANDE
POUR Monsieur Reneacute CONSCIENCE et Madame Janine TISSOT son eacutepouse demeurant ensemble agrave PARIS (6egraveme arrondissement) 71 boulevard du Montparnasse
Neacutes savoir
Monsieur agrave PARIS (15eacuteme arrondissement) le 4 octobre 1931 Madame agrave PARIS (19egravema arrondissement) le 1er mars 1935
Proprieacutetaires indivis
La Socieacuteteacute SOPARTEL socieacuteteacute en nom collectif au capital de 94298864 euro dont le siegravege sociai est situeacute 71 boulevard du Montparnasse 75006 PARIS identifieacutee sous le numeacutero SIREN 382 362 929 et immatriculeacutee au Registre du Commerce et des Socieacuteteacutes de PARIS
Repreacutesenteacutee par son Geacuterant Madame Janine CONSCIENCE
Proprieacutetaire indivis
PROPRIETAIRES
Ayant pour Avocat Me Jean-Michel TROUVIN Avocat au Barreau de Paris 148 boulevard Malesherbes 75017 PARIS Teacutel 01 47 63 42 10 bull Fax 01 47 63 42 09 - PALAIS A 354
Elisant domicile en son Cabinet
CONTRE La SOCIETE DES CHAUSSURES VIGNON socieacuteteacute agrave responsabiliteacute limiteacutee au capital de 46500 euro dont le siegravege social est situeacute 34 bis rue Vignon 75009 PARIS identifieacutee sous le numeacutero SIREN 662 044 346 et immatriculeacutee au Registre du Commerce et des Socieacuteteacutes de PARIS Dans les lieux loueacutes 34 bis rue Vignon 75009 PARIS
Prise en la personne de son repreacutesentant leacutegal
LOCATAIRE
Ayant pour Avocat Me Franck RADUSZYNSKI Cabinet PE1SSE DUPICHOT ZIRAH BOTHOREL amp Associeacutes Avocat au Barreau de Paris 22 avenue de Friedland 75008 PARIS Teacutel 01 45 62 32 22 - Fax 01 42 89 12 83 - PALAIS J 149
OBJET Le preacutesent meacutemoire preacutevu par larticle R 145-31 du Code de Commerce est notifieacute par acte extra judiciaire laquoaux fins de fixation judiciaire du loyer du bail renouveleacute au 1er octobre 2006 portant sur un local commercial situeacute 34 bis rue Vignon 75009 PARIS
I - RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Suivant acte sous seing priveacute en date agrave PARIS du 20 janvier 1998 Monsieur et Madame Reneacute CONSCIENCE aux droits desquels se trouvent Monsieur et Madame Reneacute CONSCIENCE et ia Socieacuteteacute SOPARTEL ont en renouvellement dun bail preacuteceacutedent donneacute agrave bail agrave la SOCIETE DES CHAUSSURES VIGNON des locaux deacutependant dun immeuble situeacute 34 bis rue Vignon 75009 PARIS agrave usage de laquo Commerce de Chaussures et articles similaires Reacuteparations meacutecaniseacutees de chaussures et articles en cuir raquo pour une dureacutee de 9 ans ayant commenceacute agrave courir le 1e septembre 1997 pour se terminer le 31 aoucirct 2006 moyennant un loyer de 76393 FF (1164604 euro) en principal par an
Suivant acte sous seing priveacute en date agrave PARIS du 28 juillet 1999 portant avenant au bail susviseacute Monsieur et Madame Reneacute CONSCIENCE ayant donneacute leur accord agrave la reacutealisation par le preneur de travaux dans les lieux loueacutes le loyer a eacuteteacute porteacute agrave compter du 1er aoucirct 1999 agrave la somme de 82000 FF (1250082 euro) en principal par an
A son terme le 31 aoucirct 2006 le bail sest poursuivi en tacite reconduction
Suivant exploit dhuissier en date du 6 septembre 2006 le preneur a signifieacute une demande de renouvellement de bail
Par lettre recommandeacutee avec AR 6u 20 octobre 2006 Monsieur et Madame Reneacute CONSCIENCE ont accepteacute le principe du renouvellement du bail sollicitant la fixation du loyer agrave la valeur locative appreacutecieacutee agrave la somme de 35000 euro en principal par an
(I - DONNEES CONTRACTUELLES ET DESCRIPTIVES
A- CONVENTION LOCATIVE
- DESIGNATION
Les lieux loueacutes sont deacutesigneacutes comme suit aux termes du renouvellement de bail du 20 janvier 1998 laquo Une Boutique en faccedilade sur rue agrave droite de lentreacutee de limmeuble Arriegravere boutique et piegravece agrave la suite WC raquo
- DESTINATION
La destination contractuelle est la suivante ITCommegraveim^de-Gtmmampufes-edM^ Reacuteparations meacutecaniseacutees de chaussur^~eumlfacircrtict( commerce ou industrie raquo
de toute autre activiteacute
- CLAUSES ET CONDITIONS DU BAIL
Les clauses et conditions du bail sont dusage et de droit en matiegravere de location commerciale et ne comportent aucune clause exorbitante de droit commun exception faite de limpocirct foncier qui est agrave la charge du locataire
B IMMEUBLE ET ENVIRONNEMENT t
b1 limmeuble et les locaux loueacutes
Les locaux loueacutes deacutependent dun immeuble eacutedifieacute vers le deacutebut du 20egraveme siegravecle agrave faccedilade de maccedilonnerie enduite agrave usage principal dhabitation eacuteleveacute sur caves dun rez de chausseacutee de 4 eacutetages droits et dun 5rme eacutetage en leacuteger retrait
b2 Environnement
Les lieux loueacutes sont situeacutes dans un secteur particuliegraverement freacutequenteacute qui a connu le plus fort deacuteveloppement commercial de Paris depuis 1999 pour ecirctre situeacutes agrave eacutequidistance du secteur de La Madeleine et des Grands Magasins qui constituent deux pocircles de chalandises primordiaux
Cette situation est extrecircmement favorable pour lactiviteacute exerceacutee comme beacuteneacuteficiant de la chalandise reacutesultant dune desserte exceptionnelle par les transports en commun (agrave la suite notamment de la creacuteation des lignes EOLE et METEOR) et de limplantation denseignes nationales
La rue Vignon est agrave sens unique de circulation automobile qui relie le boulevard de ia -MaHggt|oine agrave la praquo Tronchet limmeuble eacutetant visible de la rue Tronchet et beacuteneacuteficie eacutegalement du deacuteveloppement des trois pocircles commerciaux mdash
Au Nord a eacuteteacute ameacutenageacute le PASSAGE DU HAVRE qui regroupe outre la FNAC plus de 40 boutiques (HampM AXO CAROLL CELIO DARJELING GAP GEOX CERRER LE PHARE DE LA BALEINE MINELLI MULTIPLES ORCADE ORCANTA FANNY LINGERIE SERGENT MAJOR TIE RACK ZARA MONTRES SERVICES HAAGEN DASZ LATELIER DU CHOCOLAT LA CROISSANTERIE TOASTISSIMO ACCESSORIZE AGATHA CLAIRES CLEOR GOLDY LES LONTRES HISTOIRE DOR IMAGINARIUM LHOMME MODERNE ALAIN AFFLELOU PASCAL COSTE SEPHORA LOCCITANE VISION ORIGINALE YVES ROCHER NATURES ET DECOUVERTES)
A lEst de la rue Vignon est situeacute te centre EDOUARD VII qui a fait lobjet dune reacutenovation complegravete en 1997 par le laquodeacuteplacement du music hall LOLYMPIA la reacutenovation du theacuteacirctre
EDOUARD VII ainsi que la reacutealisation de 40000 m de bureaux 1000 m2 de commerces et plus de 10000 m de logements
Le troisiegraveme pocircle correspond au secteur Sud de LA MADELEINE qui comprend la galerie TROIS QUARTIERS MADELIOS avec de nombreuses enseignes nationales implanteacutees reacutecemment au carrefour de LA MADELEINE et des Grands Boulevards (BENETTON agrave langle du boulevard Haussmann et de la rue Auber en 2004 LAFAYETTE MAISON agrave cocircteacute de CampA en septembre 2004)
Le secteur beacuteneacuteficie en outre dune desserte exceptionnelle par les transports en commun et comporte ainsi plusieurs lignes dautobus et les stations de meacutetro HAVRE CAUMARTIN (agrave environ 200 m des lieux loueacutes) et MADELEINE (agrave environ 300 m) ainsi que linterconnexion des RER A et E agrave la station AUBER et agrave la gare HAUSSMANN SAINT LAZARE outre sa proximiteacute historique avec la gare SAINT LAZARE dont lattractiviteacute a eacuteteacute renforceacutee par le prolongement de la ligne 14 (METEOR)
La rue Vignon offre un stationnement unilateacuteral reacuteglementeacute aux abords des locaux objet des preacutesentes
Cette rue est doteacutee dune commercialiteacute principalement axeacutee sur les commerces de bouche et deacutequipement de la personne avec la preacutesence denseignes nationales
fil - SUR LE DEPLAFONNEMENT EN RAISON DE LA MODIFICATION NOTABLE DES FACTEURS LOCAUX DE COMMERCIALITE
Les bailleurs sont bien fondeacutes agrave soutenir le deacuteplafonnement du loyer pour le renouvellement du bail agrave effet du 1e octobre 2006 en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialiteacute
Le Juge des Loyers Commerciaux retiendra lexistence dune modification des facteurs locaux de commercialiteacute au cours du bail expireacute pour les motifs suivants
1 Louverture des lignes de meacutetro METEOR et EOLE
Le 15 octobre 1998 ia ligne meacutetro-RER ndeg 14 (METEOR) a eacuteteacute creacuteeacutee et mise en service et relie SAINT LAZARE agrave la bibliothegraveque Franccedilois Mitterrand en passant par CHATELET et GARE DE LYON
La premiegravere eacutetape MADELEINE BIBLIOTHEQUE a eacuteteacute ouverte au public le 15 octobre 1998 pour faire lobjet dune extension jusquagrave la GARE SAINT LAZARE ladite gare constituant le terminus provisoire Ouest de la ligne 14
La station de meacutetro MADELEINE se trouve exactement au croisement de la rue Vignon et du ideleine
Il est agrave noter une augmentation significative de la freacutequentation de la MADELEINE qui a pratiquement doubleacute entre les anneacutees 1999 (2167725 voyageurs) et 2002 (4277018 voyageurs)
Cette augmentation de pregraves de 2100000 voyageurs constitue neacutecessairement un flux de chalands et de clients potentiels notable pour le commerce exploiteacute par la SOCIETE DES CHAUSSURES VIGNON
Enfin la ligne RER E baptiseacutee EOLE a eacuteteacute inaugureacutee le 15 juillet 1999 dont la gare se gt trouve boulevard Haussmann agrave 400m de la rue Vignon
EOLE correspond agrave lacronyme EST OUEST LIAISON EXPRESSE et relie les gares SAINT LAZARE et PARIS NORD agrave la proche banlieue Est (CHELLES GOURNAY VILUERS SUR MARNE)
Il apparaicirct incontestablement au cours du bail expireacute une ameacutelioration de la desserte du secteur par les transports en commun et une augmentation de la freacutequentation de ces derniers
2 Limplantation denseignes
La rue Vignon preacutesente une situation privileacutegieacutee entre le quartier Madeleine et Haussmann et deacutebouche au bout de la rue Tronchet pratiquement en face des Grands Magasins du Printemps et agrave proximiteacute des Galeries La Fayette
Cette voie est emprunteacutee par les passants qui se rendent de lun agrave lautre de ces deux quartiers et limplantation de nombreuses enseignes nationales et de prestige dans le voisinage des lieux loueacutes (FAUCHON HABITAT FRANCK PROVOST CYRILLUS MARIONAUD DU PAREIL AU MEME GAP) est susceptible daugmenter le flux des chalands et davoir une influence sur le commerce de chaussures exploiteacute par la SOCIETE DES CHAUSSURES VIGNON
3 Leacutedification de constructions neuves
Lon retiendra eacutegalement dans un rayon de 450 megravetres des lieux loueacutes un total de constructions neuves au cours du bail eacutechu de
- 328 logements - 120797 m2 de bureaux - 55463 m2 de commerces - 9158 m2 de locaux divers (dont 8115m2 relatifs au deacuteplacement de lOlympia) - 69 chambres dhocirctel - 57 logements de tourisme - 1 parking de 380 places situeacute agrave environ 200 m des locaux
Le Juge constatera que la Rue Vignon vise une clientegravele qui est agrave la fois - la population qui reacuteside dans le quartier agrave fort pouvoir dachat (cadres supeacuterieurs
professions libeacuterales) - les salarieacutes et membres du personnel des tregraves nombreuses entreprises et
organismes administratifs qui se situent agrave proximiteacute - des chalands venant dans le quartier des Grands Magasins - mais est eacutegalement freacutequenteacutee par les touristes au beacuteneacutefice de la proximiteacute de pocircles
attractifs tels que les Grands Magasins lOpeacutera Garnier la Place de la Madeleine
Leacutedification dune telle surface de pregraves de 176260 m2 au cours du bail expireacute a donc neacutenogeflirr-rponf nppnr+eacute un nnmhm significatif de chalands suppleacutementaires au commerce de chaussures de la SOCIETE DES CHAUSSURES VIGNON
Cette convergence de facteurs positifs permet de conclure agrave une modification notable des facteurs locaux de commercialiteacute beacuteneacuteficiant au commerce de chaussures de la Socieacuteteacute locataire
A ce titre et par jugement en date du 24 novembre 2004 il a eacuteteacute preacuteciseacutement eacutecarteacute le plafonnement au triple motif de limplantation denseignes nationales de la mise en service de METEOR et de EOLE et de ia reacutealisation de nouveaux parcs de stationnement pour un local situeacute agrave proximiteacute au 33 rue tronchet (LEFEBVRE contre MARNY AJDI 2005P256)
bull Il en reacutesulte que le loyer des locaux loueacutes agrave la SOCIETE DES CHAUSSURES VIGNON doit ecirctre directement fixeacute enfonction de la valeur locative la modification notable et durable des
facteurs locaux de commercialiteacute de quartier eacutecartant lapplication de la regravegle du plafonnement
I V - SUR LA DETERMINATION DE LA VALEUR LOCATIVE DES LIEUX LOUES
A SUR LA PONDERATION
DESIGNATION
Boutique 1egravere zone 2egraveme zone Arriegravere boutique TOTAL
M2A
1850 1003 1533 4386
COEFFICIENT
100 080 070
M2B
1850 0802 1073
3725 m2B
B SUR LA DETERMINATION DE LA VALEUR LOCATIVE UNITAIRE
La valeur locative des lieux loueacutes sera estimeacutee par reacutefeacuterence agrave un prix unitaire de boutique appliqueacute agrave une surface pondeacutereacutee
A titre dexemples dans le secteur concerneacute lon peut citer comme eacuteleacutements de comparaison les reacutefeacuterences suivantes
Prix de marcheacute
ADRESSE
35 rue Tronchet
28 rue Tronchet
31 rue Tronchet
19 rue Vignon
ACTIVITE
Boulangerie
Chaussures
Salon de coiffure
Optique
SURFACE PONDEREE
121
3450
9925
6750
DATE DEFFET
Avril 2000
1er trimestre 2003
Janvier 1999
2005
PRIX DE BASE AU M1 PONDERE
1 764euro
486 euro
492 euro
267 euro (hors cession 563 euro (cession incluse)
Renouvellements amiables
ADRESSE
36 boulevard Haussmann
35 rue de la Chausseacutee dAntin
98 rue Saint Lazare
-ACTIVITE
MINELLI Chaussures
Precirct-agrave-porter
CIC Banque
SURFACE PONDEREE
(a) Alleacutegements de loyer sur les deux premiegraveres anneacutees
189
22
107
DATE DEFFET
010701
010102
010103
PRIX DE BASE AU M2
mdashPONDEREmdash
1122euro(a)
1039euro
1069euro
bull Fixations judiciaires raquo - bull bull bull bull bull - mdash mdash
ADRESSE
33 rue de la Chausseacutee dAntln
15 rue Tronchet
33 rue Tronchet
ACTIVITE
Bijouterie
Bijouterie
Precirct-agrave-porter
SURFACE PONDEREE
66
51
9867
DATE DEFFET
011001
Novembre 2000
Janvier 2002
PRIX DE BASE AU M1
PONDERE
950 euro
1067euro
1100 euro
