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L’hypothèque immobilière

Par Claire Harvey

Responsable du Service d’agence de presse

Conférence Faculté de droit Université Laval 11 février 2014

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Introduction

• Recherche réalisée en 2012 grâce à une subvention du Bureau de la consommation d’Industrie Canada

• Réalisée en collaboration avec Me Geneviève Charlet d’Oc• Cette étude comporte notamment une importante recherche documentaire

et une revue des lois qui encadrent les actes de garantie immobilières (Québec, Ontario, Colombie-Britannique et Terre-Neuve

• 20 entrevues semi-dirigées• Quatre groupes de discussion

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Introduction (suite)

Au cours de cette

présentation, nous allons nous attarder sur le volet québécois de cette recherche

Nous présenterons le point de vue de l’industrie et des experts qui nous ont accordé des entretiens

Nous présenterons les résultats des entrevues semi-dirigées et des discussions de groupes que nous avons réalisées avec des consommateurs.

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Résumé du cadre législatif

Acte de garantie immobilière (hypothèque parapluie) Depuis 1994, en vertu de l’article 2797 du Code civil, l’hypothèque peut

servir à garantir : Le prêt hypothécaire et d’autres prêts que celui contracté pour l’achat

de l’immeuble Les obligations présentes et futures du consommateur Parfois aussi celles d’une tierce personne (ex. le conjoint) L’hypothèque peut être plus élevée que la valeur de la maison

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Conséquences potentielles

• Ce type d’hypothèque pourrait ne pas prendre fin lorsque le prêt hypothécaire est remboursé

• Les nouvelles dettes du consommateur ainsi que celles du coemprunteur (dans le cas d’un prêt conjoint) pourraient être garanties par l’hypothèque sur la maison

• En revanche, le consommateur peut obtenir d’autres prêts sans repasser devant le notaire (économie)

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Inconvénient de taille

Souvent, le consommateur apprend la portée de son engagement, une fois chez le notaire

Trop tard pour changer d’avis

Le camion de déménagement est pratiquement devant la porte

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Point de vue des prêteurs

L’Association des banquiers canadiens 80 % des propriétaires qui souhaitent refinancer ou

renouveler leur hypothèque restent avec le même prêteur

Bon nombre doivent prendre une seconde hypothèque et payer des frais lorsqu’ils souhaitent avoir accès à la valeur nette de leur maison

Produit permet aux propriétaires d’avoir accès au crédit sans payer de frais légaux ou d’enregistrement.

Le consommateur a la responsabilité de comprendre la portée de son engagement

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Point de vue des prêteurs (suite)

Banque Royale du Canada Formule qui permet d’économiser de l’intérêt Plus de souplesse dans l’utilisation des fonds mis à la

disposition des consommateurs Le consommateur qui change de banque devra peut-être

rembourser les autres dettes sous son parapluie

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Point du vue des prêteurs (suite)

Banque Nationale du Canada Produit mis sur pied pour des prêts additionnels rattachés

à la maison, par exemple les rénovations Pour le consommateur qui a une saine gestion de ses

dettes, un des financements les moins coûteux, à condition d’amortir le prêt sur une période moindre que la durée utile du produit financé

L’hypothèque pourrait couvrir une carte de crédit souscrite après le prêt hypothécaire, mais dans les faits il n’y a pas de lien (sauf, en cas de défaut de paiement ou mauvais dossier de crédit)

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Point de vue des prêteurs (suite)

Banque Laurentienne Choix entre l’acte de garantie immobilière et hypothèque

traditionnelle La banque ne crée pas d’hypothèque pour un montant

plus élevé que le montant de l’obligation garantie “Certains prêteurs vont beaucoup plus loin que nous et se

basent sur l’augmentation du coût de la propriété”, a indiqué le porte-parole

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Point de vue des prêteurs

Mouvement Desjardins Possibilité de faire enregistrer une valeur plus élevée que

celle du prêt hypothécaire Ne couvre pas les prêts à la consommation, pour le

moment Mais possibilité de consolider les dettes

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Point de vue des intervenants (Chambre des notaires, Marc Boudreault, professeur à la retraite de la Faculté de droit

de l’Université d’Ottawa) Clauses complexes,

ambiguës, manquent de clarté. Ex. Desjardins (plus de 160 mots)

Certains actes comportent 52 pages (ex. Banque de Montréal).

