Sommaire Droit de l’urbanisme - 2e édition 2013

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De la réforme des autorisations d’urbanisme de 2007 au Grenelle II de juillet 2010, le droit de l’urbanisme est en pleine mutation. L’année 2012 a encore été marquée par l’entrée en vigueur de la réforme de la fiscalité de l’aménagement (loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010) et par un réajustement législatif des autorisations d’urbanisme (ordonnance n° 2011-1916 du 22 décembre 2011 et son décret d’application n° 2012-274 du 28 février 2012). 2013 a également amorcé une nouvelle vague de textes, notamment avec l’adoption de la loi n° 2013-61 du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social. Cette 2e édition de Droit de l’urbanisme présente et décrypte l’intégralité du droit de l’urbanisme et son environnement juridique, mais également les matières connexes tels le droit du patrimoine, de l’environnement, de l’expropriation et celui de l’aménagement (ZAC, concessions d’aménagements, lotissements, etc.), matières fondamentales à l’organisation du territoire et aux modalités de construction des projets d’aménagement. Avec plus de 500 entrées, cet ouvrage offre une approche thématique, pratique et didactique du droit de l’urbanisme, et fournit des définitions exhaustives permettant aux utilisateurs de ce dictionnaire d’en maîtriser toutes les aspérités juridiques : planification urbaine, autorisations d’urbanisme, aménagement du territoire, protection du patrimoine bâti et non bâti, fiscalité, responsabilités civiles et administratives, réchauffement climatique, etc. Grâce à cet ouvrage incontournable, les praticiens disposent, dans un document unique, de tous les outils utiles à la compréhension de ce droit complexe et à la mise en œuvre de tout projet d’aménagement.

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    A

    Abattage darbres ....................................... 11Abords ....................................................... 12Abri de jardin ............................................. 17Abrogation ................................................. 18Accs la voirie terrestre ........................... 18Accessibilit (handicaps) ......................... 21Accords amiables ....................................... 21Achvement de la ZAC ............................. 23

    Achvement des travaux ............................ 23Action civile .............................................. 23Action damnagement .............................. 23Action pnale ............................................. 24Adaptation mineure ................................... 24Adjudication .............................................. 28Arodrome aroport ................................ 29Affichage ................................................... 32Affichage publicitaire ................................ 32Affouillement ............................................ 32Agence durbanisme .................................. 33

    Agence nationale de lhabitat (ANAH) ..... 34Agence nationale pour la rnovation urbaine 34Agglomration ........................................... 35Agglomration nouvelle ............................ 36Agrment ................................................... 37Agriculture ................................................. 39Aire de jeux et de loisirs ............................ 45Aire de mise en valeur de larchitecture

    et du patrimoine ................................... 45Aire de stationnement ................................ 49Alignement ................................................ 53Alsace-Lorraine ......................................... 55Amnagement ............................................ 55Amnagement cinmatographique ............. 56Amnagement commercial ........................ 58Amnagement du territoire ........................ 62Antenne ..................................................... 63Archologie prventive .............................. 64Architecte .................................................. 69Architecte des btiments de France ........... 69Architecte en chef des monuments

    historiques ........................................... 73Arrt de cessibilit ................................... 73

    Assainissement .......................................... 75Associations ............................................... 76Associations agres : gnralits .............. 76Associations agres pour la protection

    de lenvironnement .............................. 77Associations dusagers (ALU) ................... 86Associations foncires urbaines ................. 86Associations syndicales ............................. 99

    Autorisations durbanisme ........................ 114Autoroutes ................................................. 114Avalanche ................................................. 116

    B

    Bail construction .................................... 119Balcon ....................................................... 119Baraque de chantier ................................... 120Btiment .................................................... 120

    Btiment menaant ruine .......................... 120Baux civils et commerciaux ...................... 121Biotope (arrt de protection des) ............. 122Bois ........................................................... 125Bornage ..................................................... 125Bruit .......................................................... 126Bureaux ..................................................... 128

