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DESCRIPTION
Dans de nombreux pays en développement, l’absence de sécurité juridique inhérente à la tenure des terres constitue un obstacle très sévère au développement socio-économique. La faiblesse des mécanismes d’enregistrement des droits réels et d’accès à l’information foncière affecte le fonctionnement du marché immobilier et diminue la confiance de la population envers le système officiel de protection des droits de propriété. Une telle situation stimule généralement la création d’un marché informel des terres, où la sécurité légale de la tenure est inexistante. Au Honduras, plusieurs tentatives de réforme foncière ont visé dans les dernières décennies à accroître la sécurité de la tenure. Un exemple est l’adoption en 2004 de la Loi sur la propriété et la création d’un cadastre national. Cependant, il existe une grande incertitude quant au succès de cette Loi car, par le passé, les tentatives de création d’un cadastre hondurien fonctionnel ont été un échec. En conséquence, un projet de recherche a permis de répondre à la question suivante : pourquoi le nouveau projet de cadastre réalisé dans le cadre de la Loi sur la propriété de 2004 serait-il un succès alors que les projets de cadastre antérieurs ont toujours été, historiquement, des échecs pour soutenir la sécurisation des droits de propriété fonciers au Honduras? L’hypothèse générale de l’étude stipule que le développement d’un système cadastral fiable et efficient est une opération préalable et nécessaire à l’atteinte de la sécurité des droits de la propriété foncière qui est un des objectifs de la nouvelle Loi sur la propriété au Honduras. Le succès de ce cadastre dépend en grande partie de la confiance exprimée par la population envers les institutions foncières, de laquelle découlera l’utilisation du système d’enregistrement des droits. La nouvelle Loi de 2004 introduit aussi l’obligation de lier juridiquement et techniquement le cadastre et le registre foncier qui constituent les instruments au coeur de cette réforme. Enfin, cette étude de cas met en évidence l’importance de développer une infrastructure nationale de données géospatiales, afin de soutenir les institutions qui participent aux processus de prise de décisions à caractère territorial.
Citation preview
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Mise en œuvre de la Loi sur la propriété du Honduras à l’aide
d’un cadastre polyvalentChristian Cáceres
Francis Roy
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Plan de présentation
Mise en contexte
Problématique
Objectifs
Cadre théorique
Étude de cas
Résultats
Conclusion
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Mise en contexte
Étude ILD - 2001
– 86% des honduriens occupent des terres sans titres de propriété.
– 89% des entrepreneurs opèrent dans le secteur informel de l’économie nationale.
– La valeur des actifs fonciers irréguliers est d’environ13 milliards $US (la dette international est d’environ 5 milliards $US)
– Les transactions enregistrées par rapport aux pays développés
– 20 fois plus coûteuses
– 60 fois plus lentes
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Problématique
Constat:Absence de formalisation et de régularisation de l’occupation des
terres• Adoption en 2004 de la Loi sur la propriété
Problème:
Grande incertitude quand au succès de la mise en œuvre de la Loi sur la propriété
– dû aux échecs antérieurs de mettre sur pied un cadastre hondurien
– Faiblesse de la confiance populaire envers les réformes cadastrales
Motivation de la recherche
« Le seul cadastre existant, est le cadastre fiscal »
Consultant X
« Je m’excuse, le cadastre qu’il faut supporter, est le cadastre juridique »
Consultant Y
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Question de recherche
Quelles sont les caractéristiques d´un système de cadastre national qui permet de supporter la Loi sur la propriété du Honduras?
6
7
Objectif général
Démontrer le rôle clé du système cadastral comme base technique de l´application de la Loi sur la propriété hondurienne.
Objectifs spécifiques
– Décrire le système cadastral mis en place par la Loi.
– Comparer l’expérience hondurienne avec les approches développées par Dale et Mclaughlin (1999), et la Fédération Internationale des Géomètres (FIG).
• Identifier les contributions du système cadastral à la politique foncière nationale
– Identifier l’apport du système cadastral pour la sécurisation des droits
ObjectifsObjectifs
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Cadre théorique
Enemark 2005
Systèmes d’administration des terres
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Cadre théorique
Système d’information foncière (Bédard 1986):
• collecte
• stockage
• recherche
• mise à jour
• contrôle
• traitement
• distribution
FIG 1995
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Modèle conceptuel
La Tenure de la Terre
La Valeur de la Terre
L’Usage de la Terre
SYSTÈME
D’INFORMATION
FONCIÈRE
Système d’information
foncière
PropriétairesOccupants
Notaires Ministères de Justice
et Propriété
Ministères:Ressources
Naturelles, Agricole, Aménagement du
Territoire
Municipalités, Ministère de Finance, Banques et Institutions Financières
Adaptée du modèle de Dale et McLaughlin 1999
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Étude de cas : Honduras
Loi de propriété2004
Évolution de la tenure en Honduras
1000 1502 1821 1830 1870 1960 1990 2004 2006
Indépendance
Premiers
titres privés
Terres
communales
Première tentative de distribution de
terres nationales
Grandes concessions.
Création de « latifundios »
Évolution des
sub‐divisions.
Création des « minifundios »
Création du Cadastre national
Conquête et colonisation Espagnole
précolombienne Réforme
libérale
Réforme
“Morazanista”
Réforme
agraire
Implantation du registre par titre de
propriété.
Intégration registre ‐ cadastre
Réforme du système de propriété.
