Sujet BTS blanc professions immobilières)

BTS Blanc Professions Immobilières

Dossier 1 -‐ Commentaire d’arrêt (6 points)

En appliquant la méthodologie du commentaire d’arrêt, veuillez commenter cet arrêt de la Cour de cassation du 31 janvier 2001 :

Attendu qu'ayant constaté que l'exploitation dans cet immeuble de cinq chambres d'hôtes avait été un élément déterminant du consentement des consorts D... Z..., que M. B..., qui était intervenu dans les négociations ayant abouti à la vente, le savait, qu'il avait transmis aux acquéreurs le bilan Binancier et la lettre explicative des vendeurs sans attirer leur attention ou solliciter de pièces complémentaires alors qu'il ne pouvait ignorer, lors de cette transmission, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, I'insufBisance de ces documents et leur absence de caractère probant, la cour d'appel, qui a pu en déduire que par son intervention, I'agent immobilier avait contribué à faire croire crédibles et valides des documents et renseignements qui ne l'étaient pas et n'avait pas donné aux acquéreurs l'information complète et loyale relative à l'opération conclue par ses soins qu'ils étaient en droit d'attendre d'un professionnel de I'immobilier, a caractérisé la faute de M. B.

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;

Les faits-‐ Un mandat est conBié à M. B, agent immobilier, aBin de trouver un acquéreur pour un immeuble comprenant 5 chambres d’hôtes ;-‐ Les consorts D et Z souhaitent se porter acquéreur de l’immeuble en question ;-‐ M. B leur transmet des documents : bilan Binancier et lettre explicative des vendeurs ;-‐ Les consorts D et Z prennent la décision d’acheter l’immeuble au motif qu’il comprend 5 chambres d’hôtes exploitables ;-‐ La vente de l’immeuble est conclue.

Les parties-‐ Consorts D et Z : acquéreurs-‐ Vendeur (non nommé dans l’arrêt) : propriétaire de l’immeuble et mandant-‐ M. B : Agent immobilier et mandataire

Liens juridiques : -‐ Mandat de vente : entre le propriétaire de l’immeuble et M. B-‐ Contrat de vente : entre le propriétaire de l’immeuble et les consorts D et Z

La procédure1ère instance : TGI (date et lieu inconnu)-‐ Demandeur : Consorts D et Z-‐ Défendeur : M. B

Ce sujet a été élaboré par Eric Nicolierwww.nicolier-conseil.fr

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-‐ Prétentions du demandeur : inconnu-‐ Jugement du tribunal : inconnu

2e instance : Cour d’appel (date et lieu inconnu)-‐ Appelant : inconnu-‐ Intimé : inconnu-‐ Prétentions de l’appelant : inconnu-‐ Décision de la cour d’appel : en ne respectant pas son devoir d’information et de loyauté à l’égard des acquéreurs a commis une faute

Demandeur au pourvoi : M. B, agent immobilierLa cour de cassation, par l’arrêt du 31 janvier 2011, rejette le pourvoi formé et conBirme ainsi l’arrêt de la cour d’appel.

La question de droitUn agent immobilier qui ne transmet pas spontanément des documents aux futurs acquéreurs d’un bien immobilier, qui leur permettraient d’avoir une meilleure connaissance de ce bien, commet-‐il une faute ?