    C

    Cadastre .................................................... 129Cahier des charges .................................... 130Camping .................................................... 131Caravane ................................................... 131Carrires .................................................... 133Carte communale ...................................... 134Carte de bruit ............................................ 140Certificat de conformit ............................ 142Certificat durbanisme ............................... 142Cessibilit .................................................. 153Cession amiable ........................................ 153Cession gratuite de terrains ....................... 153Chalet ........................................................ 155Chalet dalpage ......................................... 155

    Chambre dagriculture .............................. 157Chambre de commerce et dindustrie ........ 158Chambre des mtiers ................................. 159Changement de destination

    des constructions existantes ................ 159Changement dusage des locaux

    dhabitation ......................................... 163Chantier ..................................................... 165Chapiteau .................................................. 165Charte constitutionnelle de lenvironnement 166Charte de parc national ............................. 166

    Charte de parc naturel rgional ................. 168Charte intercommunale de dveloppement

    et damnagement ............................... 169Cimetire ................................................... 170Cinma ...................................................... 171Cltures ..................................................... 171Coefficient demprise au sol ..................... 173Coefficient doccupation du sol ................ 173

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    Combles ..................................................... 183Comit pour limplantation territoriale

    des emplois publics ............................. 183Commerce ................................................. 183

    Commissaire-enquteur(membre de la commission denqute) 184

    Commission damnagement foncier ........ 188Commission de conciliation ...................... 189Commission dpartementale comptente

    en matire de nature, de paysageset de sites ............................................. 190

    Commission dpartementale damnagementcommercial .......................................... 191

    Commission dpartementale dquipementcommercial .......................................... 193

    Commission dpartementale de la consom-mation des espaces agricoles ............... 193

    Commission dpartementale de protectioncivile ................................................... 194

    Commission nationale damnagementcommercial .......................................... 194

    Commission nationale du dbat public ...... 195Commission rgionale du patrimoine

    et des sites ........................................... 197Communaut dagglomration .................. 198Communaut de communes ....................... 199

    Communaut urbaine ................................. 200Compatibilit ............................................. 201Compatibilit limite ................................. 204Concertation .............................................. 206Concession damnagement ...................... 210Conchyliculture ......................................... 215Conformit ................................................ 218Conseil darchitecture, durbanisme et

    denvironnement ................................. 220Conseil dpartemental de scurit civile .... 221Conservatoire de lespace littoral

    et des rivages lacustres ........................ 221Conservatoire rgional des espaces naturels(CREN) ............................................... 223

    Consignation .............................................. 224Constructibilit limite .............................. 225Construction .............................................. 230Constructions existantes ............................ 231Constructions saisonnires ........................ 234Constructions temporaires ......................... 234Contentieux spcial de lurbanisme ........... 235Contrats dagglomration .......................... 249

    Continuit cologique ............................... 251Contrle des travaux .................................. 251Corse ......................................................... 255Coupe ........................................................ 257Cour commune (servitude de) ................... 257

    D

    Date de rfrence ....................................... 259Dbat public .............................................. 261

    Dcentralisation industrielle ...................... 263Dclaration dachvement des travaux ...... 264Dclaration dintention daliner ............... 264Dclaration douverture de chantier ........... 264

    Dclaration de projet .................................. 264Dclaration dutilit publique .................... 269Dclaration pralable ................................. 276Dfense nationale ....................................... 281Dfense quartier daffaires ...................... 282Dfrichement ............................................. 284Dlaissement : gnralits ......................... 288Dlaissement : procdure de droit commun 289Dmolition ................................................. 291Densit ....................................................... 291Dpartements doutre-mer ......................... 293Dpassement .............................................. 295Dplacement .............................................. 295Dpt de vhicules ..................................... 295Drogation ................................................. 296Desserte par des rseaux publics ................ 299Destination des btiments .......................... 302Dtachement dune partie de terrain bti ... 302Dveloppement durable ............................. 304Dveloppement social urbain ..................... 305Directives damnagement national ........... 306Directives de protection et de mise en valeur

    des paysages ........................................ 306Directives territoriales damnagement ..... 307Directives territoriales damnagement

