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Les coûts d’exploitation et de maintenance technique d’un bâtiment peuvent représenter plus de trois fois les coûts d’investissement, d’où l’importance de prendre en compte, dès la conception, le cycle de vie d’une opération. L’approche en coût global est une méthode d’évaluation économique des projets qui tient compte des coûts d’investissement d’une construction et des coûts liés à son exploitation, à sa maintenance, au remplacement de ses équipements mais aussi à sa déconstruction ; elle permet notamment d’orienter les choix à effectuer dès les phases de conception et de programmation et d’optimiser l’allocation des ressources en intégrant l’analyse des projets dans la durée. Ce manuel fournit les outils nécessaires à la mise en œuvre d'une analyse en coût global aux différentes échelles de territoires d'un projet urbain : gestion de l'eau, de l'énergie, des déchets, des stationnements, etc., opérations de construction et de réhabilitation des bâtiments, projets d'aménagement d'écoquartiers. Explicitant les différents outils de calcul et méthodes disponibles à travers l’analyse d’exemples d’application, cet ouvrage :− présente l’approche en coût global direct qui prend en compte l’ensemble des coûts initiaux et différés du projet ;− détaille l’approche en coût global élargi qui intègre les externalités (effet de serre, paysage, bruit, etc.) ;− examine l’intégration du coût global et plus particulièrement du coût global partagé dans les politiques publiques pour l’élaboration, par exemple, d’une politique de réhabilitation favorisant la transition énergétique.Particulièrement adapté aux nouveaux montages juridiques de la maîtrise d’ouvrage publique, ce guide permet à toute personne (collectivités, services de l’État notamment) soucieuse d’optimiser la performance économique de ses projets d’élaborer un outil d’analyse adapté à ses besoins. Plus généralement, il s’adresse aux élus, collectivités et aménageurs, promoteurs, bailleurs sociaux, établissements bancaires, économistes, architectes, urbanistes, etc.
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Sommaire .............................................................................................. 7
Introduction ......................................................................................... 11
PARTIE 1 Cot global direct ......................................................................... 19
CHAPITRE 1 Dfinition du cot global direct ................................................... 21
1.1 lments pris en compte ................................................................ 21 1.2 Rpartition des cots ...................................................................... 22 1.3 Place du cot global dans le processus de dcision .................... 23 1.3.1 Phases Esquisse, Avant-projet sommaire et Avant-projet dtaill ....................................................................... 25 1.3.2 Phase Programme .............................................................................. 26
1.4 Bibliographie.................................................................................... 28
CHAPITRE 2 Outils de calcul du cot global direct ........................................ 29
2.1 Valeur actualise dune recette ou dune dpense ...................... 29 2.2 Valeur actualise nette dun projet ............................................... 32 2.3 Rentabilitfinanciredunprojet ................................................. 33
2.4 Temps de retour ............................................................................... 33
CHAPITRE 3 Hypothses de calcul du cot global direct ............................. 35
3.1 Horizon de ltude en cot global ................................................. 36 3.2 Dure de vie des composants dun projet dinvestissement .......... 36 3.2.1 Dure de vie physique ........................................................................ 37 3.2.2 Dure de vie financire ou fiscale ....................................................... 38 3.2.3 Dures de vie conventionnelles ........................................................... 39 3.2.4 Comparaison de produits dures de vie diffrentes ........................ 42
3.3 Taux dactualisation ........................................................................ 42
Table des matires
307
3.3.1 Dfinition ............................................................................................ 42 3.3.1.1 Diffrence entre taux dactualisation et taux dintrt ............................ 42 3.3.1.2 Utilit du taux dactualisation ............................................................... 43 3.3.1.3 Signification du taux dactualisation ..................................................... 43
3.3.2 Quelle valeur donner au taux dactualisation ? ................................. 44 3.3.3 Exemple dimpact du taux dactualisation sur les politiques publiques ............................................................................................ 45
3.4 Inflationetvolutiondesprix ........................................................ 46
3.5 Intgration du risque ...................................................................... 47 3.6 Valeur rsiduelle .............................................................................. 48 3.6.1 Dfinition et modes de calcul .............................................................. 48 3.6.2 Rgle simple de calcul ........................................................................ 48
3.7 Valeur de renouvellement .............................................................. 49 3.8 Deux modes de calcul quivalents du cot global ...................... 50 3.9 Bibliographie.................................................................................... 50
CHAPITRE 4 Mthodes de calcul du cot global direct et exemples ......... 53
4.1 Comparaison de deux produits : lampes incandescence ou LED .............................................................................................. 53 4.2 Cot total de possession ................................................................. 56 4.3 Taux de rendement interne dun projet dquipement ............. 57 4.3.1 Taux de rendement interne sans prise en compte du risque .............. 57 4.3.2 Prise en compte du risque .................................................................. 58
