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La revue de Presse KYLIA

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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE

Du 18 au 24 juillet 2016

LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL

Logement étudiant : des « bons plans »

abordables et solidaires Le 18/7/2016

C’est l’un des gros casse-tête pour qui entame des études supérieures dans une autre ville que

celle où vit sa famille : comment trouver à se loge r avec un budget étudiant ? La première

recherche consiste à se renseigner auprès de l’étab lissement dans lequel on a été admis.

Nombre d’universités et d’écoles proposent en effet des plateformes pour aider leurs étudiants

à trouver un logement. Elles présentent l’avantage de centraliser un maximum de possibilités

d’hébergement à proximité de leurs locaux, auprès d u Crous ou de particuliers, seul ou en

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colocation. Parmi les plus connues figurent Studapa rt, utilisée par Skema Business School,

l’université de Cergy-Pontoise, ou encore ImmoJeune for School, plébiscitée par l’Edhec ou

l’université Paris-VIII.

Colocations solidaires

Plusieurs associations proposent par ailleurs des colocations solidaires, qui reposent sur le principe

de l’entraide. Et notamment celui de la cohabitation intergénérationnelle : les étudiants sont logés à

prix modique, voire gratuitement, chez des personnes âgées, en échange de services rendus au

quotidien – tâches ménagères, conversation, repas pris en commun… Les modalités de cette

cohabitation varient. Le réseau Cosi, qui fédère une grande partie des associations engagées dans

cette voie, estime que près de 5 000 binômes ont été formés depuis 2004 en son sein, dont 500 pour

l’année 2015-2016. « C’est une expérience géniale pour des jeunes prêts à donner un peu de leur

personne. Et c’est aussi une transition en douceur vers l’autonomie, lorsque l’on quitte le cocon

familial pour la première fois », estime Marie Vivier, 23 ans. En quatre ans, cette étudiante en

troisième année de licence en sociologie à Lyon a cohabité avec trois « dames », âgées de 63 ans,

77 ans et 83 ans, pour un loyer allant de 50 à 270 euros par mois.

Les KAPS (« Koloc’ à projets solidaires »), initiative importée de Belgique, reposent sur un principe

simple : à chaque appartement en colocation (de trois à six chambres) correspond un projet social

dans un quartier populaire, auquel les colocataires doivent participer. « L’idée est de créer des ponts

entre les universités et les quartiers, de permettre aux jeunes de s’insérer dans la vie locale en

proposant des projets concrets », explique Elise Renaudin, qui s’occupe du projet lancé par

l’Association de la fondation étudiante pour la ville (AFEV) en 2009. Elle cite en exemple une place

investie par les habitants du quartier de Villejean, près de l’université Rennes-II, grâce à des étudiants

qui y ont mis en place des activités variées – lectures, tournois de jeux, etc.

Aujourd’hui, les KAPS existent dans 20 villes de France et abritent près de 460 jeunes, recrutés sur

leur motivation à s’investir dans un projet solidaire. Le prix moyen d’une chambre est de 230 euros

avant l’allocation pour le logement (APL) en région et d’environ 360 euros à Paris.

Colocations à loyers modérés

Dans la même veine, CoopColoc a été mis en place en 2014, en partenariat avec la mairie de Paris et

des bailleurs sociaux d’Ile-de-France, à l’initiative de la coopérative Solidarité étudiante, afin de

proposer aux étudiants des colocations meublées à loyers modérés. Ceux qui entrent dans ce

dispositif bénéficient en outre d’un accompagnement à l’autonomie. « On monte des ateliers pour

informer les étudiants sur leurs droits, sur les tâches administratives, ou encore leur apprendre à

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cuisiner. On souhaite créer des lieux de vie conviviaux, où les gens se sentent bien ensemble »,

indique Laurent Perl, chargé du dispositif au sein de Solidarité étudiante. Aujourd’hui, 70 étudiants

bénéficient de ce dispositif, et Solidarité étudiante en espère 100 pour la rentrée 2017.

Source : LeMonde.fr

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Combien gagnent les agents immobiliers ? Le 18/7/2016

LE SALAIRE DE LA PIERRE - Commercial serviable et disponible, conseiller pugnace et connaisseur

hors pair de son secteur, voici l’agent immobilier idéal. Combien gagne-t-il ? La réponse dans ce

second volet d’une série d’enquêtes sur les salaires des métiers liés à l’immobilier.