Préposés mal formés pour renseigner les consommateurs

Dans le cas d’un prêt conjoint, l’hypothèque pourrait garantir les dettes actuelles et futures du coemprunteur, sans même que l’autre le sache

Surendettement (hypothèque plus élevée que la valeur de la maison)

Si baisse du marché immobilier, le marché peut s’écrouler en raison des vases communicants entre le crédit immobilier et le crédit à la consommation

Créanciers protégés mur à mur. (Quelqu’un qui ne rembourserait pas son prêt garanti par l’hypothèque pourrait en principe perdre sa maison)

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Point de vue des intervenants (suite)

Office de la protection du consommateur

Jurisprudence ne permet pas de conclure que les institutions prêteuses pourraient se servir de l’hypothèque pour rembourser les autres dettes sous le parapluie, sauf en cas de défaut de paiement

Fixer un seuil maximal d’endettement est très délicat

Le manque d’information est inquiétant

Agence de la consommation en matière financière du Canada

Économie d’intérêt• Le consommateur doit vérifier ses

obligations• Cela pourrait rendre le

changement d’institution financière plus difficile (dans le cas où il faudrait rembourser tous les prêts sous le parapluie)

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La perception des consommateurs

Entrevues semi-dirigées auprès de 20 consommateurs La majorité des personnes croyaient avoir un prêt

hypothécaire traditionnel Seule la personne ayant fait affaire avec Manuvie

connaissait l’acte de garantie immobilière et l’avait choisi en toute connaissance de cause

Un client de la Banque nationale savait que son hypothèque couvrait sa marge de crédit

La majorité des consommateurs interrogés ne comprenaient que partiellement le document qu’ils avaient signé.

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La perception des consommateurs (suite)

La majorité des participants ont affirmé que leur produit ne permettait pas de couvrir d’autres emprunts

La plupart des participants ne faisaient pas la différence entre un prêt hypothécaire classique et l’acte de garantie immobilière

• Deux participants ont appris les avantages et les inconvénients de cette formule chez le notaire

• 3 participants ont dit que leur acte notarié comportait une clause sur les obligations présentes et futures, et 10 nous l’ont lue

• La majorité estime que cette clause peut leur permettre d’économiser des frais notariaux

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La perception des consommateurs (suite)

Certains ont dit qu’il ne faudrait pas que leur hypothèque couvre les dettes à la consommation.

D’autres ont dit qu’ils s’assureraient de ne pas s’endetter outre mesure et de respecter leurs obligations financières

Parmi les 13 personnes qui semblaient avoir une hypothèque parapluie, seulement trois ont indiqué que celle-ci pourrait couvrir les obligations présentes et futures ; elles l’avaient appris par leur conseiller hypothécaire

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Perception des consommateurs (suite)

Les consommateurs semblent méconnaître les caractéristiques de leur produit hypothécaire. Plusieurs facteurs peuvent être à l’origine de ce phénomène : L’achat d’une maison peut occasionner un stress

important Les consommateurs vont surtout s’intéresser au taux

d’intérêt Au Québec, la loi n’oblige pas le prêteur à divulguer les

termes et l’étendue de la charge hypothécaire Le temps écoulé depuis l’emprunt (au cours de la dernière

année)

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Groupes de discussion

Quatre groupes en février 2012 Deux à Montréal, deux à Québec Le point de vue de 32 personnes a été recueilli (achat

d’une maison au cours des dix dernières années)(recherche réalisée par Environnics Research Group)

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Groupes de discussion (suite)

Déroulement L’animateur posait des questions d’ordre général sur leur

expérience en matière de prêt hypothécaire Puis, il remettait aux participants une brève définition du

prêt hypothécaire traditionnel et de l’acte de garantie immobilière

L’animateur distribuait des modèles de clauses aux participants et leur demandait leurs impressions

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Expérience personnelle

La plupart des consommateurs “expérimentés” semblent bien connaître les produits qu’ils ont

En général, les participants se basent sur le degré de connaissances des modalités de leur prêt hypothécaire (taux d’intérêt, période d’amortissement, terme, etc.)