    et de dveloppement durables (DTADD) 310Diversit de lhabitat .................................. 312Divisibilit ................................................. 312Division de proprit ................................. 315Division primaire ....................................... 318Document darpentage ............................... 320Document durbanisme .............................. 320Document graphique .................................. 324Domaine priv ........................................... 324Domaine public .......................................... 325Domaine public maritime .......................... 326Domaines ................................................... 328Droit dauteur des architectes .................... 330Droit de premption : gnralits ............... 333Droit de premption : champ dapplication 334Droit de premption : procdure ................ 336Droit de premption : modalits dexercice 339Droit de premption : contentieux ............. 343

    Droit de premption dans les espacesnaturels sensibles ................................. 346Droit de premption sur les fonds artisanaux,

    les fonds de commerce et les bauxcommerciaux ....................................... 347

    Droit de premption urbain ........................ 350Droit de priorit ......................................... 353Droit de visite ............................................ 356Droits acquis .............................................. 357

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    E

    Eau ............................................................. 359co-construction ........................................ 361

    cologie (ministre de l) .......................... 363conomie gnrale .................................... 363difices menaant ruine ............................. 366gout ......................................................... 366lectricit ................................................... 366Emplacement rserv ................................. 367Emprise au sol ........................................... 373Emprise totale ............................................ 376Enqute parcellaire .................................... 376Enqute pralable la dclaration dutilit

    publique ............................................... 378Enqute publique ....................................... 382Enseignes et prenseignes .......................... 392Ensemble commercial ................................ 392Entres de ville .......................................... 393oliennes ................................................... 396quipement commercial ............................ 402quipements propres ................................. 402quipements publics exceptionnels ........... 403Espaces agricoles et naturels priurbains ... 404Espaces boiss classs ............................... 406Espaces naturels sensibles ......................... 410Espaces proches du rivage ......................... 415

    Espaces remarquables du littoral ............... 415Espaces verts ............................................. 415Estuaires .................................................... 418tablissement public damnagement ........ 418tablissement public de coopration ......... 420tablissement public foncier ...................... 420tablissement public national pour lamna-

    gement et la restructuration des espacescommerciaux et artisanaux (EPARECA) 421

    tablissement recevant du public ............... 422tang .......................................................... 422

    tat tranger ............................................... 422tude de scurit publique ......................... 423tude dimpact ........................................... 425valuation des biens .................................. 443valuation environnementale des plans

    et programmes ..................................... 448Exception dillgalit ................................. 458Exhaussement ............................................ 465Expropriation : gnralits ......................... 466Expropriation : procdures spciales ......... 472Extension de construction .......................... 478

    Extension de lurbanisation ....................... 480F

    Faade ........................................................ 481Fichier immobilier ..................................... 481Foire ........................................................... 482Fondations ................................................. 482Forts ......................................................... 482Fouilles archologiques ............................. 486

    G

    Garantie dachvement ............................. 489Gens du voyage ......................................... 490

    Gomtre ................................................... 492Gisements .................................................. 493Golf ........................................................... 493Grand Paris ............................................... 494Grandes surfaces ....................................... 496Groupement dintrt public de dveloppement

    social urbain ....................................... 496

    H

    Habitat ....................................................... 497Habitat insalubre ....................................... 497

    Habitat (offices) ........................................ 500Habitation lgre de loisirs ........................ 501Hameau ..................................................... 501Handicaps ................................................ 502Hbergement touristique ........................... 505Htel ......................................................... 506Hydrocarbures ........................................... 506

    I

    le-de-France ............................................. 509Immeuble de grande hauteur ..................... 510

    Implantation .............................................. 512Incendies de fort (protection contre les) .. 512Indemnisation des servitudes durbanisme 513Indemnits dexpropriation ....................... 515Indemnit de remploi ................................ 520Indivision .................................................. 520Infraction pnale ....................................... 520Installations classes pour la protection

    de lenvironnement ............................. 521Installations et travaux divers .................... 530Intrt agir (reconnu aux associations

    agres) ............................................... 531Inventaire .................................................. 533