Tel une Eddie Brit dans la série Desperate Housewives ou un Stéphane Plaza plus local, beaucoup

imaginent encore l’agent immobilier lunettes de soleil sur le nez, passant ses journées à faire visiter

de somptueuses villas pour une rémunération facile et mirobolante. Pourtant, les missions de ces

professionnels sont bien plus exigeantes et polyvalentes. Habilité à exercer grâce à une carte

professionnelle délivrée par la Chambre de commerce locale, l’agent immobilier est chargé de la

vente ou de la location de biens immobiliers, et peut également assurer l’administration de biens.

Il existe selon Jean-François Buet, président de la Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier) et

agent immobilier, «une véritable nébuleuse autour de ce métier et de sa rémunération». À la

différence d’un collaborateur en agence, comment l’agent commercial ou le négociateur, l’agent

immobilier ne touche pas de «salaire» puisqu’il est indépendant, mais bien une rémunération.

Comment celle-ci est-elle fixée?

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Des honoraires librement fixés en fonction de la co ncurrence

La rémunération des agents immobiliers est encadrée par la loi Hoguet qui distingue les activités de

vente et de location immobilière. Lorsqu’il réalise une opération de vente, l’agent immobilier ne touche

de rémunération que s‘il parvient à finaliser la transaction. Après avoir franchi toutes les étapes

(évaluation, promotion, visites, négociation...), il percevra sa commission, un certain pourcentage du

prix de vente.

Généralement observé entre 3 et 6% du prix de vente, ce taux est librement fixé par l’agent immobilier

dans la limite du raisonnable et de la concurrence. Il doit être indiqué et détaillé de manière visible et

lisible pour la clientèle, même si cette obligation peine encore à être appliquée. Si un agent immobilier

vend un bien à 500.000 euros avec une commission d’agence fixée à 3,5% du prix de vente, les

honoraires de l’agence s’élèveront à environ 17.500 euros (à noter que pour les biens à un faible prix,

un forfait sera appliqué tandis que pour les montants très élevés, le taux sera dégressif). Sachez que

la moyenne française des taux fixés par les agents immobiliers s’élève à 4,87% si l’on en croit les

chiffres transmis par la Caisse de garantie de l’immobilier Fnaim.

En matière locative en revanche, les honoraires sont plafonnés entre 11 à 15 euros TTC par m2 selon

le lieu de la transaction, agrémenté d’un éventuel supplément pour l’état des lieux.

Une rémunération uniquement liée aux résultats du p rofessionnel

Selon le site Salairemoyen.com basé sur les déclarations obligatoires aux organismes sociaux, la

rémunération brute annuelle d’un agent immobilier (sur 12 mois à plein-temps) s’établit à environ

32.446 euros pour un non-cadre, contre 51.415 euros pour un cadre.

Difficile en effet d’afficher une rémunération stable quand la réalité des situations est très disparate. Si

un agent immobilier n’enregistre aucune vente durant le mois, sa rémunération pourra être nulle. En

revanche s’il comptabilise deux ventes ou plus le mois suivant, il pourra aisément atteindre les 6000 à

20.000 euros mensuels, comme l’indique Eric Allouche, directeur exécutif du réseau Era Immobilier.

Un salaire plus stable pour les négociateurs immobi liers

De nombreux professionnels exercent dans le secteur de l’immobilier sans toutefois pouvoir prétendre

à la dénomination exacte d’«agent immobilier» puisqu’ils ne possèdent pas la carte professionnelle.

C’est notamment le cas des négociateurs en immobilier qui sont d’ailleurs bien plus nombreux. Ceux-

ci agissent aux mêmes fins que l’agent immobilier en termes de négociations des ventes et d’achats,

mais ils en sont le plus souvent collaborateurs et salariés. Dans ce cas, la convention collective de

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leur branche leur garantit une rémunération équivalente à treize fois le SMIC, assortie d’un retour sur

les commissions perçues par l’agence qui variera en fonction du contrat de travail signé

(généralement entre 25 et 45% des commissions HT perçues par l’agence). Les concernant, le

rapport de branche des organismes adhérents au Syndicat national des professions de l’immobilier

(SNPI) affiche un salaire brut moyen de 38.600 euros annuels pour les hommes, contre 37.500 euros

annuels pour les femmes.

Vous souhaitez en savoir plus sur le salaire d’une autre profession liée à l’immobilier? Du promoteur

immobilier à l’architecte en passant par le maçon et le diagnostiqueur, toutes les suggestions sont

bonnes à prendre. Faites-nous connaître vos envies et propositions à l’adresse suivante:

[email protected]. La suggestion qui aura recueilli le plus de suffrages donnera lieu à une nouvelle

enquête publiée prochainement.