ArgumentationL'agent immobilier reçoit un pouvoir et agit pour le compte d'autrui en vue de procéder à la vente d'un bien, la recherche d'un acquéreur ou d'un locataire, l'administration d'un bien. Il ne pourra procéder à la transaction que s'il est muni d'un mandat écrit qui Bixera les limites de sa responsabilité.Ainsi, l'agent immobilier répondra de toute inexécution ou mauvaise exécution du mandat dans les conditions de droit commun. L'article 1992 du code civil dispose que “le mandataire répond non seulement du dol, mais des fautes ou négligences qu'il commet dans sa gestion.”L'agent immobilier est donc responsable de l'inexécution du mandat selon les principes généraux de la responsabilité contractuelle.A ce titre, il répond des fautes qu'il commet dans l'exercice de sa mission dès lors qu'elles ont causé un préjudice au mandant et qu'un lien de causalité est établi entre la faute contractuelle et le dommage.La jurisprudence retient assez aisément la responsabilité de l'agent immobilier pour manquement à son obligation de renseignement et devoir de conseil dont l'étendue ne cesse de s'accroître.Les tribunaux rattachent artiBiciellement ce devoir au mandat qui comporterait une obligation accessoire de conseil à côté de l'obligation principale d'exécuter la prestation promise.Ce devoir de conseil s'explique essentiellement par le fait que les agents immobiliers sont des professionnels qui doivent, en raison de leur supériorité technique, informer leurs clients, non professionnels, sur les circonstances qui entourent l'opération qu'ils envisagent, mais aussi sur ses conséquences.Ce devoir de conseil impose à l'agent d'informer son client de tous les risques que lui fait courir l'opération projetée ainsi que sur la règlementation applicable et ensuite de consulter utilement son client sur la façon de les éviter.


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Les consorts D et Z ne sont pas des professionnels. L’agent immobilier devait par conséquent ici les informer en leur transmettant des documents qu’ils ne demandaient pas nécessairement.

SolutionL'agent immobilier qui ne transmet pas spontanément des documents à des candidats à l’acquisition d’un bien immobilier pour lequel il a reçu mandat de vente commet une faute. Il ne respecte pas en effet son devoir de conseil et d’assistance.

Dossier 2 -‐ Question de cours (4 points)

Indiquez les différents régimes matrimoniaux envisageables pour un couple souhaitant se marier, leurs avantages et leurs inconvénients respectifs ?

Les régimes matrimoniaux français sont organisés avec d’un côté le régime dit sans contrat et de l’autre les régimes avec contrats.Le régime sans contratLes époux qui se sont mariés sans contrat de mariage relèvent, par défaut, du régime de la communauté réduite aux acquêts. Ce régime signiBie que ce que chacun possède ou doit, avant le mariage, reste sa propriété personnelle, ainsi que les biens qu'il reçoit par donation ou succession pendant le mariage. De plus, le produit du travail de chacun appartient à la communauté.

✓ Avantage : il n’est pas besoin de passer devant le notaire pour établir ce contrat. En cas de divorce, la dissolution de la communauté est relativement simple à mettre en place : tous les biens achetés pendant le mariage appartiennent pour moitié aux deux époux.

✓ Inconvénient : En cas d'impayé, les créanciers d'un des époux peuvent saisir ses biens propres, mais aussi les biens communs.

Les régimes avec contratsAvec la communauté universelle, tous les biens des époux (meubles et immeubles, présents et à venir) sont communs a exception des biens à caractère personnel (vêtements et linge), et des instruments de travail nécessaires à la profession de l'un des époux, sauf s'ils dépendent d'un fonds de commerce faisant partie de la communauté.

✓ Avantage : Ce régime permet de transmettre à son conjoint la totalité de son patrimoine sans payer de droits de succession.

✓ Inconvénients : les enfants risquent d’être lésés au moment de la successionAvec la séparation de biens, les époux conservent l'administration, la jouissance et la libre disposition de leurs biens personnels. Tous les biens acquis avant et pendant le mariage restent la propriété de celui qui les a achetés. Il en est de même pour les biens reçus par héritage ou donation.

✓ Avantage : Les créanciers d'un conjoint ne peuvent pas saisir les biens de l'autre conjoint, sauf s'il s'est porté caution solidaire ;

✓ Inconvénient : Dans la pratique, les époux séparés de biens font souvent « compte commun » au cours du mariage. Ce qui peut poser problème en cas de divorce quand il s'agira d'éclaircir l'origine des fonds


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Dossier 3 -‐ Cas pratique (4 points)

Pierre Leloup est né en 1926. Après une vie personnelle et professionnelle bien remplie, il prend sa retraite en 1985.