Lanalyse des clauses du bail ainsi que les caracteacuteristiques des locaux choisis pour comparaison rapprocheacutees de celles des locaux consideacutereacutes permet de retenir une valeur locative actuelle hors taxes hors charges au megravetre carreacute pondeacutereacute de 940 euroan pour fixation dun loyer en renouvellement de bail au 1er octobre 2006
Il est tenu compte dans le choix de cette valeur des critegraveres dappreacuteciation suivants
- situation geacuteographique favorable sur un site tregraves animeacute - boutique preacutesentant une configuration fonctionnelle et un bon eacutetat de prestations
Soit une valeur locative globale du loyer du bail renouveleacute au 1er octobre 2006 qui seacutetablit donc de la maniegravere suivante
- Valeur locative unitaire - Surface pondeacutereacutee
940 euro 3725 m2 B 38015 euro arrondi agrave 35000 euro
Les bailleurs seront deacuteclareacutes bien fondeacutes agrave voir fixer la valeur locative pour le renouvellement du bail agrave la date du 1er octobre 2006 agrave la somme annuelle de 35000 euro en principal
V - CONCLUSION
Monsieur et Madame Reneacute CONSCIENCE et la Socieacuteteacute SOPARTEL bailleurs demandent agrave Madame le Juge des Baux Commerciaux pregraves le Tribunal de Grande Instance de Paris de
Vu larticle L 145-33 du Code de Commerce
Dire et juger que le prix du bail renouveleacute au 1er octobre 2006 doit ecirctre fixeacute agrave la valeur locative par reacutefeacuterence aux prix pratiqueacutes pour des locaux eacutequivalents
Fixer en conseacutequence le loyer du bail renouveleacute au 1er octobre 2006 agrave un montant annuel de 35000 euro (TRENTE CINQ MILLE euros) en principal agrave la date du 1er octobre 2006 pour un renouvellement de bail de 3 6 ou 9 anneacutees agrave compter de la mecircme date pour les locaux situeacutes 34 bis rue Vignon 75009 PARIS
Dire et juger que le loyer fixeacute portera inteacuterecircts au taux leacutegal conformeacutement aux dispositions de larticle 1155 du Code Civil de plein droit agrave compter de la date deffet du nouveau loyer et que les Inteacuterecircts eacutechus depuis plus dune anneacutee produiront eux-mecircmes inteacuterecircts en conformiteacute des dispositions de larticle 1154 du Code Civil
Ordonner lexeacutecution provisoire de la deacutecision agrave intervenir
Condamner le preneur aux deacutepens
Subsidiairement
Deacutesigner tel Expert quil plaira agrave Madame le Juge des Baux commerciaux avec pour mission de donner avis sur ia valeur locative telle quelle reacutesulte agrave la date consideacutereacutee des eacuteleacutements eacutenonceacutes par les articles R 145-2 et suivants du Code de Commerce
Dans ce cas Monsieur et Madame Reneacute CONSCIENCE et la Socieacuteteacute SOPARTEL bailleurs entendent eacutegalement demander de fixer un loyer provisionnel agrave la somme de 25000 euro payable agrave compter du 1er octobre 2006 et ce pendant toute la dureacutee de linstance
Voir dans ce cas reacuteserver les deacutepens
Fait agrave Paris le 30 septembre 2008
Pour les bailleurs
LISTE DES PIECES
1 Bail du 20 janvier 1998 2 Bail des 26 mars et 29 juin 1953 3 Avenant au bail du 28 juillet 1999 4 Demande de renouvellement du 6 septembre 2006 5 Lettre recommandeacutee avec AR du 20 octobre 2006
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SECOND ORIGINAL
~ SCP ^ Jean-Paul LOUVION
amp Pascal LOUVION
Huissiers de Justice Associeacutes
7 rue Sainte Anastase 75139 PARIS Cedex 03
Bureaux Ouverts du Lundi au Vendredi
de9hagravel2hetdel3hagravel7h
Meacutetro Chemin Vert
Tel 0 1 5 3 0 1 8 9 2 3
gt En Espegraveces ou par Cartes Bancaires agrave nos guichets
gt Par chegraveque ou mandat cash libelleacute agrave lordre de
SCP Jean-Paul LOUVION et Pascal LOUVION
pound i ^ t f t ^ ^ iuml H l M œ C icirc WWW pIuml9Braquogtttlt-ltlaquot
(Espace deacutebiteur) Pour consultation et Paiement en Ugne
parCB avec vos codes daccegraves
Ndeg de dossier 10020728 Mot de passe
Reacutefeacuterences agrave rappeler
Dossier 100207287
Acte 41307408
RCSD
Rd
PROCES VERBAL DE SIGNIFICATION (DESTINATAIRE ABSENT - SIGNIFICATION A PERSONNE PRESENTE AU SIEGE)
A c t e SIGN DE MEMOIRE du 3 0 0 9 0 8 A f f a i r e CONSCIENCE RENE cDES CHAUSSURES VIGNON
Cout du preacutesent acte (deacutecret du 121296)
(EN EUROS) Art6 drfixe 1870
637
Total HT
TVA 1960
Art20 Enregt
Sous-Total TTC
Art20 Frport
25
4
9
33
0
07
91
15
13
88
S i g n i f i eacute agrave SARL DES CHAUSSURES VIGNON 34BIS RUE VIGNON 75009 PARIS
Ref 41307408
Cet acte a eacuteteacute remis par Clerc assermenteacute dans les conditions ci-dessous indiqueacutees et suivant
les deacuteclarations qui lui ont eacuteteacute faites
DILIGENCES CARACTERISANT LIMPOSSIBILITE DUNE SIGNIFICATION A PERSONNE
- Absence du repreacutesentant leacutegal
Les circonstances rendant impossible la signification agrave la personne mecircme du repreacutesentant leumlga
ou agrave une personne habiliteacute agrave recevoir lacte et nayant pu avoir de preacutecisions suffisantes SUJ
le lieu ougrave elle se trouvait
Preacutenom GISELE
Lacte a eacuteteacute remisa
Nom MADAME CHOLET
Qualiteacute SALARIEE
qui a accepteacute de recevoir lacte
Jai laisseacute copie de lacte sous enveloppe fermeacutee ne comportant dautres indications que dui
cdtecirc le nom et ladresse du destinataire de lacte et de lautre cocircteacute le cachet de lhuissie
apposeacute sur la fermeture du pli
Un avis de passage a eacuteteacute laisseacute ce jour au siegravege conformeacutement agrave larticle 65S du CPC
La lettre preacutevue par larticle 658 du Code de Proceacutedure Civile a eacuteteacute adresseacutee avec un
copie de lacte le 01102008
Le preacutesent acte comporte fl[)teuilccedil(s)
Visa de lHuissier de Justice des
mentions relatives agrave la signification
Jean-Paul LOUVION
Huissier de Justice associeacute
TOTAL TTC 4001
(Soit 26245 Francs)
ZSIGPPS16857548 chr
0 1 0 0 2 0 7 2 8 7
BAUX COMMERCIAUX i
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PARIS
MEMOIRE EN DEMANDE
POUR Monsieur Reneacute CONSCIENCE et Madame Janine TISSOT son eacutepouse demeurant ensemble agrave PARIS (6egraveme arrondissement) 71 boulevard du Montparnasse
Neacutes savoir
Monsieur agrave PARIS (15eacuteme arrondissement) le 4 octobre 1931 Madame agrave PARIS (19egravema arrondissement) le 1er mars 1935
Proprieacutetaires indivis
La Socieacuteteacute SOPARTEL socieacuteteacute en nom collectif au capital de 94298864 euro dont le siegravege sociai est situeacute 71 boulevard du Montparnasse 75006 PARIS identifieacutee sous le numeacutero SIREN 382 362 929 et immatriculeacutee au Registre du Commerce et des Socieacuteteacutes de PARIS
Repreacutesenteacutee par son Geacuterant Madame Janine CONSCIENCE
Proprieacutetaire indivis
PROPRIETAIRES
Ayant pour Avocat Me Jean-Michel TROUVIN Avocat au Barreau de Paris 148 boulevard Malesherbes 75017 PARIS Teacutel 01 47 63 42 10 bull Fax 01 47 63 42 09 - PALAIS A 354
Elisant domicile en son Cabinet
CONTRE La SOCIETE DES CHAUSSURES VIGNON socieacuteteacute agrave responsabiliteacute limiteacutee au capital de 46500 euro dont le siegravege social est situeacute 34 bis rue Vignon 75009 PARIS identifieacutee sous le numeacutero SIREN 662 044 346 et immatriculeacutee au Registre du Commerce et des Socieacuteteacutes de PARIS Dans les lieux loueacutes 34 bis rue Vignon 75009 PARIS
Prise en la personne de son repreacutesentant leacutegal
LOCATAIRE
Ayant pour Avocat Me Franck RADUSZYNSKI Cabinet PE1SSE DUPICHOT ZIRAH BOTHOREL amp Associeacutes Avocat au Barreau de Paris 22 avenue de Friedland 75008 PARIS Teacutel 01 45 62 32 22 - Fax 01 42 89 12 83 - PALAIS J 149
OBJET Le preacutesent meacutemoire preacutevu par larticle R 145-31 du Code de Commerce est notifieacute par acte extra judiciaire laquoaux fins de fixation judiciaire du loyer du bail renouveleacute au 1er octobre 2006 portant sur un local commercial situeacute 34 bis rue Vignon 75009 PARIS
I - RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Suivant acte sous seing priveacute en date agrave PARIS du 20 janvier 1998 Monsieur et Madame Reneacute CONSCIENCE aux droits desquels se trouvent Monsieur et Madame Reneacute CONSCIENCE et ia Socieacuteteacute SOPARTEL ont en renouvellement dun bail preacuteceacutedent donneacute agrave bail agrave la SOCIETE DES CHAUSSURES VIGNON des locaux deacutependant dun immeuble situeacute 34 bis rue Vignon 75009 PARIS agrave usage de laquo Commerce de Chaussures et articles similaires Reacuteparations meacutecaniseacutees de chaussures et articles en cuir raquo pour une dureacutee de 9 ans ayant commenceacute agrave courir le 1e septembre 1997 pour se terminer le 31 aoucirct 2006 moyennant un loyer de 76393 FF (1164604 euro) en principal par an
Suivant acte sous seing priveacute en date agrave PARIS du 28 juillet 1999 portant avenant au bail susviseacute Monsieur et Madame Reneacute CONSCIENCE ayant donneacute leur accord agrave la reacutealisation par le preneur de travaux dans les lieux loueacutes le loyer a eacuteteacute porteacute agrave compter du 1er aoucirct 1999 agrave la somme de 82000 FF (1250082 euro) en principal par an
A son terme le 31 aoucirct 2006 le bail sest poursuivi en tacite reconduction
Suivant exploit dhuissier en date du 6 septembre 2006 le preneur a signifieacute une demande de renouvellement de bail
Par lettre recommandeacutee avec AR 6u 20 octobre 2006 Monsieur et Madame Reneacute CONSCIENCE ont accepteacute le principe du renouvellement du bail sollicitant la fixation du loyer agrave la valeur locative appreacutecieacutee agrave la somme de 35000 euro en principal par an
(I - DONNEES CONTRACTUELLES ET DESCRIPTIVES
A- CONVENTION LOCATIVE
- DESIGNATION
Les lieux loueacutes sont deacutesigneacutes comme suit aux termes du renouvellement de bail du 20 janvier 1998 laquo Une Boutique en faccedilade sur rue agrave droite de lentreacutee de limmeuble Arriegravere boutique et piegravece agrave la suite WC raquo
- DESTINATION
La destination contractuelle est la suivante ITCommegraveim^de-Gtmmampufes-edM^ Reacuteparations meacutecaniseacutees de chaussur^~eumlfacircrtict( commerce ou industrie raquo
de toute autre activiteacute
- CLAUSES ET CONDITIONS DU BAIL
Les clauses et conditions du bail sont dusage et de droit en matiegravere de location commerciale et ne comportent aucune clause exorbitante de droit commun exception faite de limpocirct foncier qui est agrave la charge du locataire
B IMMEUBLE ET ENVIRONNEMENT t
b1 limmeuble et les locaux loueacutes
Les locaux loueacutes deacutependent dun immeuble eacutedifieacute vers le deacutebut du 20egraveme siegravecle agrave faccedilade de maccedilonnerie enduite agrave usage principal dhabitation eacuteleveacute sur caves dun rez de chausseacutee de 4 eacutetages droits et dun 5rme eacutetage en leacuteger retrait
b2 Environnement
Les lieux loueacutes sont situeacutes dans un secteur particuliegraverement freacutequenteacute qui a connu le plus fort deacuteveloppement commercial de Paris depuis 1999 pour ecirctre situeacutes agrave eacutequidistance du secteur de La Madeleine et des Grands Magasins qui constituent deux pocircles de chalandises primordiaux
Cette situation est extrecircmement favorable pour lactiviteacute exerceacutee comme beacuteneacuteficiant de la chalandise reacutesultant dune desserte exceptionnelle par les transports en commun (agrave la suite notamment de la creacuteation des lignes EOLE et METEOR) et de limplantation denseignes nationales
La rue Vignon est agrave sens unique de circulation automobile qui relie le boulevard de ia -MaHggt|oine agrave la praquo Tronchet limmeuble eacutetant visible de la rue Tronchet et beacuteneacuteficie eacutegalement du deacuteveloppement des trois pocircles commerciaux mdash
Au Nord a eacuteteacute ameacutenageacute le PASSAGE DU HAVRE qui regroupe outre la FNAC plus de 40 boutiques (HampM AXO CAROLL CELIO DARJELING GAP GEOX CERRER LE PHARE DE LA BALEINE MINELLI MULTIPLES ORCADE ORCANTA FANNY LINGERIE SERGENT MAJOR TIE RACK ZARA MONTRES SERVICES HAAGEN DASZ LATELIER DU CHOCOLAT LA CROISSANTERIE TOASTISSIMO ACCESSORIZE AGATHA CLAIRES CLEOR GOLDY LES LONTRES HISTOIRE DOR IMAGINARIUM LHOMME MODERNE ALAIN AFFLELOU PASCAL COSTE SEPHORA LOCCITANE VISION ORIGINALE YVES ROCHER NATURES ET DECOUVERTES)
A lEst de la rue Vignon est situeacute te centre EDOUARD VII qui a fait lobjet dune reacutenovation complegravete en 1997 par le laquodeacuteplacement du music hall LOLYMPIA la reacutenovation du theacuteacirctre
EDOUARD VII ainsi que la reacutealisation de 40000 m de bureaux 1000 m2 de commerces et plus de 10000 m de logements
Le troisiegraveme pocircle correspond au secteur Sud de LA MADELEINE qui comprend la galerie TROIS QUARTIERS MADELIOS avec de nombreuses enseignes nationales implanteacutees reacutecemment au carrefour de LA MADELEINE et des Grands Boulevards (BENETTON agrave langle du boulevard Haussmann et de la rue Auber en 2004 LAFAYETTE MAISON agrave cocircteacute de CampA en septembre 2004)
Le secteur beacuteneacuteficie en outre dune desserte exceptionnelle par les transports en commun et comporte ainsi plusieurs lignes dautobus et les stations de meacutetro HAVRE CAUMARTIN (agrave environ 200 m des lieux loueacutes) et MADELEINE (agrave environ 300 m) ainsi que linterconnexion des RER A et E agrave la station AUBER et agrave la gare HAUSSMANN SAINT LAZARE outre sa proximiteacute historique avec la gare SAINT LAZARE dont lattractiviteacute a eacuteteacute renforceacutee par le prolongement de la ligne 14 (METEOR)
La rue Vignon offre un stationnement unilateacuteral reacuteglementeacute aux abords des locaux objet des preacutesentes
Cette rue est doteacutee dune commercialiteacute principalement axeacutee sur les commerces de bouche et deacutequipement de la personne avec la preacutesence denseignes nationales
fil - SUR LE DEPLAFONNEMENT EN RAISON DE LA MODIFICATION NOTABLE DES FACTEURS LOCAUX DE COMMERCIALITE
Les bailleurs sont bien fondeacutes agrave soutenir le deacuteplafonnement du loyer pour le renouvellement du bail agrave effet du 1e octobre 2006 en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialiteacute
Le Juge des Loyers Commerciaux retiendra lexistence dune modification des facteurs locaux de commercialiteacute au cours du bail expireacute pour les motifs suivants
1 Louverture des lignes de meacutetro METEOR et EOLE
Le 15 octobre 1998 ia ligne meacutetro-RER ndeg 14 (METEOR) a eacuteteacute creacuteeacutee et mise en service et relie SAINT LAZARE agrave la bibliothegraveque Franccedilois Mitterrand en passant par CHATELET et GARE DE LYON