Source :LeFigaro.fr

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Quel est votre nouveau pouvoir d’achat

immobilier ? Le 19/7/2016

Combien de mètres carrés peut-on acheter en juillet 2016 en remboursant 1 000 euros par mois sur 20 ans ? - Shutterstock

Par rapport à juin, le pouvoir d’achat immobilier est stable ou en progression dans 13 villes sur 20. - Meilleurtaux.com

La baisse continue des taux d’intérêt augmente enco re le pouvoir d’achat immobilier des

Français. Mais la hausse des prix, notamment dans l es grande villes, freine, voire annule cet

effet de levier. Meilleurtaux.com dresse le nouveau palmarès pour les 20 plus grandes villes de

France.

Combien de mètres carrés peut-on acheter en juillet 2016 en remboursant 1 000 euros par mois sur

20 ans ? C'est la question à laquelle répond le courtier en crédit immobilier Meilleurtaux.com. pour les

20 plus grandes villes de France. Sans surprise, les Parisiens sont les moins bien lotis car pour ce

montant, ils peuvent acheter seulement 25 mètres carrés. Un vrai décalage par rapport aux

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métropoles de province, même les plus grandes. Car pour ces mêmes 1000 euros par mois, on peut

acquérir 53 mètres carrés à Lyon, 59 mètres carrés à Bordeaux, mais aussi aller jusqu'à 73 mètres

carrés à Lille, 74 à Rennes, 79 à Marseille. A l'autre bout de la chaîne, les grandes villes les plus

accessibles sont Saint- Etienne, où un emprunteur peut acheter 155 mètres carrés, le Mans, où il a

droit à 133 mètres carrés et Nîmes avec 117 mètres carrés.

Un pouvoir d'achat en hausse ou stable

«Les taux ont continué de baisser entre fin juin et mi-juillet mais principalement sur le 15 et le 25 ans

et sont restés stables sur 20 ans. Le pouvoir d'achat immobilier, s'il progresse dans certaines villes

moyennes, reste globalement stable ou en baisse en raison de la hausse des prix qui redémarre

notamment dans les grandes villes, à l'exception cependant notable de Paris dont la moyenne

constatée s'affiche en baisse pour le mois de juin », observe Maël Bernier, porte-parole et Directrice

de la communication de Meilleurtaux.com. Selon le courtier, les baisses de taux sont comprises entre

0,05% et 0,10% selon les villes et les durées. Parmi les 10 plus grandes villes de France, 4

métropoles perdent des m² finançables ce mois-ci. C'est notamment le cas de Montpellier, Lille,

Bordeaux et Lyon en raison d'une hausse des prix constatée. « Dans ces villes où la demande

augmente fortement, la pression subie sur les prix est de nouveau d'actualité », explique Maël Bernier.

Source : LesEchos.fr

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À Paris, l’encadrement des loyers ne

décourage pas les investisseurs Le 20/7/2016

Pour un investisseur sur cinq, Paris et Bordeaux restent les deux villes les plus attractives pour

réaliser un investissement locatif, dévoile un sondage OpinionWay. Elles sont talonnées par Nantes et

Lyon.

L’encadrement des loyers à Paris ne décourage nullement les investisseurs, qui voient toujours dans

la pierre de la capitale «un investissement rassurant et de long terme», en dépit de prix élevés qui

érodent sa rentabilité, selon une enquête d’opinion. Bordeaux et Paris sont les villes les plus

attractives pour réaliser un investissement locatif, estime un investisseur sur cinq (respectivement

21% et 20%), selon un sondage Opinion Way pour le réseau immobilier Guy Hoquet, publié mercredi.

Suivent Nantes (18%), Lyon (17%), Toulouse (17%) et Montpellier (16%) plébiscitées à des niveaux

similaires. En un an, la capitale remonte ainsi de la 5e à la 2e place du palmarès des villes où investir,

alors qu’elle n’est pas la meilleure métropole «en termes de rentabilité, au vu de ses prix élevés»,

commente Fabrice Abraham, directeur général de cette filiale du groupe Nexity, cité dans le

communiqué.

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«Nous pouvons supposer que l’effet Brexit, qui risque de fragiliser le marché londonien, va renforcer

cette confiance», prédit-il. Et ce, en dépit de l’encadrement des loyers en vigueur depuis août 2015,

un dispositif accusé par les professionnels de l’immobilier (Fnaim, Unis, Plurience) de «rompre la

confiance de l’investisseur» et d’avoir des «conséquences ravageuses» sur le marché.