La majorité des participants ont indiqué avoir vécu une expérience positive lorsqu’ils ont souscrit leur prêt hypothécaire

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Le type de prêt hypothécaire

Même s’ils ont dit avoir été bien renseignés au sujet de leur produit hypothécaire, aucun participant n’a indiqué avoir un acte de garantie immobilière

La plupart des participants aux groupes de Montréal ont dit détenir une hypothèque traditionnelle

Les participants aux groupes de Québec ont dit détenir soit une hypothèque traditionnelle soit une marge de crédit hypothécaire

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Conditions et contrats L’animateur a beaucoup

insisté pour que les participants se rappellent leurs obligations contractuelles

La plupart se souviennent que la banque peut saisir la maison en cas de défaut de paiement

Certains se rappellent aussi qu’il y a une pénalité ou des honoraires s’ils décident de rembourser leur prêt ou de renégocier avant terme

Rares sont ceux qui ont lu leur contrat en entier avant de le signer

La plupart estiment que ce document est plus ou moins facile à comprendre

Plusieurs ont indiqué avoir eu besoin de l’aide de quelqu’un d’autre, ex. parents ou conjoint

Beaucoup estiment comprendre les clauses clés (taux d’intérêt, amortisement, fréquence des versements, etc.).

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Renégociation

Seulement quelques participants ont essayé de renégocier leur prêt hypothécaire. En dehors d’avoir dû payer une pénalité, ces participants ne se sont pas rappelés des questions liées à cette renégociation.

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Emprunts additionnels Seulement quelques participants

avaient essayé d’obtenir d’autres emprunts, souvent une marge de crédit

Ils avaient compris que cet emprunt serait garanti par la maison et que, en cas de vente de celle-ci, ils devraient le rembourser

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Vente de la maison

Quelques participants avaient essayé de vendre leur maison. Cet exercice s’est bien déroulé.

Deux facteurs peuvent être à l’origine de ce phénomène : Les participants n’avaient pas de dettes auprès de la

même institution financière Ils avaient souscrit un nouveau prêt hypothécaire

auprès de la même institution financière

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Compréhension de l’acte de garantie immobilière vs prêt hypothécaire traditionnel

Les participants ont reçu une fiche expliquant l’acte de garantie immobilière et les prêts hypothécaires traditionnels Avant de lire cette fiche, très peu avait entendu parler de

l’acte de garantie immobilière Leurs réactions laissent supposer qu’ils connaissent mieux

le concept que le nom qu’il porte Une fois le concept expliqué, certains participants, surtout

à Québec, ont commencé à se demander si c’est le type de produits qu’ils ont.

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Conclusion

Si les consommateurs avaient le choix, ils n’opteraient pas pour l’acte de garantie immobilière Accès trop facile aux fonds L’emprunteur reste endetté plus

longtemps Problème potentiel lors de la vente de

la maison Risque d’endettement plus important

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Conclusion (suite)

Quand ils s’adressent à leur institution financière pour obtenir un emprunt hypothécaire, ils veulent de l’argent pour l’achat de leur maison et rien d’autre

Les consommateurs souhaitent que le gouvernement joue un rôle minimal dans ce domaine (la vigilance et une uniformisation des clauses devraient suffire)

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Conclusion

À la lumière de cette recherche, Option consommateurs croit, pour sa part, que les consommateurs devraient être mieux renseignés sur l’étendue des obligations contractuelles présentes et futures prévues par l’acte de garantie immobilière

Il est difficile de savoir exactement les risques encourus dans le cas d’un emprunt contracté avec un tiers

Que les autorités législatives devraient ajuster les modalités de chaque prêt garanti par l’hypothèque, y compris les taux d’intérêt des cartes de crédit.

Option consommateurs appuie la position de la Chambre des notaires du Québec et demande au gouvernement d’interdire que l’hypothèque puisse s’étendre automatiquement à de nouvelles obligations, sans le consentement du consommateur

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