La premiegravere eacutetape MADELEINE BIBLIOTHEQUE a eacuteteacute ouverte au public le 15 octobre 1998 pour faire lobjet dune extension jusquagrave la GARE SAINT LAZARE ladite gare constituant le terminus provisoire Ouest de la ligne 14
La station de meacutetro MADELEINE se trouve exactement au croisement de la rue Vignon et du ideleine
Il est agrave noter une augmentation significative de la freacutequentation de la MADELEINE qui a pratiquement doubleacute entre les anneacutees 1999 (2167725 voyageurs) et 2002 (4277018 voyageurs)
Cette augmentation de pregraves de 2100000 voyageurs constitue neacutecessairement un flux de chalands et de clients potentiels notable pour le commerce exploiteacute par la SOCIETE DES CHAUSSURES VIGNON
Enfin la ligne RER E baptiseacutee EOLE a eacuteteacute inaugureacutee le 15 juillet 1999 dont la gare se gt trouve boulevard Haussmann agrave 400m de la rue Vignon
EOLE correspond agrave lacronyme EST OUEST LIAISON EXPRESSE et relie les gares SAINT LAZARE et PARIS NORD agrave la proche banlieue Est (CHELLES GOURNAY VILUERS SUR MARNE)
Il apparaicirct incontestablement au cours du bail expireacute une ameacutelioration de la desserte du secteur par les transports en commun et une augmentation de la freacutequentation de ces derniers
2 Limplantation denseignes
La rue Vignon preacutesente une situation privileacutegieacutee entre le quartier Madeleine et Haussmann et deacutebouche au bout de la rue Tronchet pratiquement en face des Grands Magasins du Printemps et agrave proximiteacute des Galeries La Fayette
Cette voie est emprunteacutee par les passants qui se rendent de lun agrave lautre de ces deux quartiers et limplantation de nombreuses enseignes nationales et de prestige dans le voisinage des lieux loueacutes (FAUCHON HABITAT FRANCK PROVOST CYRILLUS MARIONAUD DU PAREIL AU MEME GAP) est susceptible daugmenter le flux des chalands et davoir une influence sur le commerce de chaussures exploiteacute par la SOCIETE DES CHAUSSURES VIGNON
3 Leacutedification de constructions neuves
Lon retiendra eacutegalement dans un rayon de 450 megravetres des lieux loueacutes un total de constructions neuves au cours du bail eacutechu de
- 328 logements - 120797 m2 de bureaux - 55463 m2 de commerces - 9158 m2 de locaux divers (dont 8115m2 relatifs au deacuteplacement de lOlympia) - 69 chambres dhocirctel - 57 logements de tourisme - 1 parking de 380 places situeacute agrave environ 200 m des locaux
Le Juge constatera que la Rue Vignon vise une clientegravele qui est agrave la fois - la population qui reacuteside dans le quartier agrave fort pouvoir dachat (cadres supeacuterieurs
professions libeacuterales) - les salarieacutes et membres du personnel des tregraves nombreuses entreprises et
organismes administratifs qui se situent agrave proximiteacute - des chalands venant dans le quartier des Grands Magasins - mais est eacutegalement freacutequenteacutee par les touristes au beacuteneacutefice de la proximiteacute de pocircles
attractifs tels que les Grands Magasins lOpeacutera Garnier la Place de la Madeleine
Leacutedification dune telle surface de pregraves de 176260 m2 au cours du bail expireacute a donc neacutenogeflirr-rponf nppnr+eacute un nnmhm significatif de chalands suppleacutementaires au commerce de chaussures de la SOCIETE DES CHAUSSURES VIGNON
Cette convergence de facteurs positifs permet de conclure agrave une modification notable des facteurs locaux de commercialiteacute beacuteneacuteficiant au commerce de chaussures de la Socieacuteteacute locataire
A ce titre et par jugement en date du 24 novembre 2004 il a eacuteteacute preacuteciseacutement eacutecarteacute le plafonnement au triple motif de limplantation denseignes nationales de la mise en service de METEOR et de EOLE et de ia reacutealisation de nouveaux parcs de stationnement pour un local situeacute agrave proximiteacute au 33 rue tronchet (LEFEBVRE contre MARNY AJDI 2005P256)
bull Il en reacutesulte que le loyer des locaux loueacutes agrave la SOCIETE DES CHAUSSURES VIGNON doit ecirctre directement fixeacute enfonction de la valeur locative la modification notable et durable des
facteurs locaux de commercialiteacute de quartier eacutecartant lapplication de la regravegle du plafonnement
I V - SUR LA DETERMINATION DE LA VALEUR LOCATIVE DES LIEUX LOUES
A SUR LA PONDERATION
DESIGNATION
Boutique 1egravere zone 2egraveme zone Arriegravere boutique TOTAL
M2A
1850 1003 1533 4386
COEFFICIENT
100 080 070
M2B
1850 0802 1073
3725 m2B
B SUR LA DETERMINATION DE LA VALEUR LOCATIVE UNITAIRE
La valeur locative des lieux loueacutes sera estimeacutee par reacutefeacuterence agrave un prix unitaire de boutique appliqueacute agrave une surface pondeacutereacutee
A titre dexemples dans le secteur concerneacute lon peut citer comme eacuteleacutements de comparaison les reacutefeacuterences suivantes
Prix de marcheacute
ADRESSE
35 rue Tronchet
28 rue Tronchet
31 rue Tronchet
19 rue Vignon
ACTIVITE
Boulangerie
Chaussures
Salon de coiffure
Optique
SURFACE PONDEREE
121
3450
9925
6750
DATE DEFFET
Avril 2000
1er trimestre 2003
Janvier 1999
2005
PRIX DE BASE AU M1 PONDERE
1 764euro
486 euro
492 euro
267 euro (hors cession 563 euro (cession incluse)
Renouvellements amiables
ADRESSE
36 boulevard Haussmann
35 rue de la Chausseacutee dAntin
98 rue Saint Lazare
-ACTIVITE
MINELLI Chaussures
Precirct-agrave-porter
CIC Banque
SURFACE PONDEREE
(a) Alleacutegements de loyer sur les deux premiegraveres anneacutees
189
22
107
DATE DEFFET
010701
010102
010103
PRIX DE BASE AU M2
mdashPONDEREmdash
1122euro(a)
1039euro
1069euro
bull Fixations judiciaires raquo - bull bull bull bull bull - mdash mdash
ADRESSE
33 rue de la Chausseacutee dAntln
15 rue Tronchet
33 rue Tronchet
ACTIVITE
Bijouterie
Bijouterie
Precirct-agrave-porter
SURFACE PONDEREE
66
51
9867
DATE DEFFET
011001
Novembre 2000
Janvier 2002
PRIX DE BASE AU M1
PONDERE
950 euro
1067euro
1100 euro
Lanalyse des clauses du bail ainsi que les caracteacuteristiques des locaux choisis pour comparaison rapprocheacutees de celles des locaux consideacutereacutes permet de retenir une valeur locative actuelle hors taxes hors charges au megravetre carreacute pondeacutereacute de 940 euroan pour fixation dun loyer en renouvellement de bail au 1er octobre 2006
Il est tenu compte dans le choix de cette valeur des critegraveres dappreacuteciation suivants
- situation geacuteographique favorable sur un site tregraves animeacute - boutique preacutesentant une configuration fonctionnelle et un bon eacutetat de prestations
Soit une valeur locative globale du loyer du bail renouveleacute au 1er octobre 2006 qui seacutetablit donc de la maniegravere suivante
- Valeur locative unitaire - Surface pondeacutereacutee
940 euro 3725 m2 B 38015 euro arrondi agrave 35000 euro
Les bailleurs seront deacuteclareacutes bien fondeacutes agrave voir fixer la valeur locative pour le renouvellement du bail agrave la date du 1er octobre 2006 agrave la somme annuelle de 35000 euro en principal
V - CONCLUSION
Monsieur et Madame Reneacute CONSCIENCE et la Socieacuteteacute SOPARTEL bailleurs demandent agrave Madame le Juge des Baux Commerciaux pregraves le Tribunal de Grande Instance de Paris de
Vu larticle L 145-33 du Code de Commerce
Dire et juger que le prix du bail renouveleacute au 1er octobre 2006 doit ecirctre fixeacute agrave la valeur locative par reacutefeacuterence aux prix pratiqueacutes pour des locaux eacutequivalents
Fixer en conseacutequence le loyer du bail renouveleacute au 1er octobre 2006 agrave un montant annuel de 35000 euro (TRENTE CINQ MILLE euros) en principal agrave la date du 1er octobre 2006 pour un renouvellement de bail de 3 6 ou 9 anneacutees agrave compter de la mecircme date pour les locaux situeacutes 34 bis rue Vignon 75009 PARIS
Dire et juger que le loyer fixeacute portera inteacuterecircts au taux leacutegal conformeacutement aux dispositions de larticle 1155 du Code Civil de plein droit agrave compter de la date deffet du nouveau loyer et que les Inteacuterecircts eacutechus depuis plus dune anneacutee produiront eux-mecircmes inteacuterecircts en conformiteacute des dispositions de larticle 1154 du Code Civil
Ordonner lexeacutecution provisoire de la deacutecision agrave intervenir
Condamner le preneur aux deacutepens
Subsidiairement
Deacutesigner tel Expert quil plaira agrave Madame le Juge des Baux commerciaux avec pour mission de donner avis sur ia valeur locative telle quelle reacutesulte agrave la date consideacutereacutee des eacuteleacutements eacutenonceacutes par les articles R 145-2 et suivants du Code de Commerce
Dans ce cas Monsieur et Madame Reneacute CONSCIENCE et la Socieacuteteacute SOPARTEL bailleurs entendent eacutegalement demander de fixer un loyer provisionnel agrave la somme de 25000 euro payable agrave compter du 1er octobre 2006 et ce pendant toute la dureacutee de linstance
Voir dans ce cas reacuteserver les deacutepens
Fait agrave Paris le 30 septembre 2008
Pour les bailleurs
LISTE DES PIECES
1 Bail du 20 janvier 1998 2 Bail des 26 mars et 29 juin 1953 3 Avenant au bail du 28 juillet 1999 4 Demande de renouvellement du 6 septembre 2006 5 Lettre recommandeacutee avec AR du 20 octobre 2006
iumlpoundLraquo
bull bull_ bullK^AcircltJ^sts^sf c-T K yW^Ki --
ltyr bullfa-Am^
BAUX COMMERCIAUX i
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PARIS
MEMOIRE EN DEMANDE
POUR Monsieur Reneacute CONSCIENCE et Madame Janine TISSOT son eacutepouse demeurant ensemble agrave PARIS (6egraveme arrondissement) 71 boulevard du Montparnasse
Neacutes savoir
Monsieur agrave PARIS (15eacuteme arrondissement) le 4 octobre 1931 Madame agrave PARIS (19egravema arrondissement) le 1er mars 1935
Proprieacutetaires indivis
La Socieacuteteacute SOPARTEL socieacuteteacute en nom collectif au capital de 94298864 euro dont le siegravege sociai est situeacute 71 boulevard du Montparnasse 75006 PARIS identifieacutee sous le numeacutero SIREN 382 362 929 et immatriculeacutee au Registre du Commerce et des Socieacuteteacutes de PARIS
Repreacutesenteacutee par son Geacuterant Madame Janine CONSCIENCE
Proprieacutetaire indivis
PROPRIETAIRES
Ayant pour Avocat Me Jean-Michel TROUVIN Avocat au Barreau de Paris 148 boulevard Malesherbes 75017 PARIS Teacutel 01 47 63 42 10 bull Fax 01 47 63 42 09 - PALAIS A 354
Elisant domicile en son Cabinet
CONTRE La SOCIETE DES CHAUSSURES VIGNON socieacuteteacute agrave responsabiliteacute limiteacutee au capital de 46500 euro dont le siegravege social est situeacute 34 bis rue Vignon 75009 PARIS identifieacutee sous le numeacutero SIREN 662 044 346 et immatriculeacutee au Registre du Commerce et des Socieacuteteacutes de PARIS Dans les lieux loueacutes 34 bis rue Vignon 75009 PARIS
Prise en la personne de son repreacutesentant leacutegal
LOCATAIRE
Ayant pour Avocat Me Franck RADUSZYNSKI Cabinet PE1SSE DUPICHOT ZIRAH BOTHOREL amp Associeacutes Avocat au Barreau de Paris 22 avenue de Friedland 75008 PARIS Teacutel 01 45 62 32 22 - Fax 01 42 89 12 83 - PALAIS J 149
OBJET Le preacutesent meacutemoire preacutevu par larticle R 145-31 du Code de Commerce est notifieacute par acte extra judiciaire laquoaux fins de fixation judiciaire du loyer du bail renouveleacute au 1er octobre 2006 portant sur un local commercial situeacute 34 bis rue Vignon 75009 PARIS
I - RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Suivant acte sous seing priveacute en date agrave PARIS du 20 janvier 1998 Monsieur et Madame Reneacute CONSCIENCE aux droits desquels se trouvent Monsieur et Madame Reneacute CONSCIENCE et ia Socieacuteteacute SOPARTEL ont en renouvellement dun bail preacuteceacutedent donneacute agrave bail agrave la SOCIETE DES CHAUSSURES VIGNON des locaux deacutependant dun immeuble situeacute 34 bis rue Vignon 75009 PARIS agrave usage de laquo Commerce de Chaussures et articles similaires Reacuteparations meacutecaniseacutees de chaussures et articles en cuir raquo pour une dureacutee de 9 ans ayant commenceacute agrave courir le 1e septembre 1997 pour se terminer le 31 aoucirct 2006 moyennant un loyer de 76393 FF (1164604 euro) en principal par an
Suivant acte sous seing priveacute en date agrave PARIS du 28 juillet 1999 portant avenant au bail susviseacute Monsieur et Madame Reneacute CONSCIENCE ayant donneacute leur accord agrave la reacutealisation par le preneur de travaux dans les lieux loueacutes le loyer a eacuteteacute porteacute agrave compter du 1er aoucirct 1999 agrave la somme de 82000 FF (1250082 euro) en principal par an
A son terme le 31 aoucirct 2006 le bail sest poursuivi en tacite reconduction
Suivant exploit dhuissier en date du 6 septembre 2006 le preneur a signifieacute une demande de renouvellement de bail
Par lettre recommandeacutee avec AR 6u 20 octobre 2006 Monsieur et Madame Reneacute CONSCIENCE ont accepteacute le principe du renouvellement du bail sollicitant la fixation du loyer agrave la valeur locative appreacutecieacutee agrave la somme de 35000 euro en principal par an
(I - DONNEES CONTRACTUELLES ET DESCRIPTIVES
A- CONVENTION LOCATIVE
- DESIGNATION
Les lieux loueacutes sont deacutesigneacutes comme suit aux termes du renouvellement de bail du 20 janvier 1998 laquo Une Boutique en faccedilade sur rue agrave droite de lentreacutee de limmeuble Arriegravere boutique et piegravece agrave la suite WC raquo
- DESTINATION
La destination contractuelle est la suivante ITCommegraveim^de-Gtmmampufes-edM^ Reacuteparations meacutecaniseacutees de chaussur^~eumlfacircrtict( commerce ou industrie raquo
de toute autre activiteacute
- CLAUSES ET CONDITIONS DU BAIL
Les clauses et conditions du bail sont dusage et de droit en matiegravere de location commerciale et ne comportent aucune clause exorbitante de droit commun exception faite de limpocirct foncier qui est agrave la charge du locataire
B IMMEUBLE ET ENVIRONNEMENT t
b1 limmeuble et les locaux loueacutes
Les locaux loueacutes deacutependent dun immeuble eacutedifieacute vers le deacutebut du 20egraveme siegravecle agrave faccedilade de maccedilonnerie enduite agrave usage principal dhabitation eacuteleveacute sur caves dun rez de chausseacutee de 4 eacutetages droits et dun 5rme eacutetage en leacuteger retrait
b2 Environnement
Les lieux loueacutes sont situeacutes dans un secteur particuliegraverement freacutequenteacute qui a connu le plus fort deacuteveloppement commercial de Paris depuis 1999 pour ecirctre situeacutes agrave eacutequidistance du secteur de La Madeleine et des Grands Magasins qui constituent deux pocircles de chalandises primordiaux