Très forte demande à Lyon

Les investisseurs voient donc «toujours dans la pierre parisienne un investissement rassurant et de

long terme», observe Serge Bussat, agent immobilier Guy Hoquet à Paris. «Il s’agit d’un marché

tendu et dynamique, marqué par une forte demande et un manque d’offre, qui assure aux

investisseurs de louer leur bien», explique-t-il. De son côté Bordeaux demeure pour la deuxième

année consécutive la ville la plus attractive pour réaliser un investissement locatif grâce à «son

dynamisme», à «la mutation qui s’y opère depuis dix ans et la qualité de vie qu’elle offre», commente

le réseau.

Nantes bénéficie d’un «dynamisme culturel et économique, de sa politique des transports, ainsi que la

proximité avec Paris et la mer», tandis que Lyon profite d’une «forte demande due à l’attractivité

économique et à la mutation de quartiers comme Confluence». Le sondage a été réalisé du 14 au 16

mars, par internet, auprès d’un échantillon de 1.015 personnes, représentatif de la population âgée de

18 ans et plus.

Source : LeFigaro.fr

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Crédit immobilier : la baisse des taux s’est

encore accélérée Le 21/7/2016

A fin juin, les taux de crédit ont encore chuté, atteignant 1,62 % en moyenne selon Crédit Logement /

CSA. - Shutterstock

A fin juin, les taux de crédit ont encore chuté, at teignant 1,62 % en moyenne selon Crédit

Logement / CSA. Grâce à la politique monétaire de l a BCE, les banques disposent de

ressources bon marché, voire gratuites.

Le phénomène a beau être devenu habituel, il n'en reste pas moins impressionnant. Les taux de crédit

immobilier ont une fois de plus diminué le mois dernier - la chute est continue depuis la fin 2015 mais

s'est enclenchée en réalité fin 2011 - tombant à un niveau moyen inconnu jusqu'alors, rapporte

l'Observatoire Crédit Logement / CSA dans sa dernière édition. Le coût moyen (toutes durées de prêts

confondues et hors coût des garanties) s'est établi en juin à 1,62% seulement. La chute est

particulièrement rapide, puisqu'en juin le taux moyen était encore de 1,76% le mois précédent.

Un incroyable stimulateur de pouvoir d'achat

Rien ne dit que ce mouvement inédit va s'essouffler dans les semaines à venir. En juillet, le courtier

Vousfinancer.com revendique même un taux de... 0,90 % sur 20 ans, obtenu il est vrai pour un «

excellent dossier ». Cette baisse des taux a agi comme un incroyable stimulateur de pouvoir d'achat,

équivalant à une baisse des prix de l'immobilier de 22,5 % depuis 2011, et déjà de 6 % depuis octobre

2015. « Le niveau des taux a eu un effet de solvabilisation des ménages plus puissant que tout autre

dispositif de soutien public », détaille l'économiste Michel Mouillart.

Agressivité commerciale des banques

Comment expliquer la persistance de ces conditions record? Elles sont d'abord liées à l'agressivité

commerciale des banques, alors que la grande vague des rachats de crédit - sport national en 2015 -

est en train de ralentir. Mais cette ambition est surtout rendue possible par des conditions de

refinancement extrêmement favorables aux banques.

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L'effet Banque centrale européenne

Dans le détail, pour fixer leurs barèmes de crédit, les banques observent, le niveau de l'OAT à 10 ans

- c'est-à-dire le taux auquel la France emprunte sur cette durée. Il s'agit pour la banque d'un indicateur

du coût de l'argent sur cette période de temps : plus l'OAT est faible, et plus les ressources que la

banque devra trouver pour financer les prêts seront bon marché. Or, sous l'effet de la politique

monétaire de la BCE - mais aussi des récentes craintes liées au Brexit - cette jauge, encore

supérieure à 1 % jusqu'à la fin 2015, tourne désormais autour de 0,24 % .

Hausse des ressources gratuites

Dans le même temps, les banques disposent aussi de ressources... gratuites. Les clients des

banques, qui ne savent plus où placer leur épargne car les rémunérations sont elles aussi en chute

libre, préfèrent massivement les laisser dormir sur un simple compte courant non rémunéré . Tout

récemment un troisième ingrédient est venu s'ajouter : les Plans d'Epargne Logement (PEL) ouverts à

partir du 1er août verront leur rémunération abaissée à 1 %... « La coût des ressources va encore

s'améliorer », relève Michel Mouillart.