Nouvelle loi
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Institutions responsables de la régularisation des terres
Zone urbaineLes Municipalités‘Sitios Ejidales’
Émission de Titres
Zone ruraleInstitut National Agraire
INAÉmission de Titres
Source PATH 2005
Art. 75
Art. 74
Émission et registre
Émission et registre
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xxxTitre N
Folio Personal
Juan PerezTitre 2
Pedro CruzTitre 1
Problème d’enregistrement avec le Folio Personal
Plan Cadastral
Juan PerezTitre 2
Pedro CruzTitre 1
Le cadastre avant la réforme (2004)
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Registre foncier hondurien:
permet la relation sujet‐droit
Sujet –
requérant légitime
Droit –
relation légale
Objet du territoire –
parcelle
Cadastre hondurien: n’arrive pas à faire la relation droit‐objet
Droit
objet -parcelle
16
Ancien registre de transactions(Index aux noms)
Nouveau Système d’enregistrement de titres(Index des immeubles)
sujet
objet -parcelle
Droit
Relation entre l’individu et le terrain dans le système de titre de propriété (cadastre 2014 )
sujet
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Fonctionnement du Système Registro - SURE
Information Géographique et Géométrique de la Parcelle
Information Juridique de la Parcelle
CADASTRECADASTRELLÉÉGALGAL
Un Registre Un Registre Foncier UniqueFoncier Unique
ConsultationConsultationPubliquePublique
Validation Validation des Bases des Bases
de Donnde DonnééesesREGISTRE DE PROPRIÉTÉ
Établit les droitsde propriété
et leur transfert
REGISTRE CARTOGRAPHIQUE
Établit et met à jour
le plan cadastral
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Consultation publique
Infrastructures de données spatiales: SINAP
19
Système Unifiés de registres: SURE
20
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Système registre-cadastre – SURE/SINAP
Synthèse des résultats
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Indicateurs Avant :
Loi de propriété (1980)
Après :
Loi de propriété (2004)
Droits fonciers enregistrés +/- 36 000 +/- 269 024
Temps d’enregistrement de
transactions / jours
+/- 1080 +/- 7
Coûts d’enregistrement de
transactions / US$
+/- 1093 +/- 6
Parcelles cadastrées +/- 174 175 +/- 981 024
Synthèse des résultats
23
Forces Faiblesses
•Le cadastre et le registre sont intégrés dans une même institution publique (Instituto de la Propiedad).
•L’information graphique et légale sont intégrés dans un système d’information des terres (SURE).
•Mise en place d’un système de registre par titre de propriété (Folio Real).
•100% des opérations du registre sont couvertes par les coûts des honoraires. L’IP à son propre autofinancement.
•117 118 propriétés sont enregistrées à faveur des femmes
•Les responsabilités de l’« Instituto de Propiedad » ne sont pas encore bien définies.
•Il n’existe pas une stabilité de travail parmi les employés du cadastre et du registre.
•Il manque du personnel qualifié dans le cadastre et le registre.
•Il manque de clarté dans la Loi de propriété(2004) pour définir certains processus de régularisation (principalement en zones forestières et indigènes).
Synthèse des résultats
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Opportunités Menaces
•Mise en place d’une nouvelle politique foncière, Loi de propriété (2004).
•Une forte volonté politique.
•Le secteur privé (principalement le financier) s’intéresse de plus en plus à participer au processus de régularisation des zones marginales.
•60% des usagers du SINAP sont satisfaites du service.
•Les fonds internationaux sont disponibles pour continuer avec le processus de régularisation des parcelles.
•Il n’existe pas des centres de formation en géomatique.
•Les peuples indigènes et afro-américains commencent à s’impatienter à cause de la lenteur dans la régularisation de leurs terres.
•Il existe un retard pour connecter un grand nombre de municipalités au SURE.
•Il n’existe pas une bonne collaboration entre les institutions responsables (municipalités, IP et INA) et leurs compétences ne sont pas bien définies.
•Il n’existe pas de bons contrôles administratifs et de gestion dans l’IP.
•Il n’existe pas une culture d’enregistrement des transactions foncières.
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SYSTÈME
D’INFORMATION
FONCIÈRE
Système d’information
foncière hondurien
La tenure
de la terre
La valeur de la terre
L’usage de la terre
Synthèse des résultats
(Dale et McLaughlin 1999)
En théorie
SYSTÈME
D’INFORMATION
FONCIÈRE
Système d’information
foncièrehondurien
La tenure
de la terre
La valeur de la terre
L’usage de la terre
En pratique
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Conclusions
Cette étude a permis de mieux comprendre les enjeux liés à la mise en œuvre du système national de propriété du Honduras.
– Régularisation de la tenure des terres
– Passage d’un cadastre fiscal municipal (plans cadastraux) à un cadastre national foncier (système d’information cadastrale)
Le système cadastral est un élément clé pour la mise en œuvre de la Loi de la propriété en fournissant l’information réelle, exacte et « acceptée » du territoire.
– Délais pour l’officialisation des titres : 7 jours
– Coûts pour l’inscription au registre : 6 $ US
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Conclusions
Il reste un travail énorme à réaliser pour mettre en œuvre toutes les composantes du Système d’information foncière, afin de soutenir les diverses activités de prise de décisions visant l’atteinte du développement durable .
La confiance de la population est un élément clé au succès de la reforme foncière hondurienne.
Il faut avoir une approche holistique, car il faut s’assurer que chaque amélioration réalisée dans le système contribuera à atteindre les objectifs établis dans la vision nationale de développement. (Discussions avec Ian Williamson, 2008)
Recherche futures
– Composante Valeur de la terre
– Composante Usage du sol
– Retombées de la régularisation des terres sur la richesse individuelle et collective
• Cadastre = infrastructure de développement socio-économique ???
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Merci à tous !
Questions ?