Cette situation est extrecircmement favorable pour lactiviteacute exerceacutee comme beacuteneacuteficiant de la chalandise reacutesultant dune desserte exceptionnelle par les transports en commun (agrave la suite notamment de la creacuteation des lignes EOLE et METEOR) et de limplantation denseignes nationales
La rue Vignon est agrave sens unique de circulation automobile qui relie le boulevard de ia -MaHggt|oine agrave la praquo Tronchet limmeuble eacutetant visible de la rue Tronchet et beacuteneacuteficie eacutegalement du deacuteveloppement des trois pocircles commerciaux mdash
Au Nord a eacuteteacute ameacutenageacute le PASSAGE DU HAVRE qui regroupe outre la FNAC plus de 40 boutiques (HampM AXO CAROLL CELIO DARJELING GAP GEOX CERRER LE PHARE DE LA BALEINE MINELLI MULTIPLES ORCADE ORCANTA FANNY LINGERIE SERGENT MAJOR TIE RACK ZARA MONTRES SERVICES HAAGEN DASZ LATELIER DU CHOCOLAT LA CROISSANTERIE TOASTISSIMO ACCESSORIZE AGATHA CLAIRES CLEOR GOLDY LES LONTRES HISTOIRE DOR IMAGINARIUM LHOMME MODERNE ALAIN AFFLELOU PASCAL COSTE SEPHORA LOCCITANE VISION ORIGINALE YVES ROCHER NATURES ET DECOUVERTES)
A lEst de la rue Vignon est situeacute te centre EDOUARD VII qui a fait lobjet dune reacutenovation complegravete en 1997 par le laquodeacuteplacement du music hall LOLYMPIA la reacutenovation du theacuteacirctre
EDOUARD VII ainsi que la reacutealisation de 40000 m de bureaux 1000 m2 de commerces et plus de 10000 m de logements
Le troisiegraveme pocircle correspond au secteur Sud de LA MADELEINE qui comprend la galerie TROIS QUARTIERS MADELIOS avec de nombreuses enseignes nationales implanteacutees reacutecemment au carrefour de LA MADELEINE et des Grands Boulevards (BENETTON agrave langle du boulevard Haussmann et de la rue Auber en 2004 LAFAYETTE MAISON agrave cocircteacute de CampA en septembre 2004)
Le secteur beacuteneacuteficie en outre dune desserte exceptionnelle par les transports en commun et comporte ainsi plusieurs lignes dautobus et les stations de meacutetro HAVRE CAUMARTIN (agrave environ 200 m des lieux loueacutes) et MADELEINE (agrave environ 300 m) ainsi que linterconnexion des RER A et E agrave la station AUBER et agrave la gare HAUSSMANN SAINT LAZARE outre sa proximiteacute historique avec la gare SAINT LAZARE dont lattractiviteacute a eacuteteacute renforceacutee par le prolongement de la ligne 14 (METEOR)
La rue Vignon offre un stationnement unilateacuteral reacuteglementeacute aux abords des locaux objet des preacutesentes
Cette rue est doteacutee dune commercialiteacute principalement axeacutee sur les commerces de bouche et deacutequipement de la personne avec la preacutesence denseignes nationales
fil - SUR LE DEPLAFONNEMENT EN RAISON DE LA MODIFICATION NOTABLE DES FACTEURS LOCAUX DE COMMERCIALITE
Les bailleurs sont bien fondeacutes agrave soutenir le deacuteplafonnement du loyer pour le renouvellement du bail agrave effet du 1e octobre 2006 en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialiteacute
Le Juge des Loyers Commerciaux retiendra lexistence dune modification des facteurs locaux de commercialiteacute au cours du bail expireacute pour les motifs suivants
1 Louverture des lignes de meacutetro METEOR et EOLE
Le 15 octobre 1998 ia ligne meacutetro-RER ndeg 14 (METEOR) a eacuteteacute creacuteeacutee et mise en service et relie SAINT LAZARE agrave la bibliothegraveque Franccedilois Mitterrand en passant par CHATELET et GARE DE LYON
La premiegravere eacutetape MADELEINE BIBLIOTHEQUE a eacuteteacute ouverte au public le 15 octobre 1998 pour faire lobjet dune extension jusquagrave la GARE SAINT LAZARE ladite gare constituant le terminus provisoire Ouest de la ligne 14
La station de meacutetro MADELEINE se trouve exactement au croisement de la rue Vignon et du ideleine
Il est agrave noter une augmentation significative de la freacutequentation de la MADELEINE qui a pratiquement doubleacute entre les anneacutees 1999 (2167725 voyageurs) et 2002 (4277018 voyageurs)
Cette augmentation de pregraves de 2100000 voyageurs constitue neacutecessairement un flux de chalands et de clients potentiels notable pour le commerce exploiteacute par la SOCIETE DES CHAUSSURES VIGNON
Enfin la ligne RER E baptiseacutee EOLE a eacuteteacute inaugureacutee le 15 juillet 1999 dont la gare se gt trouve boulevard Haussmann agrave 400m de la rue Vignon
EOLE correspond agrave lacronyme EST OUEST LIAISON EXPRESSE et relie les gares SAINT LAZARE et PARIS NORD agrave la proche banlieue Est (CHELLES GOURNAY VILUERS SUR MARNE)
Il apparaicirct incontestablement au cours du bail expireacute une ameacutelioration de la desserte du secteur par les transports en commun et une augmentation de la freacutequentation de ces derniers
2 Limplantation denseignes
La rue Vignon preacutesente une situation privileacutegieacutee entre le quartier Madeleine et Haussmann et deacutebouche au bout de la rue Tronchet pratiquement en face des Grands Magasins du Printemps et agrave proximiteacute des Galeries La Fayette
Cette voie est emprunteacutee par les passants qui se rendent de lun agrave lautre de ces deux quartiers et limplantation de nombreuses enseignes nationales et de prestige dans le voisinage des lieux loueacutes (FAUCHON HABITAT FRANCK PROVOST CYRILLUS MARIONAUD DU PAREIL AU MEME GAP) est susceptible daugmenter le flux des chalands et davoir une influence sur le commerce de chaussures exploiteacute par la SOCIETE DES CHAUSSURES VIGNON
3 Leacutedification de constructions neuves
Lon retiendra eacutegalement dans un rayon de 450 megravetres des lieux loueacutes un total de constructions neuves au cours du bail eacutechu de
- 328 logements - 120797 m2 de bureaux - 55463 m2 de commerces - 9158 m2 de locaux divers (dont 8115m2 relatifs au deacuteplacement de lOlympia) - 69 chambres dhocirctel - 57 logements de tourisme - 1 parking de 380 places situeacute agrave environ 200 m des locaux
Le Juge constatera que la Rue Vignon vise une clientegravele qui est agrave la fois - la population qui reacuteside dans le quartier agrave fort pouvoir dachat (cadres supeacuterieurs
professions libeacuterales) - les salarieacutes et membres du personnel des tregraves nombreuses entreprises et
organismes administratifs qui se situent agrave proximiteacute - des chalands venant dans le quartier des Grands Magasins - mais est eacutegalement freacutequenteacutee par les touristes au beacuteneacutefice de la proximiteacute de pocircles
attractifs tels que les Grands Magasins lOpeacutera Garnier la Place de la Madeleine
Leacutedification dune telle surface de pregraves de 176260 m2 au cours du bail expireacute a donc neacutenogeflirr-rponf nppnr+eacute un nnmhm significatif de chalands suppleacutementaires au commerce de chaussures de la SOCIETE DES CHAUSSURES VIGNON
Cette convergence de facteurs positifs permet de conclure agrave une modification notable des facteurs locaux de commercialiteacute beacuteneacuteficiant au commerce de chaussures de la Socieacuteteacute locataire
A ce titre et par jugement en date du 24 novembre 2004 il a eacuteteacute preacuteciseacutement eacutecarteacute le plafonnement au triple motif de limplantation denseignes nationales de la mise en service de METEOR et de EOLE et de ia reacutealisation de nouveaux parcs de stationnement pour un local situeacute agrave proximiteacute au 33 rue tronchet (LEFEBVRE contre MARNY AJDI 2005P256)
bull Il en reacutesulte que le loyer des locaux loueacutes agrave la SOCIETE DES CHAUSSURES VIGNON doit ecirctre directement fixeacute enfonction de la valeur locative la modification notable et durable des
facteurs locaux de commercialiteacute de quartier eacutecartant lapplication de la regravegle du plafonnement
I V - SUR LA DETERMINATION DE LA VALEUR LOCATIVE DES LIEUX LOUES
A SUR LA PONDERATION
DESIGNATION
Boutique 1egravere zone 2egraveme zone Arriegravere boutique TOTAL
M2A
1850 1003 1533 4386
COEFFICIENT
100 080 070
M2B
1850 0802 1073
3725 m2B
B SUR LA DETERMINATION DE LA VALEUR LOCATIVE UNITAIRE
La valeur locative des lieux loueacutes sera estimeacutee par reacutefeacuterence agrave un prix unitaire de boutique appliqueacute agrave une surface pondeacutereacutee
A titre dexemples dans le secteur concerneacute lon peut citer comme eacuteleacutements de comparaison les reacutefeacuterences suivantes
Prix de marcheacute
ADRESSE
35 rue Tronchet
28 rue Tronchet
31 rue Tronchet
19 rue Vignon
ACTIVITE
Boulangerie
Chaussures
Salon de coiffure
Optique
SURFACE PONDEREE
121
3450
9925
6750
DATE DEFFET
Avril 2000
1er trimestre 2003
Janvier 1999
2005
PRIX DE BASE AU M1 PONDERE
1 764euro
486 euro
492 euro
267 euro (hors cession 563 euro (cession incluse)
Renouvellements amiables
ADRESSE
36 boulevard Haussmann
35 rue de la Chausseacutee dAntin
98 rue Saint Lazare
-ACTIVITE
MINELLI Chaussures
Precirct-agrave-porter
CIC Banque
SURFACE PONDEREE
(a) Alleacutegements de loyer sur les deux premiegraveres anneacutees
189
22
107
DATE DEFFET
010701
010102
010103
PRIX DE BASE AU M2
mdashPONDEREmdash
1122euro(a)
1039euro
1069euro
bull Fixations judiciaires raquo - bull bull bull bull bull - mdash mdash
ADRESSE
33 rue de la Chausseacutee dAntln
15 rue Tronchet
33 rue Tronchet
ACTIVITE
Bijouterie
Bijouterie
Precirct-agrave-porter
SURFACE PONDEREE
66
51
9867
DATE DEFFET
011001
Novembre 2000
Janvier 2002
PRIX DE BASE AU M1
PONDERE
950 euro
1067euro
1100 euro
Lanalyse des clauses du bail ainsi que les caracteacuteristiques des locaux choisis pour comparaison rapprocheacutees de celles des locaux consideacutereacutes permet de retenir une valeur locative actuelle hors taxes hors charges au megravetre carreacute pondeacutereacute de 940 euroan pour fixation dun loyer en renouvellement de bail au 1er octobre 2006
Il est tenu compte dans le choix de cette valeur des critegraveres dappreacuteciation suivants
- situation geacuteographique favorable sur un site tregraves animeacute - boutique preacutesentant une configuration fonctionnelle et un bon eacutetat de prestations
Soit une valeur locative globale du loyer du bail renouveleacute au 1er octobre 2006 qui seacutetablit donc de la maniegravere suivante
- Valeur locative unitaire - Surface pondeacutereacutee
940 euro 3725 m2 B 38015 euro arrondi agrave 35000 euro
Les bailleurs seront deacuteclareacutes bien fondeacutes agrave voir fixer la valeur locative pour le renouvellement du bail agrave la date du 1er octobre 2006 agrave la somme annuelle de 35000 euro en principal
V - CONCLUSION
Monsieur et Madame Reneacute CONSCIENCE et la Socieacuteteacute SOPARTEL bailleurs demandent agrave Madame le Juge des Baux Commerciaux pregraves le Tribunal de Grande Instance de Paris de
Vu larticle L 145-33 du Code de Commerce
Dire et juger que le prix du bail renouveleacute au 1er octobre 2006 doit ecirctre fixeacute agrave la valeur locative par reacutefeacuterence aux prix pratiqueacutes pour des locaux eacutequivalents
Fixer en conseacutequence le loyer du bail renouveleacute au 1er octobre 2006 agrave un montant annuel de 35000 euro (TRENTE CINQ MILLE euros) en principal agrave la date du 1er octobre 2006 pour un renouvellement de bail de 3 6 ou 9 anneacutees agrave compter de la mecircme date pour les locaux situeacutes 34 bis rue Vignon 75009 PARIS
Dire et juger que le loyer fixeacute portera inteacuterecircts au taux leacutegal conformeacutement aux dispositions de larticle 1155 du Code Civil de plein droit agrave compter de la date deffet du nouveau loyer et que les Inteacuterecircts eacutechus depuis plus dune anneacutee produiront eux-mecircmes inteacuterecircts en conformiteacute des dispositions de larticle 1154 du Code Civil
Ordonner lexeacutecution provisoire de la deacutecision agrave intervenir
Condamner le preneur aux deacutepens
Subsidiairement
Deacutesigner tel Expert quil plaira agrave Madame le Juge des Baux commerciaux avec pour mission de donner avis sur ia valeur locative telle quelle reacutesulte agrave la date consideacutereacutee des eacuteleacutements eacutenonceacutes par les articles R 145-2 et suivants du Code de Commerce
Dans ce cas Monsieur et Madame Reneacute CONSCIENCE et la Socieacuteteacute SOPARTEL bailleurs entendent eacutegalement demander de fixer un loyer provisionnel agrave la somme de 25000 euro payable agrave compter du 1er octobre 2006 et ce pendant toute la dureacutee de linstance
Voir dans ce cas reacuteserver les deacutepens
Fait agrave Paris le 30 septembre 2008
Pour les bailleurs
LISTE DES PIECES
1 Bail du 20 janvier 1998 2 Bail des 26 mars et 29 juin 1953 3 Avenant au bail du 28 juillet 1999 4 Demande de renouvellement du 6 septembre 2006 5 Lettre recommandeacutee avec AR du 20 octobre 2006
iumlpoundLraquo
bull bull_ bullK^AcircltJ^sts^sf c-T K yW^Ki --
ltyr bullfa-Am^
OBJET Le preacutesent meacutemoire preacutevu par larticle R 145-31 du Code de Commerce est notifieacute par acte extra judiciaire laquoaux fins de fixation judiciaire du loyer du bail renouveleacute au 1er octobre 2006 portant sur un local commercial situeacute 34 bis rue Vignon 75009 PARIS
I - RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Suivant acte sous seing priveacute en date agrave PARIS du 20 janvier 1998 Monsieur et Madame Reneacute CONSCIENCE aux droits desquels se trouvent Monsieur et Madame Reneacute CONSCIENCE et ia Socieacuteteacute SOPARTEL ont en renouvellement dun bail preacuteceacutedent donneacute agrave bail agrave la SOCIETE DES CHAUSSURES VIGNON des locaux deacutependant dun immeuble situeacute 34 bis rue Vignon 75009 PARIS agrave usage de laquo Commerce de Chaussures et articles similaires Reacuteparations meacutecaniseacutees de chaussures et articles en cuir raquo pour une dureacutee de 9 ans ayant commenceacute agrave courir le 1e septembre 1997 pour se terminer le 31 aoucirct 2006 moyennant un loyer de 76393 FF (1164604 euro) en principal par an
Suivant acte sous seing priveacute en date agrave PARIS du 28 juillet 1999 portant avenant au bail susviseacute Monsieur et Madame Reneacute CONSCIENCE ayant donneacute leur accord agrave la reacutealisation par le preneur de travaux dans les lieux loueacutes le loyer a eacuteteacute porteacute agrave compter du 1er aoucirct 1999 agrave la somme de 82000 FF (1250082 euro) en principal par an
A son terme le 31 aoucirct 2006 le bail sest poursuivi en tacite reconduction
Suivant exploit dhuissier en date du 6 septembre 2006 le preneur a signifieacute une demande de renouvellement de bail