Source : LesEchos.fr

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Immobilier : le mirage de la baisse des taux Le 22/7/2016

On croyait que les taux du crédit immobilier avaient atteint un plus bas historique en franchissant à la

baisse la barre des 2 % au printemps dernier. Eh bien, on avait tort ! Ils ont repris le cours de leur

plongée ces trois derniers mois. S'endetter sur vingt ans ne coûte plus désormais que 1,6 % en

moyenne, soit trois fois moins qu'il y a cinq ans à peine. Ce qui représente un gain de pouvoir d'achat

pour les acquéreurs équivalant à une baisse des prix de 25 % ! Une véritable bénédiction pour tous

ceux qui veulent acheter une maison ou un appartement. Et sur le papier, la situation ne semble pas

près de s'inverser, puisque Mario Draghi est bien décidé à maintenir l'ère de l'argent quasi gratuit le

temps qu'il faudra pour relancer l'économie européenne.

Pour autant, les candidats à l'accession à la propriété ont sans doute mangé leur pain blanc. D'abord,

parce que l'essentiel de l'érosion des taux est derrière nous. Aux niveaux actuels, toute nouvelle

baisse ne pourra être que marginale. Il n'y a donc plus grand-chose à attendre de ce côté-là. Même si

le crédit immobilier reste l'activité-phare des banques de détail, elles ne vont pas prêter à des taux

négatifs pour attirer les clients ! Mais si la fin de la fête se prépare, c'est surtout que le marché

immobilier français est ainsi fait qu'une bonne partie des gains issus de la baisse des taux s'apprête à

disparaître. Aussi sûrement que le sable boit l'eau, elle va être absorbée par l'augmentation des prix

de la pierre qui se dessine depuis quelques mois. Sur 2016, on parle d'une augmentation du mètre

carré de 2 % à 3 %. En 2017, la remontée des prix devrait s'accélérer, ce qui devrait nous ramener

rapidement vers les pics de 2012. Bref, la machine à exclure les candidats à l'accession à la propriété

s'est remise en route.

La raison en est simple : dans nos principales métropoles, Paris en tête, le logement reste un marché

de pénurie. Tout afflux d'acheteurs dans ces villes se traduit donc inévitablement par une flambée des

prix. La faute à une politique du logement aberrante, qui conduit à construire à coups d'incitations

fiscales des appartements qui ne trouveront pas preneurs dans le Tarn-et-Garonne ou dans l'Oise,

plutôt que de se demander comment répondre à la demande dans les zones les plus tendues. Cela

fait trente ans que ça dure. Que plus de 40 milliards d'euros d'argent public sont injectés chaque

année sous des formes diverses et variées pour soutenir le secteur immobilier depuis la promotion

jusqu'à la location en pure perte ou presque. Et ce n'est pas une baisse des taux, fût-elle historique,

qui va changer la donne.

Source : LesEchos.fr

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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE

Lundi de Pentecôte : jour férié ou journée de

solidarité ? Le 13/5/2016

Cette année, le lundi de Pentecôte tombe le 16 mai, mais il n'est pas obligatoire de fixer la journée de

solidarité à cette date précise. Le point sur les modalités qui peuvent être retenues par l'employeur.

Instaurée par une loi du 30 juin 2004, la journée de solidarité doit assurer le financement d'actions en

faveur des personnes âgées ou handicapées confrontées à des situations de perte d'autonomie.

Elle consiste en une journée supplémentaire de travail non rémunérée pour les salariés, et pour les

employeurs en une contribution financière de 0,3 % assise sur la totalité des salaires (article L3133-7

du code du travail).

► Qui fixe la journée de solidarité ?

En principe, la journée de solidarité doit être fixée par accord collectif d'entreprise ou d'établissement,

ou, à défaut, par un accord de branche (art. L3133-8 al.1 du code du travail). Ce n'est qu'en l'absence

d'accord que l'employeur fixe librement la journée de solidarité, après consultation du comité

d'entreprise ou, à défaut, des délégués du personnel s'ils existent. Cette procédure doit être

renouvelée chaque année. La convention collective des CHR du 30 avril 1997, ni les avenants

conclus par la suite, ne prévoient de disposition relative à la journée de solidarité. C'est à l'employeur

de fixer une date dans le respect de certaines règles.

► Quelle date retenir ?