    J

    Jardins familiaux ....................................... 535

    L

    Lac ............................................................ 537Limites sparatives .................................... 537Lignes lectriques ..................................... 538

    Littoral ...................................................... 538Locaux commerciaux ................................ 552Logements sociaux .................................... 552Lotissement : autorisation ......................... 554Lotissement : cahier des charges ............... 558Lotissement : dfinition ............................ 560Lotissement : quipements ........................ 563Lotissement : modification ........................ 564Lotissement : participations financires .... 568

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    Lotissement : rglement ............................ 569Lotissement : vente des lots ....................... 571Lotissement-jardin ..................................... 574Lyon .......................................................... 575

    M

    Magasin ..................................................... 577Matrise douvrage publique ...................... 577Marnu ........................................................ 578Marseille .................................................... 579Massifs ...................................................... 579Mayotte ..................................................... 579Mines ......................................................... 581Mise disposition des services de ltat ... 581Mise disposition du public ...................... 582Mise jour ................................................. 584Mise en compatibilit ................................ 584Mise en conformit .................................... 584Mise en demeure ....................................... 584Mitage ....................................................... 585Mixit sociale ............................................ 585Mobile-home ............................................. 591Mobilier urbain .......................................... 591Modification .............................................. 591Montagne ................................................... 592Monuments historiques ............................. 602

    Monuments naturels .................................. 606Monuments publics ................................... 606Mur ............................................................ 607

    N

    Natura 2000 ............................................... 609Nomades .................................................... 613Notaire ....................................................... 613Note de renseignement durbanisme .......... 614Notice dimpact ......................................... 616Notification des recours ............................. 617

    O

    Observatoire damnagement commercial 625Occupants du domaine public .................... 625Occupation temporaire .............................. 628Office public de lhabitat ........................... 629Opration complexe ................................... 629Opration damnagement ......................... 630Opration dintrt national ....................... 632Ordonnance dexpropriation ...................... 633Organisme dHLM .................................... 637Orientations damnagement

    et de programmation ........................... 638Outre-mer .................................................. 638Ouvrage public .......................................... 639

    P

    Panneau daffichage .................................. 641Panneaux photovoltaques ......................... 641

    Parc dattractions ....................................... 642Parc national .............................................. 642Parc naturel marin ...................................... 646Parc naturel rgional .................................. 647

    Parc rsidentiel de loisirs ........................... 652Parcs publics de stationnement .................. 654Paris ........................................................... 656Participation au financement

    de lamnagement ............................... 657Participation du public ............................... 661Participation pour lassainissement

    collectif ................................................ 666Participation pour voirie et rseaux ............ 666Pays ............................................................ 667Paysage ...................................................... 668

    Pnalits ..................................................... 669Primtre de protection adapt ................... 669Primtre de protection modifi ................. 669Primtre sensible ...................................... 669Permis damnager .................................... 669Permis de construire : affichage ................. 671Permis de construire : champ dapplication 674Permis de construire : contrle du juge ...... 676Permis de construire : dlivrance ............... 677Permis de construire : demande ................. 685Permis de construire : dossier .................... 688

    Permis de construire : instruction ............... 691Permis de construire : modification ........... 698Permis de construire : sanctions ................. 702Permis de construire : validit .................... 703Permis de construire prcaire ..................... 707Permis de construire tacite ......................... 708Permis de construire valant division .......... 710Permis de dmolir ...................................... 712Ptitionnaire ............................................... 715Piscine ........................................................ 715Piste de ski ................................................. 716

    Plafond lgal de densit ............................. 718Plage .......................................................... 718Plan climat-nergie territorial .................... 720Plan dalignement ...................................... 721Plan damnagement de zone ..................... 723Plan de dplacements urbains .................... 725Plan dexposition au bruit .......................... 727Plan de gne sonore ................................... 731Plan de gestion des risques dinondations .. 732Plan de prvention des risques miniers ...... 733Plan de prvention des risques naturels

    prvisibles ........................................... 733Plans de prvention de risquestechnologiques ..................................... 736