Par lettre recommandeacutee avec AR 6u 20 octobre 2006 Monsieur et Madame Reneacute CONSCIENCE ont accepteacute le principe du renouvellement du bail sollicitant la fixation du loyer agrave la valeur locative appreacutecieacutee agrave la somme de 35000 euro en principal par an
(I - DONNEES CONTRACTUELLES ET DESCRIPTIVES
A- CONVENTION LOCATIVE
- DESIGNATION
Les lieux loueacutes sont deacutesigneacutes comme suit aux termes du renouvellement de bail du 20 janvier 1998 laquo Une Boutique en faccedilade sur rue agrave droite de lentreacutee de limmeuble Arriegravere boutique et piegravece agrave la suite WC raquo
- DESTINATION
La destination contractuelle est la suivante ITCommegraveim^de-Gtmmampufes-edM^ Reacuteparations meacutecaniseacutees de chaussur^~eumlfacircrtict( commerce ou industrie raquo
de toute autre activiteacute
- CLAUSES ET CONDITIONS DU BAIL
Les clauses et conditions du bail sont dusage et de droit en matiegravere de location commerciale et ne comportent aucune clause exorbitante de droit commun exception faite de limpocirct foncier qui est agrave la charge du locataire
B IMMEUBLE ET ENVIRONNEMENT t
b1 limmeuble et les locaux loueacutes
Les locaux loueacutes deacutependent dun immeuble eacutedifieacute vers le deacutebut du 20egraveme siegravecle agrave faccedilade de maccedilonnerie enduite agrave usage principal dhabitation eacuteleveacute sur caves dun rez de chausseacutee de 4 eacutetages droits et dun 5rme eacutetage en leacuteger retrait
b2 Environnement
Les lieux loueacutes sont situeacutes dans un secteur particuliegraverement freacutequenteacute qui a connu le plus fort deacuteveloppement commercial de Paris depuis 1999 pour ecirctre situeacutes agrave eacutequidistance du secteur de La Madeleine et des Grands Magasins qui constituent deux pocircles de chalandises primordiaux
Cette situation est extrecircmement favorable pour lactiviteacute exerceacutee comme beacuteneacuteficiant de la chalandise reacutesultant dune desserte exceptionnelle par les transports en commun (agrave la suite notamment de la creacuteation des lignes EOLE et METEOR) et de limplantation denseignes nationales
La rue Vignon est agrave sens unique de circulation automobile qui relie le boulevard de ia -MaHggt|oine agrave la praquo Tronchet limmeuble eacutetant visible de la rue Tronchet et beacuteneacuteficie eacutegalement du deacuteveloppement des trois pocircles commerciaux mdash
Au Nord a eacuteteacute ameacutenageacute le PASSAGE DU HAVRE qui regroupe outre la FNAC plus de 40 boutiques (HampM AXO CAROLL CELIO DARJELING GAP GEOX CERRER LE PHARE DE LA BALEINE MINELLI MULTIPLES ORCADE ORCANTA FANNY LINGERIE SERGENT MAJOR TIE RACK ZARA MONTRES SERVICES HAAGEN DASZ LATELIER DU CHOCOLAT LA CROISSANTERIE TOASTISSIMO ACCESSORIZE AGATHA CLAIRES CLEOR GOLDY LES LONTRES HISTOIRE DOR IMAGINARIUM LHOMME MODERNE ALAIN AFFLELOU PASCAL COSTE SEPHORA LOCCITANE VISION ORIGINALE YVES ROCHER NATURES ET DECOUVERTES)
A lEst de la rue Vignon est situeacute te centre EDOUARD VII qui a fait lobjet dune reacutenovation complegravete en 1997 par le laquodeacuteplacement du music hall LOLYMPIA la reacutenovation du theacuteacirctre
EDOUARD VII ainsi que la reacutealisation de 40000 m de bureaux 1000 m2 de commerces et plus de 10000 m de logements
Le troisiegraveme pocircle correspond au secteur Sud de LA MADELEINE qui comprend la galerie TROIS QUARTIERS MADELIOS avec de nombreuses enseignes nationales implanteacutees reacutecemment au carrefour de LA MADELEINE et des Grands Boulevards (BENETTON agrave langle du boulevard Haussmann et de la rue Auber en 2004 LAFAYETTE MAISON agrave cocircteacute de CampA en septembre 2004)
Le secteur beacuteneacuteficie en outre dune desserte exceptionnelle par les transports en commun et comporte ainsi plusieurs lignes dautobus et les stations de meacutetro HAVRE CAUMARTIN (agrave environ 200 m des lieux loueacutes) et MADELEINE (agrave environ 300 m) ainsi que linterconnexion des RER A et E agrave la station AUBER et agrave la gare HAUSSMANN SAINT LAZARE outre sa proximiteacute historique avec la gare SAINT LAZARE dont lattractiviteacute a eacuteteacute renforceacutee par le prolongement de la ligne 14 (METEOR)
La rue Vignon offre un stationnement unilateacuteral reacuteglementeacute aux abords des locaux objet des preacutesentes
Cette rue est doteacutee dune commercialiteacute principalement axeacutee sur les commerces de bouche et deacutequipement de la personne avec la preacutesence denseignes nationales
fil - SUR LE DEPLAFONNEMENT EN RAISON DE LA MODIFICATION NOTABLE DES FACTEURS LOCAUX DE COMMERCIALITE
Les bailleurs sont bien fondeacutes agrave soutenir le deacuteplafonnement du loyer pour le renouvellement du bail agrave effet du 1e octobre 2006 en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialiteacute
Le Juge des Loyers Commerciaux retiendra lexistence dune modification des facteurs locaux de commercialiteacute au cours du bail expireacute pour les motifs suivants
1 Louverture des lignes de meacutetro METEOR et EOLE
Le 15 octobre 1998 ia ligne meacutetro-RER ndeg 14 (METEOR) a eacuteteacute creacuteeacutee et mise en service et relie SAINT LAZARE agrave la bibliothegraveque Franccedilois Mitterrand en passant par CHATELET et GARE DE LYON
La premiegravere eacutetape MADELEINE BIBLIOTHEQUE a eacuteteacute ouverte au public le 15 octobre 1998 pour faire lobjet dune extension jusquagrave la GARE SAINT LAZARE ladite gare constituant le terminus provisoire Ouest de la ligne 14
La station de meacutetro MADELEINE se trouve exactement au croisement de la rue Vignon et du ideleine
Il est agrave noter une augmentation significative de la freacutequentation de la MADELEINE qui a pratiquement doubleacute entre les anneacutees 1999 (2167725 voyageurs) et 2002 (4277018 voyageurs)
Cette augmentation de pregraves de 2100000 voyageurs constitue neacutecessairement un flux de chalands et de clients potentiels notable pour le commerce exploiteacute par la SOCIETE DES CHAUSSURES VIGNON
Enfin la ligne RER E baptiseacutee EOLE a eacuteteacute inaugureacutee le 15 juillet 1999 dont la gare se gt trouve boulevard Haussmann agrave 400m de la rue Vignon
EOLE correspond agrave lacronyme EST OUEST LIAISON EXPRESSE et relie les gares SAINT LAZARE et PARIS NORD agrave la proche banlieue Est (CHELLES GOURNAY VILUERS SUR MARNE)
Il apparaicirct incontestablement au cours du bail expireacute une ameacutelioration de la desserte du secteur par les transports en commun et une augmentation de la freacutequentation de ces derniers
2 Limplantation denseignes
La rue Vignon preacutesente une situation privileacutegieacutee entre le quartier Madeleine et Haussmann et deacutebouche au bout de la rue Tronchet pratiquement en face des Grands Magasins du Printemps et agrave proximiteacute des Galeries La Fayette
Cette voie est emprunteacutee par les passants qui se rendent de lun agrave lautre de ces deux quartiers et limplantation de nombreuses enseignes nationales et de prestige dans le voisinage des lieux loueacutes (FAUCHON HABITAT FRANCK PROVOST CYRILLUS MARIONAUD DU PAREIL AU MEME GAP) est susceptible daugmenter le flux des chalands et davoir une influence sur le commerce de chaussures exploiteacute par la SOCIETE DES CHAUSSURES VIGNON
3 Leacutedification de constructions neuves
Lon retiendra eacutegalement dans un rayon de 450 megravetres des lieux loueacutes un total de constructions neuves au cours du bail eacutechu de
- 328 logements - 120797 m2 de bureaux - 55463 m2 de commerces - 9158 m2 de locaux divers (dont 8115m2 relatifs au deacuteplacement de lOlympia) - 69 chambres dhocirctel - 57 logements de tourisme - 1 parking de 380 places situeacute agrave environ 200 m des locaux
Le Juge constatera que la Rue Vignon vise une clientegravele qui est agrave la fois - la population qui reacuteside dans le quartier agrave fort pouvoir dachat (cadres supeacuterieurs
professions libeacuterales) - les salarieacutes et membres du personnel des tregraves nombreuses entreprises et
organismes administratifs qui se situent agrave proximiteacute - des chalands venant dans le quartier des Grands Magasins - mais est eacutegalement freacutequenteacutee par les touristes au beacuteneacutefice de la proximiteacute de pocircles
attractifs tels que les Grands Magasins lOpeacutera Garnier la Place de la Madeleine
Leacutedification dune telle surface de pregraves de 176260 m2 au cours du bail expireacute a donc neacutenogeflirr-rponf nppnr+eacute un nnmhm significatif de chalands suppleacutementaires au commerce de chaussures de la SOCIETE DES CHAUSSURES VIGNON
Cette convergence de facteurs positifs permet de conclure agrave une modification notable des facteurs locaux de commercialiteacute beacuteneacuteficiant au commerce de chaussures de la Socieacuteteacute locataire
A ce titre et par jugement en date du 24 novembre 2004 il a eacuteteacute preacuteciseacutement eacutecarteacute le plafonnement au triple motif de limplantation denseignes nationales de la mise en service de METEOR et de EOLE et de ia reacutealisation de nouveaux parcs de stationnement pour un local situeacute agrave proximiteacute au 33 rue tronchet (LEFEBVRE contre MARNY AJDI 2005P256)
bull Il en reacutesulte que le loyer des locaux loueacutes agrave la SOCIETE DES CHAUSSURES VIGNON doit ecirctre directement fixeacute enfonction de la valeur locative la modification notable et durable des
facteurs locaux de commercialiteacute de quartier eacutecartant lapplication de la regravegle du plafonnement
I V - SUR LA DETERMINATION DE LA VALEUR LOCATIVE DES LIEUX LOUES
A SUR LA PONDERATION
DESIGNATION
Boutique 1egravere zone 2egraveme zone Arriegravere boutique TOTAL
M2A
1850 1003 1533 4386
COEFFICIENT
100 080 070
M2B
1850 0802 1073
3725 m2B
B SUR LA DETERMINATION DE LA VALEUR LOCATIVE UNITAIRE
La valeur locative des lieux loueacutes sera estimeacutee par reacutefeacuterence agrave un prix unitaire de boutique appliqueacute agrave une surface pondeacutereacutee
A titre dexemples dans le secteur concerneacute lon peut citer comme eacuteleacutements de comparaison les reacutefeacuterences suivantes
Prix de marcheacute
ADRESSE
35 rue Tronchet
28 rue Tronchet
31 rue Tronchet
19 rue Vignon
ACTIVITE
Boulangerie
Chaussures
Salon de coiffure
Optique
SURFACE PONDEREE
121
3450
9925
6750
DATE DEFFET
Avril 2000
1er trimestre 2003
Janvier 1999
2005
PRIX DE BASE AU M1 PONDERE
1 764euro
486 euro
492 euro
267 euro (hors cession 563 euro (cession incluse)
Renouvellements amiables
ADRESSE
36 boulevard Haussmann
35 rue de la Chausseacutee dAntin
98 rue Saint Lazare
-ACTIVITE
MINELLI Chaussures
Precirct-agrave-porter
CIC Banque
SURFACE PONDEREE
(a) Alleacutegements de loyer sur les deux premiegraveres anneacutees
189
22
107
DATE DEFFET
010701
010102
010103
PRIX DE BASE AU M2
mdashPONDEREmdash
1122euro(a)
1039euro
1069euro
bull Fixations judiciaires raquo - bull bull bull bull bull - mdash mdash
ADRESSE
33 rue de la Chausseacutee dAntln
15 rue Tronchet
33 rue Tronchet
ACTIVITE
Bijouterie
Bijouterie
Precirct-agrave-porter
SURFACE PONDEREE
66
51
9867
DATE DEFFET
011001
Novembre 2000
Janvier 2002
PRIX DE BASE AU M1
PONDERE
950 euro
1067euro
1100 euro
Lanalyse des clauses du bail ainsi que les caracteacuteristiques des locaux choisis pour comparaison rapprocheacutees de celles des locaux consideacutereacutes permet de retenir une valeur locative actuelle hors taxes hors charges au megravetre carreacute pondeacutereacute de 940 euroan pour fixation dun loyer en renouvellement de bail au 1er octobre 2006
Il est tenu compte dans le choix de cette valeur des critegraveres dappreacuteciation suivants
- situation geacuteographique favorable sur un site tregraves animeacute - boutique preacutesentant une configuration fonctionnelle et un bon eacutetat de prestations
Soit une valeur locative globale du loyer du bail renouveleacute au 1er octobre 2006 qui seacutetablit donc de la maniegravere suivante
- Valeur locative unitaire - Surface pondeacutereacutee
940 euro 3725 m2 B 38015 euro arrondi agrave 35000 euro
Les bailleurs seront deacuteclareacutes bien fondeacutes agrave voir fixer la valeur locative pour le renouvellement du bail agrave la date du 1er octobre 2006 agrave la somme annuelle de 35000 euro en principal
V - CONCLUSION
Monsieur et Madame Reneacute CONSCIENCE et la Socieacuteteacute SOPARTEL bailleurs demandent agrave Madame le Juge des Baux Commerciaux pregraves le Tribunal de Grande Instance de Paris de
Vu larticle L 145-33 du Code de Commerce
Dire et juger que le prix du bail renouveleacute au 1er octobre 2006 doit ecirctre fixeacute agrave la valeur locative par reacutefeacuterence aux prix pratiqueacutes pour des locaux eacutequivalents
Fixer en conseacutequence le loyer du bail renouveleacute au 1er octobre 2006 agrave un montant annuel de 35000 euro (TRENTE CINQ MILLE euros) en principal agrave la date du 1er octobre 2006 pour un renouvellement de bail de 3 6 ou 9 anneacutees agrave compter de la mecircme date pour les locaux situeacutes 34 bis rue Vignon 75009 PARIS
Dire et juger que le loyer fixeacute portera inteacuterecircts au taux leacutegal conformeacutement aux dispositions de larticle 1155 du Code Civil de plein droit agrave compter de la date deffet du nouveau loyer et que les Inteacuterecircts eacutechus depuis plus dune anneacutee produiront eux-mecircmes inteacuterecircts en conformiteacute des dispositions de larticle 1154 du Code Civil
Ordonner lexeacutecution provisoire de la deacutecision agrave intervenir
Condamner le preneur aux deacutepens
Subsidiairement
Deacutesigner tel Expert quil plaira agrave Madame le Juge des Baux commerciaux avec pour mission de donner avis sur ia valeur locative telle quelle reacutesulte agrave la date consideacutereacutee des eacuteleacutements eacutenonceacutes par les articles R 145-2 et suivants du Code de Commerce
Dans ce cas Monsieur et Madame Reneacute CONSCIENCE et la Socieacuteteacute SOPARTEL bailleurs entendent eacutegalement demander de fixer un loyer provisionnel agrave la somme de 25000 euro payable agrave compter du 1er octobre 2006 et ce pendant toute la dureacutee de linstance
Voir dans ce cas reacuteserver les deacutepens
Fait agrave Paris le 30 septembre 2008
Pour les bailleurs
LISTE DES PIECES
1 Bail du 20 janvier 1998 2 Bail des 26 mars et 29 juin 1953 3 Avenant au bail du 28 juillet 1999 4 Demande de renouvellement du 6 septembre 2006 5 Lettre recommandeacutee avec AR du 20 octobre 2006
iumlpoundLraquo
bull bull_ bullK^AcircltJ^sts^sf c-T K yW^Ki --
ltyr bullfa-Am^
B IMMEUBLE ET ENVIRONNEMENT t
b1 limmeuble et les locaux loueacutes