En dehors du lundi de Pentecôte (le 16 mai cette année), l'employeur peut retenir :

- un autre jour férié qui n'est pas travaillé à l'exception du 1er Mai, seul jour férié légal. Pour la

Moselle, le Haut-Rhin et le Bas-Rhin, ne peuvent être retenus le 25 et 26 décembre ni le Vendredi

saint (le 25 mars en 2016) qui précède le lundi de Pâques, tout comme le jour de la commémoration

de l'abolition de l'esclavage dans les départements d'outre-mer (dates différentes selon les

départements).

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- Un jour de RTT (réduction du temps de travail) dans les entreprises qui appliquent ce dispositif sous

forme de journées de repos.

- Le fractionnement de cette journée, en répartissant les 7 heures correspondantes sur plusieurs jours

ou toute autre modalité qui permette le travail d'un jour précédemment non travaillé.

La journée de solidarité peut aussi être prise sur l'un des deux jours de repos hebdomadaire, car la loi

n'en impose qu'un seul. En revanche, ne peuvent pas être retenus comme journée de solidarité :

- un jour de congé payé légal. L'employeur ne peut pas imposer la prise d'un jour de congé payé le

lundi de Pentecôte si c'est cette date qui a été retenue (Cass. Soc. 15 janvier 2014, n° 11-19974) ;

- un jour de repos compensateur, car il ne peut être assimilé à un jour précédemment non travaillé

(Circ. DRT du 20 avril 2005).

Dans la mesure où la convention collective des CHR prévoit l'attribution de 10 jours fériés dont 6

garantis en plus du 1er Mai, l'employeur peut décider de l'imputer sur l'un de ces jours fériés.

► Elle peut différer pour chaque salarié

En principe, la date de la journée de solidarité retenue s'applique à l'ensemble des salariés de

l'entreprise. Il n'est pas possible de prévoir plusieurs journées en fonction des différents services. Des

exceptions permettent toutefois de retenir une journée différente pour chaque salarié dans des cas

précis :

- lorsque l'entreprise travaille en continu (24 heures sur 24, sept jours sur sept, dimanches et jours

fériés inclus) ;

- lorsqu'elle est ouverte tous les jours de l'année ;

- si le salarié ne travaille pas la journée de solidarité en raison de la répartition de ses horaires de

travail, et que celle-ci tombe pendant son repos hebdomadaire.

► Pas de rémunération

Le travail durant la journée de solidarité n'est pas rémunéré. La loi prévoit que cette neutralité ne joue

que dans la limite de 7 heures.

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Les heures travaillées au-delà doivent être payées. Pour les salariés à temps partiel, cette limite est

réduite proportionnellement à la durée de travail prévue par leur contrat. Par exemple, pour un salarié

à mi-temps, la limite sera fixée à trois heures et demie (7 ÷ 2).

Source : L’Hôtellerie-Restauration.com

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Les principaux points à vérifier par l'acquéreur

lors de l'achat d'un fonds de commerce CHR Le 1/6/2016

Lorsque le bail est transmis à l'acquéreur, ce dernier doit vérifier certains éléments avant de

s'engager.

Maître Sophie Petroussenko, Avocat à la Cour, cabinet d'avocats Petroussenko.

Un bail sécurisé

L'acquéreur doit être vigilant quant à la nature du bail, notamment s'il souhaite exercer une activité

pérenne. Si le fonds de commerce bénéficie d'un bail précaire (maximum 3 années), la mise en place

d'une activité pérenne ne sera pas possible, et ce d'autant que l'acquéreur ne bénéficiera pas d'un

droit au renouvellement du bail.

Il faut aussi être attentif en cas de convention d'occupation temporaire. Ce type de convention est

souvent dépendant d'un contrat principal, de sorte que si une convention disparaît, l'autre disparaît

également. C'est le cas de nombreux CHR situés sur les Quais de Seine à Paris : il existe souvent un

contrat les liants à leur bailleur et un contrat liant le bailleur au Port de Paris. Le preneur s'interdit, en

principe, dans ce type de convention de rechercher la responsabilité du bailleur si le Port de Paris est

amené à résilier la convention d'occupation précaire qui la lie au bailleur.

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Le loyer raisonnable

L'acquéreur doit vérifier le montant du loyer du bail qui est en principe indexé sur l'indice des loyers

commerciaux (ILC), sauf dérogation conventionnelle.

Un audit social sain

L'acquéreur doit procéder à un audit social rigoureux puisque l'ensemble des contrats de travail de

l'entreprise lui est transféré automatiquement : le nombre de salariés transférés, la nature des contrats

de travail et leur temps de travail, le coût de la masse salariale, l'existence ou non de contentieux en

cours (car il reprend les contentieux !). Si l'acquéreur a l'intention de baisser cette masse salariale, la

vigilance est de mise.