Depuis 6 ans, il est atteint par la maladie d'Alzheimer. Dans un premier temps, les troubles de la mémoire et du comportement étaient peu importants, ne l'empêchant pas de mener normalement sa vie. Mais depuis un an, la maladie s'est aggravée.

Il y a trois mois, son Bils a décidé de le placer sous tutelle. Le juge des tutelles a ainsi prononcé la mise sous tutelle de Pierre Leloup.

Le 10 juin 2009, Pierre Leloup qui vit encore seul chez lui, reçoit la visite d'un conseiller commercial de la société BATIPLUS qui lui propose une solution de rénovation de l'ensemble des fenêtres de sa maison.

Pierre Leloup signe le contrat de rénovation proposé par le vendeur. Il porte sur un montant de 23 000 euros. D'ailleurs, Pierre Leloup accepte de signer un chèque de 23 000 euros qu'il remet immédiatement au vendeur.

Quinze jours plus tard, le Bils de Pierre Leloup rend visite à son père et découvre l'existence de ce contrat.

Le Vils de Pierre Leloup peut-‐il faire annuler ce contrat ? Vous répondrez à cette question en appliquant la méthodologie du cas pratique.

1 -‐ Les faits1985 : Pierre Leloup prend sa retraite2003 : Pierre Leloup commence par être atteint par la maladie d'Alzheimeravril 2009 : mise sous tutelle de Pierre Leloup10 juin : Pierre Leloup reçoit la visite d’un conseiller commercial. Il signe un contrat de rénovation pour un montant de 23 000 euros.25 juin : Pierre Leloup reçoit la visite de son Bils qui souhaite annuler ce contrat

2 -‐ Les partiesPierre Leloup : majeur incapable sous tutelleConseiller commercial : Fils Leloup : Représentant légal de Pierre LeloupLien juridique : Contrat de vente entre le conseiller commercial et Pierre Leloup

3 -‐ Question de droitLe représentant légal d’un majeur placé sous tutelle peut-‐il faire annuler le contrat que ce dernier a passé seul avec une société de rénovation en bâtiment ?

4 -‐ ArgumentationLe régime des incapacités permet de déterminer si mineur ou un majeur incapable peuvent néanmoins accomplir certains actes dans leur vie courante, et quelle est l’ampleur de ceux-‐ci.Le mineur peut accomplir seul les actes de la vie courante, par exemple aller au cinéma, acheter un magazine, aller à la piscine, etc. Ces actes peuvent être annulés lorsqu’ils ont été conclus sous des conditions préjudiciables au mineur.


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Concernant les actes de gestion courante (petites ventes, contrats de prestations de service), ces actes peuvent être conclus par le représentant du mineur, mais non par le mineur seul. Comme précédemment, s’ils sont préjudiciables au mineur, ils sont irréguliers et peuvent être annulés. Exemple d’un abonnement à un magazine.Concernant les actes de disposition : ventes de biens de valeur, de contrat pouvant endetter le mineur ou engager ses biens. Le mineur ne peut pas passer seul ses actes. Les parents doivent l’y autoriser conjointement. Ces actes de disposition sont frappés de nullité, même s’ils ne portent pas préjudice aux intérêts du mineur.Les actes considérés comme graves : actes de nature à appauvrir sérieusement le mineur. Même d’un commun accord les parents ne peuvent pas par exemple apporter en société un immeuble appartenant à un mineur, ni contracter un emprunt en son nom, sans l’autorisation du juge des tutelles. Le régime de nullité s’applique comme pour les actes de disposition.Pour terminer, il existe des actes tout simplement interdits : cautionnement, donations qui pourraient dépouiller le mineur. Ici l’incapacité est totale.Signalons que cette classiBication s’applique aussi aux majeurs incapables.Monsieur Leloup ayant été placé sous tutelle, nous pouvons considérer qu’il est sous le régime des majeurs incapables.L’acte de rénovation et le coût des travaux placent indiscutablement ce contrat dans la catégorie des actes de disposition.Dans ces conditions, Monsieur Leloup ne pouvait pas s’engager seul dans ce contrat. Il est donc frappé de nullité, quand bien même il n’aurait pas porté préjudice à Monsieur Leloup.