Les locaux loueacutes deacutependent dun immeuble eacutedifieacute vers le deacutebut du 20egraveme siegravecle agrave faccedilade de maccedilonnerie enduite agrave usage principal dhabitation eacuteleveacute sur caves dun rez de chausseacutee de 4 eacutetages droits et dun 5rme eacutetage en leacuteger retrait
b2 Environnement
Les lieux loueacutes sont situeacutes dans un secteur particuliegraverement freacutequenteacute qui a connu le plus fort deacuteveloppement commercial de Paris depuis 1999 pour ecirctre situeacutes agrave eacutequidistance du secteur de La Madeleine et des Grands Magasins qui constituent deux pocircles de chalandises primordiaux
Cette situation est extrecircmement favorable pour lactiviteacute exerceacutee comme beacuteneacuteficiant de la chalandise reacutesultant dune desserte exceptionnelle par les transports en commun (agrave la suite notamment de la creacuteation des lignes EOLE et METEOR) et de limplantation denseignes nationales
La rue Vignon est agrave sens unique de circulation automobile qui relie le boulevard de ia -MaHggt|oine agrave la praquo Tronchet limmeuble eacutetant visible de la rue Tronchet et beacuteneacuteficie eacutegalement du deacuteveloppement des trois pocircles commerciaux mdash
Au Nord a eacuteteacute ameacutenageacute le PASSAGE DU HAVRE qui regroupe outre la FNAC plus de 40 boutiques (HampM AXO CAROLL CELIO DARJELING GAP GEOX CERRER LE PHARE DE LA BALEINE MINELLI MULTIPLES ORCADE ORCANTA FANNY LINGERIE SERGENT MAJOR TIE RACK ZARA MONTRES SERVICES HAAGEN DASZ LATELIER DU CHOCOLAT LA CROISSANTERIE TOASTISSIMO ACCESSORIZE AGATHA CLAIRES CLEOR GOLDY LES LONTRES HISTOIRE DOR IMAGINARIUM LHOMME MODERNE ALAIN AFFLELOU PASCAL COSTE SEPHORA LOCCITANE VISION ORIGINALE YVES ROCHER NATURES ET DECOUVERTES)
A lEst de la rue Vignon est situeacute te centre EDOUARD VII qui a fait lobjet dune reacutenovation complegravete en 1997 par le laquodeacuteplacement du music hall LOLYMPIA la reacutenovation du theacuteacirctre
EDOUARD VII ainsi que la reacutealisation de 40000 m de bureaux 1000 m2 de commerces et plus de 10000 m de logements
Le troisiegraveme pocircle correspond au secteur Sud de LA MADELEINE qui comprend la galerie TROIS QUARTIERS MADELIOS avec de nombreuses enseignes nationales implanteacutees reacutecemment au carrefour de LA MADELEINE et des Grands Boulevards (BENETTON agrave langle du boulevard Haussmann et de la rue Auber en 2004 LAFAYETTE MAISON agrave cocircteacute de CampA en septembre 2004)
Le secteur beacuteneacuteficie en outre dune desserte exceptionnelle par les transports en commun et comporte ainsi plusieurs lignes dautobus et les stations de meacutetro HAVRE CAUMARTIN (agrave environ 200 m des lieux loueacutes) et MADELEINE (agrave environ 300 m) ainsi que linterconnexion des RER A et E agrave la station AUBER et agrave la gare HAUSSMANN SAINT LAZARE outre sa proximiteacute historique avec la gare SAINT LAZARE dont lattractiviteacute a eacuteteacute renforceacutee par le prolongement de la ligne 14 (METEOR)
La rue Vignon offre un stationnement unilateacuteral reacuteglementeacute aux abords des locaux objet des preacutesentes
Cette rue est doteacutee dune commercialiteacute principalement axeacutee sur les commerces de bouche et deacutequipement de la personne avec la preacutesence denseignes nationales
fil - SUR LE DEPLAFONNEMENT EN RAISON DE LA MODIFICATION NOTABLE DES FACTEURS LOCAUX DE COMMERCIALITE
Les bailleurs sont bien fondeacutes agrave soutenir le deacuteplafonnement du loyer pour le renouvellement du bail agrave effet du 1e octobre 2006 en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialiteacute
Le Juge des Loyers Commerciaux retiendra lexistence dune modification des facteurs locaux de commercialiteacute au cours du bail expireacute pour les motifs suivants
1 Louverture des lignes de meacutetro METEOR et EOLE
Le 15 octobre 1998 ia ligne meacutetro-RER ndeg 14 (METEOR) a eacuteteacute creacuteeacutee et mise en service et relie SAINT LAZARE agrave la bibliothegraveque Franccedilois Mitterrand en passant par CHATELET et GARE DE LYON
La premiegravere eacutetape MADELEINE BIBLIOTHEQUE a eacuteteacute ouverte au public le 15 octobre 1998 pour faire lobjet dune extension jusquagrave la GARE SAINT LAZARE ladite gare constituant le terminus provisoire Ouest de la ligne 14
La station de meacutetro MADELEINE se trouve exactement au croisement de la rue Vignon et du ideleine
Il est agrave noter une augmentation significative de la freacutequentation de la MADELEINE qui a pratiquement doubleacute entre les anneacutees 1999 (2167725 voyageurs) et 2002 (4277018 voyageurs)
Cette augmentation de pregraves de 2100000 voyageurs constitue neacutecessairement un flux de chalands et de clients potentiels notable pour le commerce exploiteacute par la SOCIETE DES CHAUSSURES VIGNON
Enfin la ligne RER E baptiseacutee EOLE a eacuteteacute inaugureacutee le 15 juillet 1999 dont la gare se gt trouve boulevard Haussmann agrave 400m de la rue Vignon
EOLE correspond agrave lacronyme EST OUEST LIAISON EXPRESSE et relie les gares SAINT LAZARE et PARIS NORD agrave la proche banlieue Est (CHELLES GOURNAY VILUERS SUR MARNE)
Il apparaicirct incontestablement au cours du bail expireacute une ameacutelioration de la desserte du secteur par les transports en commun et une augmentation de la freacutequentation de ces derniers
2 Limplantation denseignes
La rue Vignon preacutesente une situation privileacutegieacutee entre le quartier Madeleine et Haussmann et deacutebouche au bout de la rue Tronchet pratiquement en face des Grands Magasins du Printemps et agrave proximiteacute des Galeries La Fayette
Cette voie est emprunteacutee par les passants qui se rendent de lun agrave lautre de ces deux quartiers et limplantation de nombreuses enseignes nationales et de prestige dans le voisinage des lieux loueacutes (FAUCHON HABITAT FRANCK PROVOST CYRILLUS MARIONAUD DU PAREIL AU MEME GAP) est susceptible daugmenter le flux des chalands et davoir une influence sur le commerce de chaussures exploiteacute par la SOCIETE DES CHAUSSURES VIGNON
3 Leacutedification de constructions neuves
Lon retiendra eacutegalement dans un rayon de 450 megravetres des lieux loueacutes un total de constructions neuves au cours du bail eacutechu de
- 328 logements - 120797 m2 de bureaux - 55463 m2 de commerces - 9158 m2 de locaux divers (dont 8115m2 relatifs au deacuteplacement de lOlympia) - 69 chambres dhocirctel - 57 logements de tourisme - 1 parking de 380 places situeacute agrave environ 200 m des locaux
Le Juge constatera que la Rue Vignon vise une clientegravele qui est agrave la fois - la population qui reacuteside dans le quartier agrave fort pouvoir dachat (cadres supeacuterieurs
professions libeacuterales) - les salarieacutes et membres du personnel des tregraves nombreuses entreprises et
organismes administratifs qui se situent agrave proximiteacute - des chalands venant dans le quartier des Grands Magasins - mais est eacutegalement freacutequenteacutee par les touristes au beacuteneacutefice de la proximiteacute de pocircles
attractifs tels que les Grands Magasins lOpeacutera Garnier la Place de la Madeleine
Leacutedification dune telle surface de pregraves de 176260 m2 au cours du bail expireacute a donc neacutenogeflirr-rponf nppnr+eacute un nnmhm significatif de chalands suppleacutementaires au commerce de chaussures de la SOCIETE DES CHAUSSURES VIGNON
Cette convergence de facteurs positifs permet de conclure agrave une modification notable des facteurs locaux de commercialiteacute beacuteneacuteficiant au commerce de chaussures de la Socieacuteteacute locataire
A ce titre et par jugement en date du 24 novembre 2004 il a eacuteteacute preacuteciseacutement eacutecarteacute le plafonnement au triple motif de limplantation denseignes nationales de la mise en service de METEOR et de EOLE et de ia reacutealisation de nouveaux parcs de stationnement pour un local situeacute agrave proximiteacute au 33 rue tronchet (LEFEBVRE contre MARNY AJDI 2005P256)
bull Il en reacutesulte que le loyer des locaux loueacutes agrave la SOCIETE DES CHAUSSURES VIGNON doit ecirctre directement fixeacute enfonction de la valeur locative la modification notable et durable des
facteurs locaux de commercialiteacute de quartier eacutecartant lapplication de la regravegle du plafonnement
I V - SUR LA DETERMINATION DE LA VALEUR LOCATIVE DES LIEUX LOUES
A SUR LA PONDERATION
DESIGNATION
Boutique 1egravere zone 2egraveme zone Arriegravere boutique TOTAL
M2A
1850 1003 1533 4386
COEFFICIENT
100 080 070
M2B
1850 0802 1073
3725 m2B
B SUR LA DETERMINATION DE LA VALEUR LOCATIVE UNITAIRE
La valeur locative des lieux loueacutes sera estimeacutee par reacutefeacuterence agrave un prix unitaire de boutique appliqueacute agrave une surface pondeacutereacutee
A titre dexemples dans le secteur concerneacute lon peut citer comme eacuteleacutements de comparaison les reacutefeacuterences suivantes
Prix de marcheacute
ADRESSE
35 rue Tronchet
28 rue Tronchet
31 rue Tronchet
19 rue Vignon
ACTIVITE
Boulangerie
Chaussures
Salon de coiffure
Optique
SURFACE PONDEREE
121
3450
9925
6750
DATE DEFFET
Avril 2000
1er trimestre 2003
Janvier 1999
2005
PRIX DE BASE AU M1 PONDERE
1 764euro
486 euro
492 euro
267 euro (hors cession 563 euro (cession incluse)
Renouvellements amiables
ADRESSE
36 boulevard Haussmann
35 rue de la Chausseacutee dAntin
98 rue Saint Lazare
-ACTIVITE
MINELLI Chaussures
Precirct-agrave-porter
CIC Banque
SURFACE PONDEREE
(a) Alleacutegements de loyer sur les deux premiegraveres anneacutees
189
22
107
DATE DEFFET
010701
010102
010103
PRIX DE BASE AU M2
mdashPONDEREmdash
1122euro(a)
1039euro
1069euro
bull Fixations judiciaires raquo - bull bull bull bull bull - mdash mdash
ADRESSE
33 rue de la Chausseacutee dAntln
15 rue Tronchet
33 rue Tronchet
ACTIVITE
Bijouterie
Bijouterie
Precirct-agrave-porter
SURFACE PONDEREE
66
51
9867
DATE DEFFET
011001
Novembre 2000
Janvier 2002
PRIX DE BASE AU M1
PONDERE
950 euro
1067euro
1100 euro
Lanalyse des clauses du bail ainsi que les caracteacuteristiques des locaux choisis pour comparaison rapprocheacutees de celles des locaux consideacutereacutes permet de retenir une valeur locative actuelle hors taxes hors charges au megravetre carreacute pondeacutereacute de 940 euroan pour fixation dun loyer en renouvellement de bail au 1er octobre 2006
Il est tenu compte dans le choix de cette valeur des critegraveres dappreacuteciation suivants
- situation geacuteographique favorable sur un site tregraves animeacute - boutique preacutesentant une configuration fonctionnelle et un bon eacutetat de prestations
Soit une valeur locative globale du loyer du bail renouveleacute au 1er octobre 2006 qui seacutetablit donc de la maniegravere suivante
- Valeur locative unitaire - Surface pondeacutereacutee
940 euro 3725 m2 B 38015 euro arrondi agrave 35000 euro
Les bailleurs seront deacuteclareacutes bien fondeacutes agrave voir fixer la valeur locative pour le renouvellement du bail agrave la date du 1er octobre 2006 agrave la somme annuelle de 35000 euro en principal
V - CONCLUSION
Monsieur et Madame Reneacute CONSCIENCE et la Socieacuteteacute SOPARTEL bailleurs demandent agrave Madame le Juge des Baux Commerciaux pregraves le Tribunal de Grande Instance de Paris de
Vu larticle L 145-33 du Code de Commerce
Dire et juger que le prix du bail renouveleacute au 1er octobre 2006 doit ecirctre fixeacute agrave la valeur locative par reacutefeacuterence aux prix pratiqueacutes pour des locaux eacutequivalents
Fixer en conseacutequence le loyer du bail renouveleacute au 1er octobre 2006 agrave un montant annuel de 35000 euro (TRENTE CINQ MILLE euros) en principal agrave la date du 1er octobre 2006 pour un renouvellement de bail de 3 6 ou 9 anneacutees agrave compter de la mecircme date pour les locaux situeacutes 34 bis rue Vignon 75009 PARIS
Dire et juger que le loyer fixeacute portera inteacuterecircts au taux leacutegal conformeacutement aux dispositions de larticle 1155 du Code Civil de plein droit agrave compter de la date deffet du nouveau loyer et que les Inteacuterecircts eacutechus depuis plus dune anneacutee produiront eux-mecircmes inteacuterecircts en conformiteacute des dispositions de larticle 1154 du Code Civil
Ordonner lexeacutecution provisoire de la deacutecision agrave intervenir
Condamner le preneur aux deacutepens
Subsidiairement
Deacutesigner tel Expert quil plaira agrave Madame le Juge des Baux commerciaux avec pour mission de donner avis sur ia valeur locative telle quelle reacutesulte agrave la date consideacutereacutee des eacuteleacutements eacutenonceacutes par les articles R 145-2 et suivants du Code de Commerce
Dans ce cas Monsieur et Madame Reneacute CONSCIENCE et la Socieacuteteacute SOPARTEL bailleurs entendent eacutegalement demander de fixer un loyer provisionnel agrave la somme de 25000 euro payable agrave compter du 1er octobre 2006 et ce pendant toute la dureacutee de linstance
Voir dans ce cas reacuteserver les deacutepens
Fait agrave Paris le 30 septembre 2008
Pour les bailleurs
LISTE DES PIECES
1 Bail du 20 janvier 1998 2 Bail des 26 mars et 29 juin 1953 3 Avenant au bail du 28 juillet 1999 4 Demande de renouvellement du 6 septembre 2006 5 Lettre recommandeacutee avec AR du 20 octobre 2006
iumlpoundLraquo
bull bull_ bullK^AcircltJ^sts^sf c-T K yW^Ki --
ltyr bullfa-Am^
A lEst de la rue Vignon est situeacute te centre EDOUARD VII qui a fait lobjet dune reacutenovation complegravete en 1997 par le laquodeacuteplacement du music hall LOLYMPIA la reacutenovation du theacuteacirctre
EDOUARD VII ainsi que la reacutealisation de 40000 m de bureaux 1000 m2 de commerces et plus de 10000 m de logements
Le troisiegraveme pocircle correspond au secteur Sud de LA MADELEINE qui comprend la galerie TROIS QUARTIERS MADELIOS avec de nombreuses enseignes nationales implanteacutees reacutecemment au carrefour de LA MADELEINE et des Grands Boulevards (BENETTON agrave langle du boulevard Haussmann et de la rue Auber en 2004 LAFAYETTE MAISON agrave cocircteacute de CampA en septembre 2004)
Le secteur beacuteneacuteficie en outre dune desserte exceptionnelle par les transports en commun et comporte ainsi plusieurs lignes dautobus et les stations de meacutetro HAVRE CAUMARTIN (agrave environ 200 m des lieux loueacutes) et MADELEINE (agrave environ 300 m) ainsi que linterconnexion des RER A et E agrave la station AUBER et agrave la gare HAUSSMANN SAINT LAZARE outre sa proximiteacute historique avec la gare SAINT LAZARE dont lattractiviteacute a eacuteteacute renforceacutee par le prolongement de la ligne 14 (METEOR)