Les licences exploitables

Les licences peuvent être transférées avec le fonds ou vendues séparément. L'acquéreur doit

s'assurer que la licence transférée soit bien exploitable. Par exemple, sur Paris, la Préfecture de

Police prévoit qu'aucun débit de boissons à consommer sur place des 3e et 4e catégories ne pourra

être établi à moins de 75 mètres de débits de boissons des mêmes catégories déjà existants dans les

zones de protection.

Les horaires autorisés

L'acquéreur doit se renseigner sur les horaires d'ouverture et de fermeture attachés au fonds de

commerce, en particulier si les horaires correspondent à la réalité des autorisations données. Ces

horaires sont importants car ils déterminent le chiffre d'affaires. Il faut voir ce que prévoit l'arrêté

préfectoral en la matière et noter les dérogations possibles. À Paris, pour les restaurants, l'horaire

limite de fermeture est de 2 heures et de 7 heures pour les discothèques, sauf en cas de dérogation.

Une situation financière saine de l'ancien établiss ement… examen des trois derniers bilans

• Le poste d'achats et ventes

L'acquéreur doit examiner l'ensemble des derniers bilans du fonds de commerce pour constater

l'évolution des chiffres d'affaires, des résultats, des réserves, des trésoreries, des créances clients et

des dettes fournisseurs. Également, les postes de ventes et d'achats doivent être cohérents. Pour

s'en assurer, il procède à une reconstitution de chiffre d'affaires par le montant des achats, la prise en

compte du risque de pertes de marchandises et du stock, qui permettront de déterminer le chiffre

d'affaires qui devra correspondre à celui figurant au bilan. Et inversement pour déterminer le montant

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des achats, il faudra se référer au poste de ventes. Si le montant des achats est supérieur à celui des

ventes, il faut que la part supérieure figure dans les stocks pour le montant équivalent.

Exemple : le montant du poste d'achat déclaré par le vendeur est supérieur à celui des ventes et il n'y

a pas de stock. Ce cas de figure peut alerter sur une éventuelle situation où l'exploitant élude une

partie de son chiffre d'affaires, ou finance le stock de marchandises d'un deuxième restaurant, et ce,

sans que les deux restaurants fassent partie d'un groupe.

• La réalité des travaux

L'acquéreur doit être vigilant aux factures de travaux du vendeur. Leur montant peut être surestimé et

constituer des fausses factures pour tenter de faire baisser le résultat ou créer un déficit anormal,

obtenir un crédit de TVA et ne pas payer ou payer moins d'impôt sur les sociétés.

Exemple : un acquéreur détecte dans les bilans que la société vendeuse a réalisé des travaux pour un

montant total de 1 million d'euros. Ces travaux ont donc généré un crédit de TVA de 200 000 €. Le

chiffre d'affaires de cette société s'élevant à 550 000 €, le crédit de TVA représente plus de 36 % du

chiffre d'affaires. Il faut se poser la question de la réalité des travaux déclarés et de leur montant, mais

il s'agit également de savoir si la société ne finançait pas les travaux d'un autre restaurant ou d'une

autre société, sans que ces sociétés appartiennent au même groupe, et donc sans y être autorisées.

Les travaux nécessaires

Lors de l'acquisition d'un fonds de commerce, l'acquéreur doit se renseigner sur le coût d'éventuels

travaux de mise aux normes du local, et notamment au regard des règles applicables pour garantir

l'accessibilité des locaux aux personnes handicapées. Il faut chiffrer ces travaux éventuels s'ils sont

nécessaires, et avoir à l'esprit que parfois, ceux-ci impliquent de lourds investissements. Il faut alors

que l'acquéreur négocie avec le vendeur de la charge du montant de ces travaux.

La reprise des contrats d'approvisionnements ?

Les contrats d'approvisionnements (contrats de bière ou de nettoyage par exemple) ne sont en

principe pas repris par l'acquéreur en cas d'acquisition du fonds de commerce. Néanmoins, ces

contrats peuvent prévoir une clause imposant au vendeur de faire reprendre le contrat par l'acquéreur.

Cela peut être défavorable à l'acquéreur lorsque les prix ou la durée fixée des contrats sont importants

et/ou les volumes d'approvisionnements sont exclusifs. L'acquéreur, dans ce cas, a tout intérêt à

négocier seul un nouveau contrat avec les brasseurs, ce qui est la pratique la plus fréquente.