5 -‐ SolutionUn majeur incapable ne peut pas accomplir seul ce type d’acte. En saisissant le juge, le Bils de M. Leloup pourra facilement faire annuler le contrat passé par son père.

Dossier 4 -‐ Commentaire d’arrêt (6 points)

En appliquant la méthodologie du commentaire d’arrêt, veuillez commenter cet arrêt de la cour de cassation du 13 avril 1999 :

Attendu que Mlle de Gans, décédée le 16 mai 1992, a de son vivant, vendu aux époux Hugues de Vinzelles une partie du mobilier meublant sa maison, dont une peinture sur toile dite "SacriBice d'Abraham" située au-‐dessus d'une cheminée à l'intérieur de boiseries, qu'il avait été convenu que la jouissance déBinitive de ces meubles reviendrait aux époux de Vinzelles lors du décès de la venderesse, que Mlle de Gans étant décédée le 16 mai 1992 les époux de Vinzelles ont revendiqué la toile auprès de M. James de Gans, légataire universel des biens de Mie de Gans, lequel s'est opposé à cette demande en soutenant qu'il s'agissait d'un immeuble par destination ;

Attendu que M. James de Gans fait grief à l'arrêt (Riom, 1er octobre 1996) d'avoir accueilli cette action en revendication alors que, selon le moyen, d'une part, la vente de la chose d'autrui ne peut être invoquée que par l'acquéreur, qu'en reprochant à M. de Gans de n'avoir pas sollicité la nullité de la vente intervenue entre les époux de Vinzelles et Mlle de Gans, la cour d'appel a violé l'article 1599 du Code civil, alors que, d'autre part, en invoquant l'autorité de chose jugée d'un arrêt qui n'a été rendu ni entre les mêmes parties, ni sur le même objet, ni sur la même cause la cour d'appel a violé l'article 1351 du Code civil, alors que, de troisième part, un meuble est attaché à un fonds à perpétuelle demeure lorsqu'en cas d'enlèvement il risque d'être détérioré, que la cour d'appel en qualiBiant de meuble la toile litigieuse alors qu'elle risque d'être détériorée, a violé les articles 524 et 525 du Code civil, alors, qu'enBin, une oeuvre d'art intégrée dans un ensemble décoratif et qui risque d'être détériorée si elle est détachée, constitue un


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immeuble par destination dont la nature juridique ne peut être modiBiée par la seule volonté du propriétaire de vendre cette oeuvre ;

Mais attendu que la cour d'appel a énoncé à bon droit que, pour qu'un meuble meublant soit considéré comme un immeuble par destination en application de l'article 524 du Code civil, il faut qu'il soit affecté par son propriétaire pour le service et l'exploitation de ce fonds ou que le propriétaire l'ait attaché au fonds à perpétuelle demeure, la volonté de ce dernier étant présumée selon les dispositions de l'article 525 du Code civil, notamment pour les tableaux et ornements, quand ils sont scellés au fonds en plâtre ou à chaux ou à ciment, ou lorsqu'ils ne peuvent être détachés sans être fracturés et détériorés ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle ils sont attachés, qu'elle a relevé qu'il n'était pas démontré que la toile allait être fracturée ou détériorée par son enlèvement des boiseries de la cheminée où elle se trouvait, cette toile n'étant ni scellée en plâtre ou à chaux ou à ciment, mais simplement accrochée dans l'encadrement par des pattes de fer, et, sans aucun doute, non collée, un carton pouvant passer dans le cadre, que par ailleurs l'expert n'a nullement dit que les boiseries pourraient être endommagées par la dépose de la toile ;

Que par ces énonciations exclusives du risque de détérioration de la toile et relatives à l'absence d'affectation matérielle de la toile à son support, la cour d'appel a légalement justiBié sa décision ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi.