La rue Vignon offre un stationnement unilateacuteral reacuteglementeacute aux abords des locaux objet des preacutesentes
Cette rue est doteacutee dune commercialiteacute principalement axeacutee sur les commerces de bouche et deacutequipement de la personne avec la preacutesence denseignes nationales
fil - SUR LE DEPLAFONNEMENT EN RAISON DE LA MODIFICATION NOTABLE DES FACTEURS LOCAUX DE COMMERCIALITE
Les bailleurs sont bien fondeacutes agrave soutenir le deacuteplafonnement du loyer pour le renouvellement du bail agrave effet du 1e octobre 2006 en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialiteacute
Le Juge des Loyers Commerciaux retiendra lexistence dune modification des facteurs locaux de commercialiteacute au cours du bail expireacute pour les motifs suivants
1 Louverture des lignes de meacutetro METEOR et EOLE
Le 15 octobre 1998 ia ligne meacutetro-RER ndeg 14 (METEOR) a eacuteteacute creacuteeacutee et mise en service et relie SAINT LAZARE agrave la bibliothegraveque Franccedilois Mitterrand en passant par CHATELET et GARE DE LYON
La premiegravere eacutetape MADELEINE BIBLIOTHEQUE a eacuteteacute ouverte au public le 15 octobre 1998 pour faire lobjet dune extension jusquagrave la GARE SAINT LAZARE ladite gare constituant le terminus provisoire Ouest de la ligne 14
La station de meacutetro MADELEINE se trouve exactement au croisement de la rue Vignon et du ideleine
Il est agrave noter une augmentation significative de la freacutequentation de la MADELEINE qui a pratiquement doubleacute entre les anneacutees 1999 (2167725 voyageurs) et 2002 (4277018 voyageurs)
Cette augmentation de pregraves de 2100000 voyageurs constitue neacutecessairement un flux de chalands et de clients potentiels notable pour le commerce exploiteacute par la SOCIETE DES CHAUSSURES VIGNON
Enfin la ligne RER E baptiseacutee EOLE a eacuteteacute inaugureacutee le 15 juillet 1999 dont la gare se gt trouve boulevard Haussmann agrave 400m de la rue Vignon
EOLE correspond agrave lacronyme EST OUEST LIAISON EXPRESSE et relie les gares SAINT LAZARE et PARIS NORD agrave la proche banlieue Est (CHELLES GOURNAY VILUERS SUR MARNE)
Il apparaicirct incontestablement au cours du bail expireacute une ameacutelioration de la desserte du secteur par les transports en commun et une augmentation de la freacutequentation de ces derniers
2 Limplantation denseignes
La rue Vignon preacutesente une situation privileacutegieacutee entre le quartier Madeleine et Haussmann et deacutebouche au bout de la rue Tronchet pratiquement en face des Grands Magasins du Printemps et agrave proximiteacute des Galeries La Fayette
Cette voie est emprunteacutee par les passants qui se rendent de lun agrave lautre de ces deux quartiers et limplantation de nombreuses enseignes nationales et de prestige dans le voisinage des lieux loueacutes (FAUCHON HABITAT FRANCK PROVOST CYRILLUS MARIONAUD DU PAREIL AU MEME GAP) est susceptible daugmenter le flux des chalands et davoir une influence sur le commerce de chaussures exploiteacute par la SOCIETE DES CHAUSSURES VIGNON
3 Leacutedification de constructions neuves
Lon retiendra eacutegalement dans un rayon de 450 megravetres des lieux loueacutes un total de constructions neuves au cours du bail eacutechu de
- 328 logements - 120797 m2 de bureaux - 55463 m2 de commerces - 9158 m2 de locaux divers (dont 8115m2 relatifs au deacuteplacement de lOlympia) - 69 chambres dhocirctel - 57 logements de tourisme - 1 parking de 380 places situeacute agrave environ 200 m des locaux
Le Juge constatera que la Rue Vignon vise une clientegravele qui est agrave la fois - la population qui reacuteside dans le quartier agrave fort pouvoir dachat (cadres supeacuterieurs
professions libeacuterales) - les salarieacutes et membres du personnel des tregraves nombreuses entreprises et
organismes administratifs qui se situent agrave proximiteacute - des chalands venant dans le quartier des Grands Magasins - mais est eacutegalement freacutequenteacutee par les touristes au beacuteneacutefice de la proximiteacute de pocircles
attractifs tels que les Grands Magasins lOpeacutera Garnier la Place de la Madeleine
Leacutedification dune telle surface de pregraves de 176260 m2 au cours du bail expireacute a donc neacutenogeflirr-rponf nppnr+eacute un nnmhm significatif de chalands suppleacutementaires au commerce de chaussures de la SOCIETE DES CHAUSSURES VIGNON
Cette convergence de facteurs positifs permet de conclure agrave une modification notable des facteurs locaux de commercialiteacute beacuteneacuteficiant au commerce de chaussures de la Socieacuteteacute locataire
A ce titre et par jugement en date du 24 novembre 2004 il a eacuteteacute preacuteciseacutement eacutecarteacute le plafonnement au triple motif de limplantation denseignes nationales de la mise en service de METEOR et de EOLE et de ia reacutealisation de nouveaux parcs de stationnement pour un local situeacute agrave proximiteacute au 33 rue tronchet (LEFEBVRE contre MARNY AJDI 2005P256)
bull Il en reacutesulte que le loyer des locaux loueacutes agrave la SOCIETE DES CHAUSSURES VIGNON doit ecirctre directement fixeacute enfonction de la valeur locative la modification notable et durable des
facteurs locaux de commercialiteacute de quartier eacutecartant lapplication de la regravegle du plafonnement
I V - SUR LA DETERMINATION DE LA VALEUR LOCATIVE DES LIEUX LOUES
A SUR LA PONDERATION
DESIGNATION
Boutique 1egravere zone 2egraveme zone Arriegravere boutique TOTAL
M2A
1850 1003 1533 4386
COEFFICIENT
100 080 070
M2B
1850 0802 1073
3725 m2B
B SUR LA DETERMINATION DE LA VALEUR LOCATIVE UNITAIRE
La valeur locative des lieux loueacutes sera estimeacutee par reacutefeacuterence agrave un prix unitaire de boutique appliqueacute agrave une surface pondeacutereacutee
A titre dexemples dans le secteur concerneacute lon peut citer comme eacuteleacutements de comparaison les reacutefeacuterences suivantes
Prix de marcheacute
ADRESSE
35 rue Tronchet
28 rue Tronchet
31 rue Tronchet
19 rue Vignon
ACTIVITE
Boulangerie
Chaussures
Salon de coiffure
Optique
SURFACE PONDEREE
121
3450
9925
6750
DATE DEFFET
Avril 2000
1er trimestre 2003
Janvier 1999
2005
PRIX DE BASE AU M1 PONDERE
1 764euro
486 euro
492 euro
267 euro (hors cession 563 euro (cession incluse)
Renouvellements amiables
ADRESSE
36 boulevard Haussmann
35 rue de la Chausseacutee dAntin
98 rue Saint Lazare
-ACTIVITE
MINELLI Chaussures
Precirct-agrave-porter
CIC Banque
SURFACE PONDEREE
(a) Alleacutegements de loyer sur les deux premiegraveres anneacutees
189
22
107
DATE DEFFET
010701
010102
010103
PRIX DE BASE AU M2
mdashPONDEREmdash
1122euro(a)
1039euro
1069euro
bull Fixations judiciaires raquo - bull bull bull bull bull - mdash mdash
ADRESSE
33 rue de la Chausseacutee dAntln
15 rue Tronchet
33 rue Tronchet
ACTIVITE
Bijouterie
Bijouterie
Precirct-agrave-porter
SURFACE PONDEREE
66
51
9867
DATE DEFFET
011001
Novembre 2000
Janvier 2002
PRIX DE BASE AU M1
PONDERE
950 euro
1067euro
1100 euro
Lanalyse des clauses du bail ainsi que les caracteacuteristiques des locaux choisis pour comparaison rapprocheacutees de celles des locaux consideacutereacutes permet de retenir une valeur locative actuelle hors taxes hors charges au megravetre carreacute pondeacutereacute de 940 euroan pour fixation dun loyer en renouvellement de bail au 1er octobre 2006
Il est tenu compte dans le choix de cette valeur des critegraveres dappreacuteciation suivants
- situation geacuteographique favorable sur un site tregraves animeacute - boutique preacutesentant une configuration fonctionnelle et un bon eacutetat de prestations
Soit une valeur locative globale du loyer du bail renouveleacute au 1er octobre 2006 qui seacutetablit donc de la maniegravere suivante
- Valeur locative unitaire - Surface pondeacutereacutee
940 euro 3725 m2 B 38015 euro arrondi agrave 35000 euro
Les bailleurs seront deacuteclareacutes bien fondeacutes agrave voir fixer la valeur locative pour le renouvellement du bail agrave la date du 1er octobre 2006 agrave la somme annuelle de 35000 euro en principal
V - CONCLUSION
Monsieur et Madame Reneacute CONSCIENCE et la Socieacuteteacute SOPARTEL bailleurs demandent agrave Madame le Juge des Baux Commerciaux pregraves le Tribunal de Grande Instance de Paris de
Vu larticle L 145-33 du Code de Commerce
Dire et juger que le prix du bail renouveleacute au 1er octobre 2006 doit ecirctre fixeacute agrave la valeur locative par reacutefeacuterence aux prix pratiqueacutes pour des locaux eacutequivalents
Fixer en conseacutequence le loyer du bail renouveleacute au 1er octobre 2006 agrave un montant annuel de 35000 euro (TRENTE CINQ MILLE euros) en principal agrave la date du 1er octobre 2006 pour un renouvellement de bail de 3 6 ou 9 anneacutees agrave compter de la mecircme date pour les locaux situeacutes 34 bis rue Vignon 75009 PARIS
Dire et juger que le loyer fixeacute portera inteacuterecircts au taux leacutegal conformeacutement aux dispositions de larticle 1155 du Code Civil de plein droit agrave compter de la date deffet du nouveau loyer et que les Inteacuterecircts eacutechus depuis plus dune anneacutee produiront eux-mecircmes inteacuterecircts en conformiteacute des dispositions de larticle 1154 du Code Civil
Ordonner lexeacutecution provisoire de la deacutecision agrave intervenir
Condamner le preneur aux deacutepens
Subsidiairement
Deacutesigner tel Expert quil plaira agrave Madame le Juge des Baux commerciaux avec pour mission de donner avis sur ia valeur locative telle quelle reacutesulte agrave la date consideacutereacutee des eacuteleacutements eacutenonceacutes par les articles R 145-2 et suivants du Code de Commerce
Dans ce cas Monsieur et Madame Reneacute CONSCIENCE et la Socieacuteteacute SOPARTEL bailleurs entendent eacutegalement demander de fixer un loyer provisionnel agrave la somme de 25000 euro payable agrave compter du 1er octobre 2006 et ce pendant toute la dureacutee de linstance
Voir dans ce cas reacuteserver les deacutepens
Fait agrave Paris le 30 septembre 2008
Pour les bailleurs
LISTE DES PIECES
1 Bail du 20 janvier 1998 2 Bail des 26 mars et 29 juin 1953 3 Avenant au bail du 28 juillet 1999 4 Demande de renouvellement du 6 septembre 2006 5 Lettre recommandeacutee avec AR du 20 octobre 2006
iumlpoundLraquo
bull bull_ bullK^AcircltJ^sts^sf c-T K yW^Ki --
ltyr bullfa-Am^
Enfin la ligne RER E baptiseacutee EOLE a eacuteteacute inaugureacutee le 15 juillet 1999 dont la gare se gt trouve boulevard Haussmann agrave 400m de la rue Vignon
EOLE correspond agrave lacronyme EST OUEST LIAISON EXPRESSE et relie les gares SAINT LAZARE et PARIS NORD agrave la proche banlieue Est (CHELLES GOURNAY VILUERS SUR MARNE)
Il apparaicirct incontestablement au cours du bail expireacute une ameacutelioration de la desserte du secteur par les transports en commun et une augmentation de la freacutequentation de ces derniers
2 Limplantation denseignes
La rue Vignon preacutesente une situation privileacutegieacutee entre le quartier Madeleine et Haussmann et deacutebouche au bout de la rue Tronchet pratiquement en face des Grands Magasins du Printemps et agrave proximiteacute des Galeries La Fayette
Cette voie est emprunteacutee par les passants qui se rendent de lun agrave lautre de ces deux quartiers et limplantation de nombreuses enseignes nationales et de prestige dans le voisinage des lieux loueacutes (FAUCHON HABITAT FRANCK PROVOST CYRILLUS MARIONAUD DU PAREIL AU MEME GAP) est susceptible daugmenter le flux des chalands et davoir une influence sur le commerce de chaussures exploiteacute par la SOCIETE DES CHAUSSURES VIGNON
3 Leacutedification de constructions neuves
Lon retiendra eacutegalement dans un rayon de 450 megravetres des lieux loueacutes un total de constructions neuves au cours du bail eacutechu de
- 328 logements - 120797 m2 de bureaux - 55463 m2 de commerces - 9158 m2 de locaux divers (dont 8115m2 relatifs au deacuteplacement de lOlympia) - 69 chambres dhocirctel - 57 logements de tourisme - 1 parking de 380 places situeacute agrave environ 200 m des locaux
Le Juge constatera que la Rue Vignon vise une clientegravele qui est agrave la fois - la population qui reacuteside dans le quartier agrave fort pouvoir dachat (cadres supeacuterieurs
professions libeacuterales) - les salarieacutes et membres du personnel des tregraves nombreuses entreprises et
organismes administratifs qui se situent agrave proximiteacute - des chalands venant dans le quartier des Grands Magasins - mais est eacutegalement freacutequenteacutee par les touristes au beacuteneacutefice de la proximiteacute de pocircles
attractifs tels que les Grands Magasins lOpeacutera Garnier la Place de la Madeleine
Leacutedification dune telle surface de pregraves de 176260 m2 au cours du bail expireacute a donc neacutenogeflirr-rponf nppnr+eacute un nnmhm significatif de chalands suppleacutementaires au commerce de chaussures de la SOCIETE DES CHAUSSURES VIGNON
Cette convergence de facteurs positifs permet de conclure agrave une modification notable des facteurs locaux de commercialiteacute beacuteneacuteficiant au commerce de chaussures de la Socieacuteteacute locataire
A ce titre et par jugement en date du 24 novembre 2004 il a eacuteteacute preacuteciseacutement eacutecarteacute le plafonnement au triple motif de limplantation denseignes nationales de la mise en service de METEOR et de EOLE et de ia reacutealisation de nouveaux parcs de stationnement pour un local situeacute agrave proximiteacute au 33 rue tronchet (LEFEBVRE contre MARNY AJDI 2005P256)
bull Il en reacutesulte que le loyer des locaux loueacutes agrave la SOCIETE DES CHAUSSURES VIGNON doit ecirctre directement fixeacute enfonction de la valeur locative la modification notable et durable des
facteurs locaux de commercialiteacute de quartier eacutecartant lapplication de la regravegle du plafonnement
I V - SUR LA DETERMINATION DE LA VALEUR LOCATIVE DES LIEUX LOUES
A SUR LA PONDERATION
DESIGNATION
Boutique 1egravere zone 2egraveme zone Arriegravere boutique TOTAL
M2A
1850 1003 1533 4386
COEFFICIENT
100 080 070
M2B
1850 0802 1073
3725 m2B
B SUR LA DETERMINATION DE LA VALEUR LOCATIVE UNITAIRE
La valeur locative des lieux loueacutes sera estimeacutee par reacutefeacuterence agrave un prix unitaire de boutique appliqueacute agrave une surface pondeacutereacutee
A titre dexemples dans le secteur concerneacute lon peut citer comme eacuteleacutements de comparaison les reacutefeacuterences suivantes
Prix de marcheacute