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Maître Sophie Petroussenko, Avocat à la Cour, cabin et d'avocats Petroussenko

Source : L’Hôtellerie-Restauration.com

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Du bon usage de la licence restaurant Le 24/6/2016

Il ne faut pas confondre licences de débit de boissons à consommer sur place (III et IV) et licence

restaurant. Celle-ci impose deux critères à respecter : les boissons alcoolisées ne peuvent être

servies qu'à l'occasion des principaux repas et comme accessoires à la nourriture.

Lorsque l'exploitant d'un restaurant n'est pas titulaire d'une licence de débit de boissons à consommer

sur place (licence IV, éventuellement licence III), il doit, pour servir de l'alcool, obtenir une licence

restaurant auprès de la mairie du lieu de l'établissement.

• La petite licence restaurant permet de vendre les boissons du 2e et du 3e groupes : vin, bière, cidre,

apéritifs à base de vin, vins doux naturels ou encore les liqueurs de fraise, framboise, cassis et cerise.

• La licence restaurant, dite également de plein exercice, permet la vente de toutes les boissons

alcoolisées autorisées en France.

Elles sont accordées aux restaurants dont l'activité essentielle est de servir des repas et

accessoirement de l'alcool. L'article L3331-2 du code de la santé publique qui définit ces deux

catégories de licences précise qu'elles ne permettent la vente de l'alcool qu'à l'occasion des

principaux repas et comme accessoires à la nourriture.

► Les principaux repas

En se référant aux habitudes alimentaires des Français, les principaux repas sont le déjeuner, le dîner

ou le souper. En règle générale, on considère que le déjeuner peut se prendre à partir de 11 h 30

jusqu'à 14 h 30. Le dîner peut commencer vers 18 h 30 et se prolonger tard. Il s'agit alors d'un souper,

notamment servi après un spectacle.

Le petit déjeuner n'est pas considéré comme un repas principal, mais un brunch servi tardivement

(autour de 11 h 30) pourrait être considéré comme répondant à l'exigence horaire du déjeuner.

► La composition du repas

Si au début du XXe siècle un repas devait comporter une entrée, un plat et un dessert, nous sommes

aujourd'hui bien loin de cette définition. Les tribunaux ont défini de façon très extensive cette notion en

considérant que pour les touristes fréquentant les plages et campings, le principal repas pouvait être

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constitué soit de sandwichs, soit de crêpes et de saucisses, soit de merguez (cour d'appel de Poitiers

16 janvier 1976).

Néanmoins, le fait d'apporter des toasts et du pâté en terrine à des personnes souhaitant consommer

un whisky ne peut constituer un repas pouvant justifier le service de boissons alcoolisées par un

titulaire d'une licence restaurant (cour d'appel de Montpellier 26 mai 1976). Les mets servis doivent

être suffisamment consistants pour constituer un repas. Une salade-plat devrait répondre à cette

définition.

► Le service de boissons alcoolisées

Si le service de l'alcool se fait à table lors du repas, le titulaire d'une licence restaurant peut

néanmoins servir l'apéritif à ses clients avant le repas ou un digestif juste après, hors de la table, au

bar ou en terrasse. En revanche, si aucun repas n'est servi, il y a ouverture illicite de débit de

boissons.

► Moins de contraintes

Une licence restaurant (petite ou de plein exercice) se distingue des licences III ou IV sur plusieurs

points.

• Les licences restaurant sont délivrées gratuitement par les mairies lors de la déclaration de création,

alors qu'il ne se crée plus de licences IV et que les créations de licences III doivent respecter le

contingentement. Pour les licences IV notamment, la seule possibilité de s'en procurer est de

l'acheter.

• Les licences restaurant ne sont pas soumises au respect des zones protégées et peuvent

s'implanter partout sans limites.

• Aucune condition de nationalité n'est exigée pour une licence restaurant, alors qu'une licence de

débit de boissons à consommer sur place ne peut être exploitée, en dehors des nationaux, que par

les ressortissants de l'Espace économique européen (Union européenne plus la Norvège, l'Islande et

le Liechtenstein), et ceux des États ayant signé un accord avec la France (Algérie, Andorre, Canada,

République centrafricaine, Congo (Brazzaville), États-Unis, Gabon, Mali, Monaco, Saint-Marin,

Sénégal, Suisse et Togo).

Source : L’Hôtellerie-Restauration.com

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A propos de Kylia

KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier

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