4.4 Taux de rendement interne dun projet ducatif ........................ 58 4.4.1 Taux de rendement dans le secteur priv ........................................... 59 4.4.2 Taux de rendement dans le secteur public ......................................... 59 4.4.3 Synthse .............................................................................................. 59
4.5 Politique dachat public ................................................................. 60 4.5.1 Cot global dutilisation ou dacquisition .......................................... 61 4.5.2 Droit europen de la commande publique ......................................... 61
4.6 Cot global direct de projets de construction ............................. 62 4.6.1 Un modle de cot global chronologique ...................................... 62 4.6.1.1 Cot global technique ........................................................................... 67
308
Cot global
4.6.1.2 Cot global pour le matre douvrage (bailleur social) ........................... 68 4.6.1.3 Cot global pour le locataire ................................................................. 68
4.6.2 Exemple danalyse en cot global exige par lAdeme en 2013 ......... 69 4.6.2.1 Calcul du cot global ........................................................................... 70 4.6.2.2 Calcul du total des cots diffrs et du cot global ............................... 74
4.7 Une mthode danalyse en cot global utilise en Sude pour valuer les stratgies de rhabilitation du parc rsidentiel ......................................................................................... 74 4.7.1 Mthode utilise ................................................................................. 74 4.7.2 Cot du programme de rhabilitation ............................................... 75
4.8 Bibliographie.................................................................................... 78
PARTIE 2 Cot global largi .......................................................................... 81
CHAPITRE 5 Approche qualitative ...................................................................... 83
5.1 Impact des choix architecturaux ................................................... 83 5.1.1 Compacit de lenveloppe .................................................................. 84 5.1.2 clairage naturel ................................................................................ 86 5.1.3 Effet dchelle ..................................................................................... 86 5.1.4 Vitrages .............................................................................................. 88
5.2 Approche qualitative sur la qualit de vie et lorganisation sociale .................................................................. 90 5.3 Bibliographie.................................................................................... 94
CHAPITRE 6 Externalits ...................................................................................... 95
6.1 Dfinitiondesexternalits .............................................................. 95
6.2 Externalits et macroconomie ..................................................... 98 6.3 Quelles externalits et quelles mthodes de mesure ? .............. 100 6.4 Bibliographie.................................................................................. 101
CHAPITRE 7 Mthode de mesure des externalits ...................................... 103
7.1 Montarisation des dommages physiques et des dpenses de prvention ................................................................................. 103
309
Table des matires
7.2 valuation des cots de remplacement, de substitution, des cots vits ............................................................................... 105 7.3 Mthode des prix hdonistes ...................................................... 106 7.4 Mthode des cots de transports ................................................ 108 7.5 Mthode dvaluations contingentes .......................................... 109 7.6 Mthodes danalyses conjointes et classement contingent ...... 110 7.7 Utilisation des rsultats des analyses .......................................... 111 7.8 Bibliographie.................................................................................. 112
CHAPITRE 8 Valeurs de rfrence des diffrentes externalits ............... 113
8.1 Gaz effet de serre ....................................................................... 113 8.2 missions de polluants atmosphriques .................................... 116 8.2.1 Des causes multiples ......................................................................... 116 8.2.2 Rsultats dtudes ............................................................................ 117 8.2.2.1 Projet Aphekom et autres tudes en Europe ......................................... 117 8.2.2.2 Analyse bibliographique ..................................................................... 118 8.2.2.3 Projet ExternE.................................................................................... 119 8.2.2.4 tude de lAEE .................................................................................. 119 8.2.2.5 La pollution atmosphrique lie aux diffrents modes de dplacement . 120
8.3 Nuisances sonores .......................................................................... 121 8.3.1 Diffrents modes de calcul du cot du bruit .................................... 122 8.3.2 Mthode hdoniste ........................................................................... 122 8.3.3 Consentement payer (ou mthode dvaluation contingente) ....... 124 8.3.4 Effet sur la sant cot des dommages ........................................... 124 8.3.5 Cot dvitement .............................................................................. 125 8.3.6 Synthse ............................................................................................ 125
8.4 Biodiversit..................................................................................... 126 8.4.1 Valeur de rfrence dune fort franaise ........................................ 127 8.4.2 Valeur de rfrence dune prairie permanente ................................ 128 8.4.3 Valeur de rfrence dune zone humide ........................................... 129 8.4.4 Valeur de rfrence dune zone agricole .......................................... 130
8.5 Analyse des paysages .................................................................... 130 8.5.1 Rsultats dtudes dvaluation de la valeur du paysage ................. 130
310
Cot global
8.5.2 Valorisation montaire des externalits lies au paysage ................. 132