ADRESSE
35 rue Tronchet
28 rue Tronchet
31 rue Tronchet
19 rue Vignon
ACTIVITE
Boulangerie
Chaussures
Salon de coiffure
Optique
SURFACE PONDEREE
121
3450
9925
6750
DATE DEFFET
Avril 2000
1er trimestre 2003
Janvier 1999
2005
PRIX DE BASE AU M1 PONDERE
1 764euro
486 euro
492 euro
267 euro (hors cession 563 euro (cession incluse)
Renouvellements amiables
ADRESSE
36 boulevard Haussmann
35 rue de la Chausseacutee dAntin
98 rue Saint Lazare
-ACTIVITE
MINELLI Chaussures
Precirct-agrave-porter
CIC Banque
SURFACE PONDEREE
(a) Alleacutegements de loyer sur les deux premiegraveres anneacutees
189
22
107
DATE DEFFET
010701
010102
010103
PRIX DE BASE AU M2
mdashPONDEREmdash
1122euro(a)
1039euro
1069euro
bull Fixations judiciaires raquo - bull bull bull bull bull - mdash mdash
ADRESSE
33 rue de la Chausseacutee dAntln
15 rue Tronchet
33 rue Tronchet
ACTIVITE
Bijouterie
Bijouterie
Precirct-agrave-porter
SURFACE PONDEREE
66
51
9867
DATE DEFFET
011001
Novembre 2000
Janvier 2002
PRIX DE BASE AU M1
PONDERE
950 euro
1067euro
1100 euro
Lanalyse des clauses du bail ainsi que les caracteacuteristiques des locaux choisis pour comparaison rapprocheacutees de celles des locaux consideacutereacutes permet de retenir une valeur locative actuelle hors taxes hors charges au megravetre carreacute pondeacutereacute de 940 euroan pour fixation dun loyer en renouvellement de bail au 1er octobre 2006
Il est tenu compte dans le choix de cette valeur des critegraveres dappreacuteciation suivants
- situation geacuteographique favorable sur un site tregraves animeacute - boutique preacutesentant une configuration fonctionnelle et un bon eacutetat de prestations
Soit une valeur locative globale du loyer du bail renouveleacute au 1er octobre 2006 qui seacutetablit donc de la maniegravere suivante
- Valeur locative unitaire - Surface pondeacutereacutee
940 euro 3725 m2 B 38015 euro arrondi agrave 35000 euro
Les bailleurs seront deacuteclareacutes bien fondeacutes agrave voir fixer la valeur locative pour le renouvellement du bail agrave la date du 1er octobre 2006 agrave la somme annuelle de 35000 euro en principal
V - CONCLUSION
Monsieur et Madame Reneacute CONSCIENCE et la Socieacuteteacute SOPARTEL bailleurs demandent agrave Madame le Juge des Baux Commerciaux pregraves le Tribunal de Grande Instance de Paris de
Vu larticle L 145-33 du Code de Commerce
Dire et juger que le prix du bail renouveleacute au 1er octobre 2006 doit ecirctre fixeacute agrave la valeur locative par reacutefeacuterence aux prix pratiqueacutes pour des locaux eacutequivalents
Fixer en conseacutequence le loyer du bail renouveleacute au 1er octobre 2006 agrave un montant annuel de 35000 euro (TRENTE CINQ MILLE euros) en principal agrave la date du 1er octobre 2006 pour un renouvellement de bail de 3 6 ou 9 anneacutees agrave compter de la mecircme date pour les locaux situeacutes 34 bis rue Vignon 75009 PARIS
Dire et juger que le loyer fixeacute portera inteacuterecircts au taux leacutegal conformeacutement aux dispositions de larticle 1155 du Code Civil de plein droit agrave compter de la date deffet du nouveau loyer et que les Inteacuterecircts eacutechus depuis plus dune anneacutee produiront eux-mecircmes inteacuterecircts en conformiteacute des dispositions de larticle 1154 du Code Civil
Ordonner lexeacutecution provisoire de la deacutecision agrave intervenir
Condamner le preneur aux deacutepens
Subsidiairement
Deacutesigner tel Expert quil plaira agrave Madame le Juge des Baux commerciaux avec pour mission de donner avis sur ia valeur locative telle quelle reacutesulte agrave la date consideacutereacutee des eacuteleacutements eacutenonceacutes par les articles R 145-2 et suivants du Code de Commerce
Dans ce cas Monsieur et Madame Reneacute CONSCIENCE et la Socieacuteteacute SOPARTEL bailleurs entendent eacutegalement demander de fixer un loyer provisionnel agrave la somme de 25000 euro payable agrave compter du 1er octobre 2006 et ce pendant toute la dureacutee de linstance
Voir dans ce cas reacuteserver les deacutepens
Fait agrave Paris le 30 septembre 2008
Pour les bailleurs
LISTE DES PIECES
1 Bail du 20 janvier 1998 2 Bail des 26 mars et 29 juin 1953 3 Avenant au bail du 28 juillet 1999 4 Demande de renouvellement du 6 septembre 2006 5 Lettre recommandeacutee avec AR du 20 octobre 2006
iumlpoundLraquo
bull bull_ bullK^AcircltJ^sts^sf c-T K yW^Ki --
ltyr bullfa-Am^
bull Il en reacutesulte que le loyer des locaux loueacutes agrave la SOCIETE DES CHAUSSURES VIGNON doit ecirctre directement fixeacute enfonction de la valeur locative la modification notable et durable des
facteurs locaux de commercialiteacute de quartier eacutecartant lapplication de la regravegle du plafonnement
I V - SUR LA DETERMINATION DE LA VALEUR LOCATIVE DES LIEUX LOUES
A SUR LA PONDERATION
DESIGNATION
Boutique 1egravere zone 2egraveme zone Arriegravere boutique TOTAL
M2A
1850 1003 1533 4386
COEFFICIENT
100 080 070
M2B
1850 0802 1073
3725 m2B
B SUR LA DETERMINATION DE LA VALEUR LOCATIVE UNITAIRE
La valeur locative des lieux loueacutes sera estimeacutee par reacutefeacuterence agrave un prix unitaire de boutique appliqueacute agrave une surface pondeacutereacutee
A titre dexemples dans le secteur concerneacute lon peut citer comme eacuteleacutements de comparaison les reacutefeacuterences suivantes
Prix de marcheacute
ADRESSE
35 rue Tronchet
28 rue Tronchet
31 rue Tronchet
19 rue Vignon
ACTIVITE
Boulangerie
Chaussures
Salon de coiffure
Optique
SURFACE PONDEREE
121
3450
9925
6750
DATE DEFFET
Avril 2000
1er trimestre 2003
Janvier 1999
2005
PRIX DE BASE AU M1 PONDERE
1 764euro
486 euro
492 euro
267 euro (hors cession 563 euro (cession incluse)
Renouvellements amiables
ADRESSE
36 boulevard Haussmann
35 rue de la Chausseacutee dAntin
98 rue Saint Lazare
-ACTIVITE
MINELLI Chaussures
Precirct-agrave-porter
CIC Banque
SURFACE PONDEREE
(a) Alleacutegements de loyer sur les deux premiegraveres anneacutees
189
22
107
DATE DEFFET
010701
010102
010103
PRIX DE BASE AU M2
mdashPONDEREmdash
1122euro(a)
1039euro
1069euro
bull Fixations judiciaires raquo - bull bull bull bull bull - mdash mdash
ADRESSE
33 rue de la Chausseacutee dAntln
15 rue Tronchet
33 rue Tronchet
ACTIVITE
Bijouterie
Bijouterie
Precirct-agrave-porter
SURFACE PONDEREE
66
51
9867
DATE DEFFET
011001
Novembre 2000
Janvier 2002
PRIX DE BASE AU M1
PONDERE
950 euro
1067euro
1100 euro
Lanalyse des clauses du bail ainsi que les caracteacuteristiques des locaux choisis pour comparaison rapprocheacutees de celles des locaux consideacutereacutes permet de retenir une valeur locative actuelle hors taxes hors charges au megravetre carreacute pondeacutereacute de 940 euroan pour fixation dun loyer en renouvellement de bail au 1er octobre 2006
Il est tenu compte dans le choix de cette valeur des critegraveres dappreacuteciation suivants
- situation geacuteographique favorable sur un site tregraves animeacute - boutique preacutesentant une configuration fonctionnelle et un bon eacutetat de prestations
Soit une valeur locative globale du loyer du bail renouveleacute au 1er octobre 2006 qui seacutetablit donc de la maniegravere suivante
- Valeur locative unitaire - Surface pondeacutereacutee
940 euro 3725 m2 B 38015 euro arrondi agrave 35000 euro
Les bailleurs seront deacuteclareacutes bien fondeacutes agrave voir fixer la valeur locative pour le renouvellement du bail agrave la date du 1er octobre 2006 agrave la somme annuelle de 35000 euro en principal
V - CONCLUSION
Monsieur et Madame Reneacute CONSCIENCE et la Socieacuteteacute SOPARTEL bailleurs demandent agrave Madame le Juge des Baux Commerciaux pregraves le Tribunal de Grande Instance de Paris de
Vu larticle L 145-33 du Code de Commerce
Dire et juger que le prix du bail renouveleacute au 1er octobre 2006 doit ecirctre fixeacute agrave la valeur locative par reacutefeacuterence aux prix pratiqueacutes pour des locaux eacutequivalents
Fixer en conseacutequence le loyer du bail renouveleacute au 1er octobre 2006 agrave un montant annuel de 35000 euro (TRENTE CINQ MILLE euros) en principal agrave la date du 1er octobre 2006 pour un renouvellement de bail de 3 6 ou 9 anneacutees agrave compter de la mecircme date pour les locaux situeacutes 34 bis rue Vignon 75009 PARIS
Dire et juger que le loyer fixeacute portera inteacuterecircts au taux leacutegal conformeacutement aux dispositions de larticle 1155 du Code Civil de plein droit agrave compter de la date deffet du nouveau loyer et que les Inteacuterecircts eacutechus depuis plus dune anneacutee produiront eux-mecircmes inteacuterecircts en conformiteacute des dispositions de larticle 1154 du Code Civil
Ordonner lexeacutecution provisoire de la deacutecision agrave intervenir
Condamner le preneur aux deacutepens
Subsidiairement
Deacutesigner tel Expert quil plaira agrave Madame le Juge des Baux commerciaux avec pour mission de donner avis sur ia valeur locative telle quelle reacutesulte agrave la date consideacutereacutee des eacuteleacutements eacutenonceacutes par les articles R 145-2 et suivants du Code de Commerce
Dans ce cas Monsieur et Madame Reneacute CONSCIENCE et la Socieacuteteacute SOPARTEL bailleurs entendent eacutegalement demander de fixer un loyer provisionnel agrave la somme de 25000 euro payable agrave compter du 1er octobre 2006 et ce pendant toute la dureacutee de linstance
Voir dans ce cas reacuteserver les deacutepens
Fait agrave Paris le 30 septembre 2008
Pour les bailleurs
LISTE DES PIECES
1 Bail du 20 janvier 1998 2 Bail des 26 mars et 29 juin 1953 3 Avenant au bail du 28 juillet 1999 4 Demande de renouvellement du 6 septembre 2006 5 Lettre recommandeacutee avec AR du 20 octobre 2006
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ltyr bullfa-Am^
bull Fixations judiciaires raquo - bull bull bull bull bull - mdash mdash
ADRESSE
33 rue de la Chausseacutee dAntln
15 rue Tronchet
33 rue Tronchet
ACTIVITE
Bijouterie
Bijouterie
Precirct-agrave-porter
SURFACE PONDEREE
66
51
9867
DATE DEFFET
011001
Novembre 2000
Janvier 2002
PRIX DE BASE AU M1
PONDERE
950 euro
1067euro
1100 euro
Lanalyse des clauses du bail ainsi que les caracteacuteristiques des locaux choisis pour comparaison rapprocheacutees de celles des locaux consideacutereacutes permet de retenir une valeur locative actuelle hors taxes hors charges au megravetre carreacute pondeacutereacute de 940 euroan pour fixation dun loyer en renouvellement de bail au 1er octobre 2006
Il est tenu compte dans le choix de cette valeur des critegraveres dappreacuteciation suivants
- situation geacuteographique favorable sur un site tregraves animeacute - boutique preacutesentant une configuration fonctionnelle et un bon eacutetat de prestations
Soit une valeur locative globale du loyer du bail renouveleacute au 1er octobre 2006 qui seacutetablit donc de la maniegravere suivante
- Valeur locative unitaire - Surface pondeacutereacutee
940 euro 3725 m2 B 38015 euro arrondi agrave 35000 euro
Les bailleurs seront deacuteclareacutes bien fondeacutes agrave voir fixer la valeur locative pour le renouvellement du bail agrave la date du 1er octobre 2006 agrave la somme annuelle de 35000 euro en principal
V - CONCLUSION
Monsieur et Madame Reneacute CONSCIENCE et la Socieacuteteacute SOPARTEL bailleurs demandent agrave Madame le Juge des Baux Commerciaux pregraves le Tribunal de Grande Instance de Paris de
Vu larticle L 145-33 du Code de Commerce
Dire et juger que le prix du bail renouveleacute au 1er octobre 2006 doit ecirctre fixeacute agrave la valeur locative par reacutefeacuterence aux prix pratiqueacutes pour des locaux eacutequivalents
Fixer en conseacutequence le loyer du bail renouveleacute au 1er octobre 2006 agrave un montant annuel de 35000 euro (TRENTE CINQ MILLE euros) en principal agrave la date du 1er octobre 2006 pour un renouvellement de bail de 3 6 ou 9 anneacutees agrave compter de la mecircme date pour les locaux situeacutes 34 bis rue Vignon 75009 PARIS
Dire et juger que le loyer fixeacute portera inteacuterecircts au taux leacutegal conformeacutement aux dispositions de larticle 1155 du Code Civil de plein droit agrave compter de la date deffet du nouveau loyer et que les Inteacuterecircts eacutechus depuis plus dune anneacutee produiront eux-mecircmes inteacuterecircts en conformiteacute des dispositions de larticle 1154 du Code Civil
Ordonner lexeacutecution provisoire de la deacutecision agrave intervenir
Condamner le preneur aux deacutepens
Subsidiairement
Deacutesigner tel Expert quil plaira agrave Madame le Juge des Baux commerciaux avec pour mission de donner avis sur ia valeur locative telle quelle reacutesulte agrave la date consideacutereacutee des eacuteleacutements eacutenonceacutes par les articles R 145-2 et suivants du Code de Commerce
Dans ce cas Monsieur et Madame Reneacute CONSCIENCE et la Socieacuteteacute SOPARTEL bailleurs entendent eacutegalement demander de fixer un loyer provisionnel agrave la somme de 25000 euro payable agrave compter du 1er octobre 2006 et ce pendant toute la dureacutee de linstance
Voir dans ce cas reacuteserver les deacutepens
Fait agrave Paris le 30 septembre 2008
Pour les bailleurs
LISTE DES PIECES
1 Bail du 20 janvier 1998 2 Bail des 26 mars et 29 juin 1953 3 Avenant au bail du 28 juillet 1999 4 Demande de renouvellement du 6 septembre 2006 5 Lettre recommandeacutee avec AR du 20 octobre 2006
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Ordonner lexeacutecution provisoire de la deacutecision agrave intervenir
Condamner le preneur aux deacutepens
Subsidiairement
Deacutesigner tel Expert quil plaira agrave Madame le Juge des Baux commerciaux avec pour mission de donner avis sur ia valeur locative telle quelle reacutesulte agrave la date consideacutereacutee des eacuteleacutements eacutenonceacutes par les articles R 145-2 et suivants du Code de Commerce
Dans ce cas Monsieur et Madame Reneacute CONSCIENCE et la Socieacuteteacute SOPARTEL bailleurs entendent eacutegalement demander de fixer un loyer provisionnel agrave la somme de 25000 euro payable agrave compter du 1er octobre 2006 et ce pendant toute la dureacutee de linstance
Voir dans ce cas reacuteserver les deacutepens
Fait agrave Paris le 30 septembre 2008
Pour les bailleurs
LISTE DES PIECES
1 Bail du 20 janvier 1998 2 Bail des 26 mars et 29 juin 1953 3 Avenant au bail du 28 juillet 1999 4 Demande de renouvellement du 6 septembre 2006 5 Lettre recommandeacutee avec AR du 20 octobre 2006
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bull bull_ bullK^AcircltJ^sts^sf c-T K yW^Ki --
ltyr bullfa-Am^