    Plan de prvention du bruit ........................ 741Plan de sauvegarde et de mise en valeur .... 742Plan doccupation des sols ......................... 742Plan local durbanisme : gnralits .......... 745Plan local durbanisme : laboration

    et volution .......................................... 762

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    Plan local durbanisme : orientationsdamnagement et de programmation . 769

    Plan local durbanisme : projet damna-gement et de dveloppement durables . 773

    Plan local durbanisme : rapportde prsentation .................................... 775

    Plan local durbanisme : rglement ............ 778Plan local durbanisme : annexes ............... 789Ples mtropolitains ................................... 792Politique de la ville .................................... 792Port de plaisance maritime ......................... 795Porter connaissance ................................. 798Prcaution .................................................. 800Premption ................................................. 802Prfabriqu ................................................ 803

    Prescriptions particulires de massif .......... 803Principes du droit de lurbanisme .............. 804Prise en compte .......................................... 807Programme damnagement densemble ... 808Programme local de lhabitat ..................... 809Projet architectural ..................................... 812Projet damnagement et de dveloppement

    durables ............................................... 815Projet dintrt gnral .............................. 816Projet urbain partenarial ............................ 819Promesse de vente ..................................... 820

    Prospect ..................................................... 821Protection des espaces agricoles et naturelspriurbains ........................................... 821

    Protection des occupants ............................ 821Publicit extrieure .................................... 822Pylne ........................................................ 829

    R

    Raccordement lgout (participation pour) 831Rapport de prsentation ............................. 833Ravalement ................................................ 833

    Rcolement des travaux ............................. 835Reconstruction des immeubles dtruits ...... 835Recours contentieux ................................... 839Reculement (servitude de) ......................... 841Redevance darchologie prventive ......... 841Redevance pour cration de bureaux

    ou de locaux de rechercheen le-de-France .................................. 843

    Rfr-suspension ...................................... 844Rglement national durbanisme ............... 851Rglement sanitaire dpartemental ............ 864

    Rgles gnrales de construction ............... 865Rgles gnrales durbanisme .................... 866Rhabilitation ............................................ 867Relogement ................................................ 867Remembrement .......................................... 869Remembrement : amnagement ................. 870Remembrement urbain ............................... 871Remontes mcaniques .............................. 874Renouvellement urbain .............................. 877

    Rnovation urbaine ................................... 878Repentir ..................................................... 879Rptition (action en) ................................ 880Rquisition demprise totale ..................... 881

    Rseaux ..................................................... 885Rserves foncires .................................... 885Rserves naturelles .................................... 886Rsidence de tourisme .............................. 893Rsidence mobile de loisirs ....................... 893Rsorption de lhabitat insalubre ............... 895Responsabilit administrative ................... 895Responsabilit civile ................................. 901Responsabilit pnale ................................ 905Restauration immobilire .......................... 914Restructuration urbaine ............................. 916

    Rtrocession .............................................. 916Rvision .................................................... 919Risques miniers et lis la prsence

    de cavits ............................................ 919Risques naturels majeurs ........................... 923Risques technologiques ............................. 934Rivage de la mer ....................................... 936Riverains ................................................... 936Routes ....................................................... 937

    S

    Sanction pnale ......................................... 939Savoie : taxe .............................................. 939Schma damnagement de la Corse ......... 939Schma damnagement de plages ............ 939Schma damnagement et de gestion

    des eaux (SAGE) ................................ 941Schma damnagement rgional .............. 942Schma de cohrence territoriale :

    contenu ............................................... 943Schma de cohrence territoriale :

    gnralits ........................................... 949

    Schma de cohrence territoriale :laboration et changements ................. 954Schma de dveloppement commercial .... 960Schma de mise en valeur de la mer

    (SMVM) ............................................. 960Schma de secteur ..................................... 965Schma de services collectifs .................... 965Schma dpartemental daccueil des gens

    du voyage ........................................... 965Schma dpartemental des carrires .......... 966Schma directeur ....................................... 966