8.6 Valorisation montaire des services de proximit .................... 133 8.6.1 Montariser ces externalits pour un projet damnagement ? ....... 134 8.6.2 Exemple dvaluation ....................................................................... 136 8.6.2.1 Contexte ............................................................................................ 136 8.6.2.2 Hypothses de calcul .......................................................................... 139
8.7 Impact conomique : revenus et productivit ........................... 141 8.7.1 Ergonomie des installations .............................................................. 142 8.7.2 Cots sanitaires ................................................................................ 142 8.7.3 Temprature des locaux ................................................................... 143
8.8 Valeur de la subvention publique ............................................... 144 8.9 Valeur verte des btiments ........................................................... 145 8.10 Bibliographie.................................................................................. 148
CHAPITRE 9 Exemples de modles ou dutilisation ...................................... 153
9.1 Exemples dutilisation .................................................................. 153 9.1.1 Estimation de la valeur vnale des biens immobiliers partir de la mthode hdonique .................................................................. 153 9.1.2 Approche dite en cot global du Crdit Foncier et du Crdit Agricole ........................................................................ 154 9.1.2.1 Dmarche du Crdit Foncier ............................................................... 154 9.1.2.2 Approche du Crdit Agricole .............................................................. 154
9.1.3 Prconisations du rapport Reinmann-Ortega de 2013 (btiment responsable et valeur verte) ............................................. 154
9.2 Exemples de modles .................................................................... 155 9.2.1 Bnfice durable des associations BDM et Envirobat ...................... 156 9.2.2 Exemple du cot global calcul par le Boston Consulting Group .... 157 9.2.3 Grille du ministre (MEEDDAT) ..................................................... 158 9.2.4 Modle CoParCo de La Calade ........................................................ 160
9.3 Bibliographie.................................................................................. 167
CONCLUSION Ncessit du cot global largi................................................. 169
Pour les collectivits ...................................................................... 169
311
Table des matires
Pour lensemble des matres douvrage (bailleurs sociaux, promoteurs, etc.) .......................................... 170
PARTIE 3 Intgration du cot global dans les politiques publiques ... 171
Importance du cot global ........................................................... 171 Trois aspects majeurs du cot global ......................................... 172
CHAPITRE 10 Cot global partag ..................................................................... 173
10.1 Analysecots-bnfices ................................................................ 174
10.1.1 Dfinition .......................................................................................... 174 10.1.2 tapes de lACB ............................................................................... 175
10.2 Cot global partag dans la construction neuve : le modle CoParCo ....................................................................... 177 10.3 Cot global dans les partenariats public-priv ......................... 181 10.4 Bibliographie.................................................................................. 184 Ouvrages traitant de lanalyse cots-bnfices ................................ 184
CHAPITRE 11 Optimisation des projets ............................................................. 185
11.1 Diffrentes facettes de loptimisation ......................................... 185 11.2 Optimisation microconomique pour une stratgie de rnovation nergtique des logements .................................. 186 11.2.1 Approche en cot global dune rnovation individuelle ................... 187 11.2.1.1 Bilan nergtique ............................................................................... 188 11.2.1.2 valuation du gisement technique ....................................................... 189 11.2.1.3 Hirarchisation des choix techniques et laboration dun scnario optimis ............................................................................................. 192 11.2.1.4 Prise en compte ventuelle des aides publiques ................................... 195 11.2.1.5 tude de sensibilit au prix de lnergie .............................................. 196 11.2.1.6 tude de sensibilit la dure de la priode de calcul .......................... 197 11.2.1.7 tude de sensibilit la dure de la priode de calcul, avec et sans subvention ......................................................................................... 198
11.2.2 Diversit des solutions de rnovation nergtique ........................... 198 11.2.2.1 Optimum technico-conomique .......................................................... 206 11.2.2.2 Cot efficient ..................................................................................... 207 11.2.2.3 quivalent BBC ................................................................................. 207 11.2.2.4 Cot moyen et cot marginal du kWh vit ......................................... 208
312
Cot global
11.3 Optimisation macroconomique ou socitale de la rnovation nergtique dun parc de logements (ou sur un territoire) ..................................................................... 209 11.3.1 Externalits macroconomiques ....................................................... 209 11.3.1.1 Gaz effet de serre ............................................................................ 209 11.3.1.2 Effet sur la balance commerciale ........................................................ 209 11.3.1.3 Cration locale ou nationale de richesses et demplois ......................... 210 11.3.1.4 quipements et matriaux haute valeur environnementale (et analyse de cycle de vie) ................................................................ 216 11.3.2 Approche macroconomique de la rnovation dun logement ......... 218 11.3.2.1 Hypothses macroconomiques dun calcul en cot global .................. 218 11.3.2.2 Questions complmentaires sur loptimisation macroconomique ........ 220 11.3.3 Analyse macroconomique de la rnovation nergtique dun btiment ................................................................................... 222 11.3.3.1 Donnes initiales ................................................................................ 222 11.3.3.2 Approche microconomique ou financire .......................................... 223 11.3.3.3 Approche macroconomique ou socitale ............................................ 225 11.3.3.4 Synthse (comparaison des VAN et des rsultats) ................................ 226 11.3.3.5 Diffrentes hirarchisations des options techniques ............................. 228