Les faits-‐ Mlle de Gans vend aux époux de Vinzelles une partie du mobilier meublant sa maison. Il a été décidé que la jouissance de ces meubles reviendrait aux époux Vinzelles au décès de Mlle de Gans ;-‐ Au sein de ce mobilier, il est possible d’identiBier plus précisément «Le sacriBice d’Abraham», une peinture sur toile située sur une cheminée à l’intérieur de boiseries ;-‐ 16 mai 1992 : décès de Mlle de Gans ;-‐ Les époux Vinzelles revendiquent la propriété du SacriBice d’Abraham auprès de M. James de Gans, légataire universel de Mlle de Gans ;-‐ M. James de Gans s’oppose à cette demande. En effet, il considère que le tableau est un immeuble par destination.

Les parties-‐ Mlle de Gans : venderesse de mobilier meublant sa maison ;-‐ Epoux Vinzelles : acquéreurs du mobilier ;-‐ James de Gans : légataire universel de Mlle de Gans.

Lien juridique : -‐ Contrat de vente entre Mlle de Gans et les époux Vinzelles.

La procédure1ère instance : TGI (date et lieu inconnu)-‐ Demandeur : époux Vinzelles-‐ Défendeur : James de Gans-‐ Prétentions du demandeur : Revendique la propriété du tableau-‐ Jugement du tribunal : inconnu


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2e instance : Cour d’appel (Riom / 1er octobre 1996)-‐ Appelant : inconnu-‐ Intimé : inconnu-‐ Prétentions de l’appelant : inconnu-‐ Décision de la cour d’appel : le tableau ne peut pas être considéré comme un immeuble par destination. Par conséquent il revient aux époux Vinzelles.

Demandeur au pourvoi : James de GansLa cour de cassation, par l’arrêt du 13 avril 1999, rejette le pourvoi formé et conBirme ainsi l’arrêt de la cour d’appel.

Question de droitQuels sont les conditions permettant d’énoncer qu’un meuble meublant est considéré comme un immeuble par destination ?

ArgumentationLes immeubles par nature sont tous les biens Bixés au sol, attaché de façon durable ou incorporés dans un autre immeuble par nature : toutes les constructions et tous les accessoires incorporés à ces constructions canalisations d'eau, ascenseur, végétaux plantés. Le sol et le sous-‐sol sont également des immeubles par nature.Les immeubles par destination sont des biens originellement meubles, mais que la loi qualiBie d'immeubles par destination en raison du lien qui les unit à un immeuble par nature : ils constituent en effet un accessoire. Ainsi une statue scellée dans une niche ou un tapis d'escalier sont ils des immeubles par destination, mais aussi les animaux d'une ferme, les matériels d'exploitation d'un atelier, une cuisine intégrée dans une habitation… Pour qu'un bien meuble puisse être qualiBié d'immeuble par destination il faut réunir deux conditions : Tout d’abord le bien immeuble par destination et le bien immeuble par nature auquel il est attaché doivent avoir le même propriétaire. Ensuite, le bien immeuble par destination doit être affecté à l'exploitation ou être déBinitivement attaché à l'immeuble par nature.La cour d’appel pour accepter la demande en revendication des époux Vinzelles, a rappelé ces principes.Par ailleurs, elle indique que « pour les tableaux et ornements, quand ils sont scellés au fonds en plâtre ou à chaux ou à ciment, ou lorsqu'ils ne peuvent être détachés sans être fracturés et détériorés ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle ils sont attachés».Il a été constaté qu’en aucun cas l’enlèvement du tableau n’entrainait de détérioration du fonds.De ce fait, le tableau n’est pas un immeuble par destination, même si les faits semblent préciser qu’un emplacement spéciBique lui avait été aménagé au-‐dessus de la cheminée.

SolutionLe tableau reste bien un meuble meublant et à ce titre il est bien la propriété des époux Vinzelles.


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