    Schma directeur damnagementet de gestion des eaux (Sdage) ............ 966Schma directeur de la rgion le-de-France 968Schma rgional damnagement

    et de dveloppement du territoire ....... 971Schma rgional de cohrence cologique 971Secteur damnagement ............................ 971Secteurs sauvegards ................................. 972Scurit publique ...................................... 976

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    Serres ......................................................... 977Servitude de passage sur le littoral ............ 977Servitude de reculement ............................ 981Servitude durbanisme ............................... 981

    Servitude dutilit publique ....................... 983Sites ........................................................... 985Ski ............................................................ 988Socit damnagement foncier et

    dtablissement rural (SAFER) ........... 988Socit dconomie mixte damnagement 989Socit publique locale damnagement .... 990Sous-sol ..................................................... 991Sport .......................................................... 992Station dpuration .................................... 992Statues ....................................................... 993

    Stockage souterrain ................................... 993Stratgie nationale de gestion des risquesdinondations/stratgies locales ........... 994

    Surlvation ............................................... 995Surface de plancher ................................... 995Surface hors uvre .................................... 999Surface utile ............................................... 1003Sursis statuer ........................................... 1003Syndicat intercommunal dtudes

    et de programmation ........................... 1007

    T

    Taxe damnagement ................................. 1009Taxe dpartementale des espaces naturels

    sensibles .............................................. 1015Taxe dpartementale pour le financement

    des conseils darchitecture, durbanismeet denvironnement ............................. 1018

    Taxe locale dquipement .......................... 1018Taxe spciale dquipement ...................... 1023Taxes durbanisme .................................... 1024Terrain btir ............................................ 1025

    Terrains de camping .................................. 1027Terrasse ..................................................... 1029Trame verte et trame bleue ........................ 1030Transfert de coefficient doccupation

    du sol ................................................... 1030Transfert de permis de construire .............. 1030Travaux confortatifs .................................. 1033Travaux publics ......................................... 1033Trfonds .................................................... 1036Troubles de voisinage ................................ 1037

    U

    Unit foncire ............................................ 1039Units touristiques nouvelles (UTN) ......... 1039Urbanisation diffuse .................................. 1043Urbanisme commercial .............................. 1044

    Utilisation du sol ........................................ 1045Utilit publique .......................................... 1046

    V

    Vente dimmeuble ..................................... 1053Vranda ...................................................... 1054Versement pour dpassement du plafond

    lgal de densit .................................... 1054Versement pour sous-densit ..................... 1056Village de vacances ................................... 1058Ville ........................................................... 1058Villes nouvelles ......................................... 1058Visite .......................................................... 1058Vitrines ...................................................... 1059

    Voie publique ............................................ 1059Voies et rseaux divers .............................. 1060Volet paysager du permis de construire ..... 1060Volume ...................................................... 1061Vue ............................................................ 1061

    Z

    Zonage ....................................................... 1065Zone agricole ............................................. 1065Zone urbaniser ........................................ 1065Zone urbaniser en priorit ....................... 1065

    Zone calme et zone 30 ............................... 1066Zone damnagement concert : cration ... 1067Zone damnagement concert :

    financement ......................................... 1070Zone damnagement concert :

    ralisation ............................................ 1071Zone damnagement concert :

    suppression .......................................... 1075Zone damnagement diffr (ZAD) ......... 1076Zone dassainissement ............................... 1078Zone de bruit des arodromes .................... 1080

    Zone de dveloppement de lolien ........... 1080Zone de montagne ...................................... 1081Zone de protection du patrimoine

    architectural, urbain et paysager .......... 1081Zone de protection spciale (ZPS) ............. 1084Zone des cinquante pas gomtriques ........ 1084Zone dintrt communautaire

    pour les oiseaux (ZICO) ...................... 1086Zone dintervention foncire ...................... 1086Zone franche urbaine ................................. 1087Zone naturelle dintrt cologique

    faunistique et floristique (ZNIEFF) ..... 1087Zone naturelle et forestire ........................ 1089Zone urbaine .............................................. 1089Zone urbaine sensible ................................ 1089