11.3.4 Analyse de la rnovation dun parc de logements : apport de lanalyse en cot global .................................................... 229 11.3.4.1 tude de cas ....................................................................................... 230 11.3.4.2 Exemple dutilisation du cot global : le financement du logement social en Picardie avec les fonds FEDER ............................................ 238
11.4 Recommandations pour les stratgies de rnovation nergtique des logements (et la transition nergtique) ........ 239 11.5 Bibliographie.................................................................................. 240
PARTIE 4 Conclusions oprationnelles ..................................................... 243
CHAPITRE 12 Du bon usage du cot global ..................................................... 245
12.1 Gnralisation de lutilisation de lanalyse en cot global ...... 245 12.1.1 Prise en compte systmatique du cot global ................................... 245 12.1.2 Utilisation de lanalyse en cot global en cas de recours des fonds publics ........................................................................... 246 12.1.3 Prservation du budget des mnages et de lquit sociale .............. 246 12.1.4 Mais un manque doutils mthodologiques et de planification stratgique ........................................................................................ 246
313
Table des matires
12.2 Diffrentes mthodes, divers outils et de frquentes erreurs mthodologiques ............................................................. 247 12.2.1 Une expression valise la mode ................................................. 247 12.2.2 Une mthodologie relativement complexe ........................................ 249
12.3 Le cot global comme outil dans une dmarche intgre ....... 250 12.4 Bibliographie.................................................................................. 252
CHAPITRE 13 Promouvoir et mettre en uvre une dmarche en cot global ................................................................................ 253
13.1 Freins et obstacles lutilisation du cot global et recommandations pour favoriser son utilisation ................. 253 13.1.1 Code des marchs publics ................................................................ 253 13.1.2 Lorganisation interne et la ncessit dune dmarche projet ....... 253 13.1.3 Les modalits dattribution des subventions .................................... 256 13.1.4 Lobligation de rsultats (performances) ......................................... 256 13.1.5 Recommandations ............................................................................ 257
13.2 Comment mettre en uvre une dmarche en cot global ? ............................................................................................ 258 13.2.1 Fournitures et achats publics ........................................................... 258 13.2.2 Construction / rnovation de btiments ........................................... 259 13.2.3 Projets urbains ou oprations damnagement ................................ 261 13.2.3.1 Constat .............................................................................................. 261 13.2.3.2 Recommandations .............................................................................. 263
13.3 Quand mettre en uvre une dmarche en cot global ? ......... 268 13.4 Bibliographie.................................................................................. 268
PARTIE 5 Annexes .......................................................................................... 271
ANNEXE 1 Cot global : un outil de dveloppement durable ................. 273
A1.1 Quest devenu le dveloppement durable en 2013 ? ................ 273 A1.2 Le dveloppement durable dans lurbanisme et lamnagement urbain ............................................................. 276 A1.3 Btiment durable, rnovation durable ...................................... 279
314
Cot global
Bibliographie.................................................................................. 280
ANNEXE 2 Diffrents types danalyse en cot global ............................... 281
ANNEXE 3 Hypothses dvolution des prix de lnergie ......................... 285
A.3.1 Contexte .......................................................................................... 285 A3.2 Quelles hypothses retenir pour les prochaines annes ? ........ 286 A3.2.1 LONSBTP ....................................................................................... 286 A3.2.2 La CRE ............................................................................................ 286 A3.2.3 LAdeme .......................................................................................... 286 A3.2.4 LAIE ............................................................................................... 287 A3.2.5 La Commission europenne ............................................................ 287
ANNEXE 4 Exemple de contenu dappel projets en 2011 ................... 289
ANNEXE 5 Note de lecture sur La rnovation thermique des btiments en France, enjeux et stratgie dOlivier Sidler, aot 2012 ......................................................... 291
A5.1 Intrt du PTZ ............................................................................... 291 A5.2 Cot dinvestissement ................................................................... 295 A5.3 quilibredesfinancespubliques ................................................. 296
ANNEXE 6 Tables dactualisation ................................................................... 299
Index ................................................................................................. 305
315
Table des matires